Переезд администрации Санкт-Петербурга в «Невскую ратушу» должен завершиться до осени

В списке освобождаемых съезжающими чиновниками – восемь адресов. Консультанты рынка коммерческой недвижимости характеризуют объекты как неоднородные по качеству, планировкам и расположению. «Их невозможно использовать, не проведя реконструкцию», – говорит Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg. На рынок Петербурга поступление части этих площадей в оборот не повлияет, считают опрошенные эксперты. Гораздо большее значение может иметь концентрация деловой активности в районе «Невской ратуши».

На рынок могут выйти здания в пер. Антоненко, д. 4 и 6, и на Вознесенском проспекте, 16 и 18. По информации из Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, предварительная оценка доходов от приватизации объектов недвижимости составляет около 2 млрд руб., остальные объекты планируется использовать для государственных нужд.

История проекта

Идея собрать все городские комитеты в одном месте принадлежала губернатору Валентине Матвиенко, обсуждение началось в 2006 г., сама стройка – в 2010 г. Управляла проектом строительства административно-делового центра (6,1 га, 366 341 кв. м) на участке, ограниченном Дегтярным переулком, Новгородской улицей и ул. Моисеенко, компания «ВТБ девелопмент» (которую возглавлял сын Валентины Матвиенко Сергей). Архитектурный проект разработали «Евгений Герасимов и партнеры» и NPS Tchoban Voss.

Для администрации города построили отдельное здание со стеклянным куполом (105 000 кв. м, это доминанта всего комплекса). Его выкупная стоимость составляет 20,3 млрд руб. (14,4 млрд руб. – стоимость нежилых помещений и 5,8 млрд – плата за рассрочку до 2027 г.) и она не менялась, сообщили в Комитете имущественных отношений.

Со сменой городского руководства менялись версии относительно того, кто будет переезжать в «Невскую ратушу» – и будет ли вообще. Комитеты упорно сопротивлялись перемене мест. В одном из первыхц списков, которые приводили городские СМИ, было 13 адресов (около 80 000 кв. м), которые должны были освободить учреждения города, осталось восемь (около 30 000 кв. м, по оценкам консультантов из JLL, IPG.Estate). По данным Knight Frank St Petersburg, всего городские комитеты располагаются по более чем 30 адресам, занимая больше 120 000 кв. м. У части зданий сложный имущественно-правовой статус – намешаны федеральная, городская собственность (как на ул. Зодчего Росси), есть даже частные жилые квартиры (на Миллионной, 22, где сидит Комитет по физической культуре и спорту).

С 2018 г. за «Ратушу» отвечает «Галс-девелопмент» («дочка» банка ВТБ). В 2018 г. «Галс-девелопмент» приступил к реализации второй очереди проекта «Невская ратуша» общей площадью 130 000 кв. м, до конца года компания планирует утвердить проект планировки территории, сообщили в пресс-службе.

В конце марта правительство города утвердило перечень структур Смольного, которые переедут в «Невскую ратушу»: 13 комитетов и три казенных учреждения.

Объекты

Возможность приобрести у города историческое здание в центре Петербурга в разное время привлекала отельеров, рестораторов – например, Hilton заявлял об интересе к зданию на ул. Зодчего Росси (оно осталось горадминистрации), а Lotte Group – к зданию на Антоненко, 4. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге, считает интерес корейской компании вполне понятным: здание соседствует с открывшимся в мае прошлого года отелем Lotte Hotel St. Petersburg и может быть использовано для расширения последнего: «Но на этот объект возможны и другие претенденты».

Наиболее интересным объектом Фадеев считает Вознесенский проспект, 16 (около 10 000 кв. м): «Близость к Мариинскому дворцу, основным туристическим достопримечательностям делает перспективным размещение здесь как офисов, так и гостиницы. Реконструкция под офисы представляется на первый взгляд наиболее целесообразной, хотя необходимо просчитывать все варианты».

«Планировки исторических зданий отличает обилие внутренних стен – их перенести непросто, чаще невозможно, – говорит Пашков. – Это означает сниженную функциональность даже без статуса памятника и соответствующих обязательств. Все здания попадают в зону регулирования застройки центра города, поэтому согласование с КГИОПом все равно понадобится».

Фадеев вспоминает, что освобождающиеся здания комитетов собирались предложить инвесторам из Китая и Гонконга: «Они действительно неравнодушны к историческим зданиям, что может позволить продать объекты дороже, чем локальным инвесторам. Но китайские компании долго принимают решение, рассчитывать на оперативное привлечение азиатских инвесторов не стоит». «Публичный аукцион с максимально широким освещением объектов может быть достаточно привлекательным с точки зрения городского бюджета», – рассуждает Фадеев.

«Перспективные способы распоряжения объектами, освобождаемыми в связи с переездом правительства Санкт-Петербурга в АДЦ «Невская ратуша», будут окончательно определены после завершения перебазирования, – сообщили в комитете имущественных отношений города. – Рассматривается возможность приватизации части высвобожденных объектов нежилого фонда путем продажи по результатам аукционов, проводимых АО «Фонд имущества Санкт‑Петербурга». Часть объектов планируется использовать для государственных нужд». Ориентировочные сроки принятия решений о вовлечении освобожденных объектов в оборот – конец 2018 и 2019 г.

Эффект переезда

Фадеев считает, что стоимость освобождаемых помещений может быть 60 000–80 000 руб. за 1 кв. м, «конкретные объекты могут быть дороже». Окупить переезд не получится, но экономия времени и ресурсов при общении чиновников как с жителями и бизнесом, так и между собой даст эффект, добавляет он. «Сейчас разные комитеты администрации разбросаны по городу, занимают здания или части зданий, мало приспособленные для современной офисной работы, нет зон ожидания, ресепшн и т. д. Все организовано преимущественно «по-советски», – говорит Пашков. Он считает проект Валентины Матвиенко амбициозным и логичным: «В концепции, которую разработал Knight Frank St Petersburg для «Невской ратуши», большое внимание уделялось удобству посетителей и правильной организации работы с ними. Это должно было быть символом открытости власти». По крайней мере посетители смогут получать информацию у администраторов в холле первого этажа. Рассматривается вопрос о возможности использования конференц-залов (их в здании четыре, на 1052 места) сторонними организациями и экскурсии на смотровую площадку.

«На финансовую модель всей «Невской ратуши» сокращение списка переезжающих не окажет влияния, – считает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar (компания занималась предэксплуатацией комплекса, сейчас управляет третьим корпусом). – Ведь сама модель изменилась в связи с расширением состава собственников». Теперь у трех корпусов три разных хозяина: первый корпус приобретен Комитетом имущественных отношений г. Санкт-Петербурга и передан администрации города, в нем создано 2614 рабочих мест, второй – в собственности ВТБ (40 000 кв. м, его занимают структуры банка), третий корпус (28 000 кв. м) и оставшийся земельный участок – у «Галс-девелопмента». Среди арендаторов – «Городской центр управления парковками Санкт-Петербурга», КБ ВиПС, «Герофарм», производитель сетевого IT-оборудования Cisco, адвокатское бюро «Вертикаль» и др., около 1000 кв. м вакантны. Всего в первой очереди комплекса «Невская ратуша» построено и введено в эксплуатацию около 170 000 кв. м.

Современный деловой центр в стиле неоклассицизма на месте бывшего трамвайного парка преобразил район. Ратушная площадь с фонтаном стала популярным городским пространством и местом для фотосессий. Пашков уверен: благодаря концентрации деловой функции Пески получают импульс для дальнейшего развития. Уже сейчас рядом построили или строят дома высокого класса именно в расчете на повышение статуса места и будущих резидентов, например «Дом у ратуши», «Дом на Кирочной», «Щедрин» и т. д., говорит он.

«При переезде администрации в «Невскую ратушу» обострятся проблемы с транспортной доступностью: при полном заполнении объекта в часы пик нагрузка на транспортную сеть будет максимальна», – опасается Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

Текущую активность на офисном рынке в районе «Ратуши» в Knight Frank St Petersburg характеризуют как «умеренную»: в 2018 г. заявлен один проект, другие остаются или на стадии принятия решений, или на стадии продажи, или заморожены. В этой локации сосредоточено 9% от общего предложения качественной офисной недвижимости Петербурга, преобладают бизнес-центры класса B. Пустует 13% кабинетов (больше, чем где-либо еще по городу), но ставка в классе B превышает общегородской показатель на 18% – больше 1400 руб./кв. м/мес., офисы класса А в среднем сдаются по 1800–2000 руб./кв. м/мес.