Как будут застраивать новую Москву

Власти говорят о «четком видении» того, что, где и когда нужно строить: руководитель департамента развития новых территорий г. Москвы Владимир Жидкин на XII московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF рассказал, что принят генплан, утверждены правила землепользования и застройки, территориальные схемы ТиНАО, есть планы по комплексному развитию территории, реализация которых, по мнению чиновника, приведет к тому, что качество жизни в новой Москве ничем не будет отличаться от жизни в старых границах города. Во всяком случае, «тот уровень стратегии, который у нас есть, и объем разработанной градодокументации позволяет нам сегодня сбалансированно город развивать», уверен Жидкин. Развитие будет «полицентрическим»: между самодостаточными «точками роста» останутся «леса и поля», но появятся дороги и разные виды транспортного сообщения.

Сергей Ткаченко, главный архитектор «Моспроекта-2», считает важным, что в отличие от Москвы старой в новой есть возможность проектировать и строить «первичные поперечные связи», чтобы избежать заторов и сложностей передвижения из одного района города в другой – того, что стало огромной проблемой в пределах МКАД. Первые поперечные связи, построенные в ТиНАО, уже функционируют, сказал Жидкин, и, например, большинство жителей Троицка и прилегающих населенных пунктов уже не едут в центр города по Киевскому и по Калужскому шоссе, а перемещаются по дорогам, которые построены в сторону Минского шоссе. Идет строительство восьмиполосной автомагистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе, которая тоже обеспечит связку между районами. Построить новую дорогу планируется до 2021 г. Всего, по данным департамента развития новых территорий г. Москвы, на территории ТиНАО уже построен 161 км дорог, а через пять лет, к 2023 г., намечено еще проложить около 292 км.

С 2012 по 2018 г. инвестиции в строительство на территории ТиНАО составили 900 млрд руб., из них 715 млрд – средства инвесторов. За это время введено 3,1 млн кв. м нежилой недвижимости, 10,5 млн кв. м жилья, в том числе 2 млн кв. м ИЖС. Бюджетные средства хоть и уступают вложениям частных инвесторов, но они довольно значительные, и это хорошая новость новой Москвы. Развитие дорог и разнообразной инфраструктуры может уберечь присоединенные территории от превращения в гигантский спальный район столицы.

Ресурс на 10 лет

Всего за шесть лет в ТиНАО введено 10 млн кв. м жилья, утвержденные в марте 2017 г. ПЗЗ предполагают возведение еще 20,3 млн кв. м. «В год строим не более 2 млн кв. м жилья, нам этого хватит на 10 лет», – оценивает Жидкин. В 2018 г. введут в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. «Сразу после присоединения к Москве новых территорий возник определенный бум по приобретению земельных активов, сейчас кто хотел, тот землю купил, и создается иллюзия затишья», – говорит Гасан Архулаев, партнер GR Project Group. На сегодняшний день самая большая конкуренция между застройщиками наблюдается на территории поселка Коммунарка, именно там выдано наибольшее число разрешений на строительство в новой Москве, говорит Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

ГК «А101» – наследница красивого мегапроекта вдоль Калужского шоссе компании «Масштаб», который разрабатывали еще для Подмосковья, – уже ввела в эксплуатацию 955 800 кв. м жилья, говорит Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта «А101». В стадии строительства – более 900 000 кв. м. ГК МИЦ строит здесь около 1,8 млн кв. м, рассказывает ее гендиректор Даромир Обуханич. По его словам, в ЖК «Коммунарка» и «Татьянин парк» сдано более 926 000 кв. м, получено разрешение и ведется строительство почти 700 000. ГК ПИК с января 2016 г. по октябрь 2018 г. построила в новой Москве 365 000 кв. м жилья. До конца 2018 г. в микрорайоне «Саларьево парк» будет введено еще около 81 000 кв. м, на ближайшие два года в планах строительство почти 600 000 кв. м. В портфеле ГК «Гранель» в новой Москве проект комплексной жилой застройки «Москвичка» – сейчас здесь строится более 154 000 кв. м.

Новомосковские новостройки сейчас сравнительно неплохо продаются, в 2018 г. застройщики даже отмечают рост покупательской активности. По данным Est-a-Tet, за 10 месяцев заключено 19 800 ДДУ, на 52,4% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 25% сделок на счету «А101 девелопмент», 18,8% – доля ГК ПИК, ГК МИЦ – 12,4%. Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, добавляет, что по числу заключенных ДДУ лидируют «Саларьево парк» (ПИК), «Москвичка» («Гранель») и «Скандинавия» («А101 девелопмент»). По словам Дмитрия Усманова, коммерческого директора ГК МИЦ, выручка компании – около 700–900 млн руб. в месяц, «это хорошие показатели, если крупный жилой комплекс продается темпами меньше 500 млн, то это как-то маловато».

На девелоперов легла и максимальная нагрузка по строительству объектов социального назначения. За шесть лет в новой Москве их построено 59 (13 школ, 35 детских садов, 11 объектов здравоохранения), из них 50 построили девелоперы. В том числе – школу «Летово», строительство которой стоило $80 млн, им занималась Level Group Вадима Мошковича. И еще 42 объекта из 77 запланированных построят до 2035 г. (данные департамента развития новых территорий). По словам Обуханича, МИЦ строит пять школ и девять дошкольных учреждений, еще несколько подобных объектов (школы на 2625 мест, детсады на 1335 мест) в ближайших планах в строящихся ЖК. В ЖК «Москвичка» проектом предусмотрено строительство трех детских садов на 465 мест и спортивной общеобразовательной школы на 1125 учеников, сообщил Цвет. По данным пресс-службы ПИК, в микрорайоне «Бунинские луга» получено разрешение на ввод в эксплуатацию современного детского сада для 150 малышей, это часть инновационного образовательного комплекса, спроектированного британским бюро JMP, куда входит также школа на 1100 учеников. В 2019–2020 гг. ПИК обеспечит в новой Москве 3215 мест в школах и детских садах.

Одной из главных проблем застройщиков была нехватка инженерных мощностей между Киевским и Калужским шоссе, многое приходилось делать самим. «В ЖК «Николин парк», строительство которого мы начали еще в Подмосковье, подключение к системам водоснабжения и водоотведения заняло около полутора лет, в ЖК «Рассказово» – менее года. После присоединения к Москве вопросы с подключениями решаются оперативно», – делится Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group. По данным департамента развития новых территорий, за шесть лет в новой Москве построено 400 км линий электропередачи, 350 км магистральных теплосетей, 714 км сетей водоснабжения и водоотведения, более 100 км магистральных сетей. Недавно мэром принято решение построить новые очистные сооружения в Бутове на 30 000 куб. м и новую КНС в Прокшине на 130 000 куб. м, сообщил Жидкин.

Рабочие места

Многие застройщики ТиНАО работали здесь еще до присоединения к Москве, возводили в основном массовое жилье. Так и продолжают, но сейчас, по словам чиновников, в приоритете строительство мест приложения труда, поэтому больше разрешений выдается на строительство коммерческих объектов (с 1 июля прошлого года до 1 июля нынешнего на ГЗК было принято решение о строительстве объектов нежилой недвижимости на 1,4 млн кв. м и всего 400 000 кв. м жилья, больше половины этого объема – ИЖС). За шесть лет в ТиНАО создано 100 000 рабочих мест и в планах на ближайшие три года создание еще 50 000. Ресурс по строительству нежилой недвижимости – 35 млн кв. м.

Пока 37% рабочих мест обеспечивает торговля, сообщил на MREF Жидкин, но в структуре занятости на перспективу 2035 г. доля торговли составит не более 25%. Ожидается, что к тому времени подтянутся образовательные кластеры, логистика, IT и др. Ставка также делается и на строительство современных бизнес-центров, которые должны привлечь в новую Москву крупных работодателей. В числе проектов: бизнес-парки Comcity компании PPF Real Estate Russia в Румянцеве; К2 – его строительство начала Storm Properties, достраивал фонд, созданный частными инвесторами; Neopolis компании A-Store Estates.

Как отмечает Наталья Никитина, исполнительный директор К2, арендаторы не спешат в новую Москву, хотя для них созданы условия даже более благоприятные, чем в центре города, и едут за МКАД только тогда, когда не могут найти нужные площади в центре города. Корпус А в К2 вышел на рынок в 2015 г., сдано примерно 70% площадей, до конца года планируется еще несколько сделок, поэтому вакансия может составить менее 10%. Здание В пока не сдано, по этой причине инвесторы не начинают строительство еще двух офисных зданий, предусмотренных проектом.

Только после сдачи офисов фазы «Альфа» (107 546 кв. м офисной недвижимости и более 7600 торговой) в Comcity PPF Real Estate Russia заявила о строительстве следующих очередей: в 2019 г. начнут фазу «Браво» и жилой комплекс фазы «Дельта».

Neopolis рассчитан на 5500 рабочих мест. В Comcity, по словам Мартина Шаффера, гендиректора PPF Real Estate Russia, работает более 10 000 человек.

Заботиться о создании рабочих мест приходится и строителям жилья, хотя это и не так выгодно. Проекты, реализация которых занимает годы, по возможности меняют в сторону сокращения нежилых площадей, например Sezar Group в ЖК «Рассказово» для сохранения «положительного финансового баланса проекта» отказалась от офисно-гостиничной недвижимости в пользу дополнительного объема жилой, но так, чтобы потребительские качества улучшились, подчеркивали на пресс-конференции представители компании. По словам Цветова, не менее 20% от всего объема комплексной застройки на землях ГК «А101» (это 2500 га) придется на отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости – торговые и офисные центры, производственные комплексы и технопарки. Только возводимые офисы и торговые площади составят 4,2 млн кв. м. Sezar Group уже построила МФК на территории жилого комплекса «Николин парк» (3 км от МКАД по Калужскому шоссе, открыт во II квартале). Барабанова рассчитывает, что трехуровневый торговый центр, семь этажей офисных помещений и многоуровневый паркинг совокупной площадью около 13 500 кв. м «найдут хороший спрос в будущем».