Девелоперы начинают строить квартиры с офисным пространством
На вторичном рынке 50% предложения в дорогих сегментах уже продается с обустроенными кабинетами
В дорогих проектах предусматривают размещение полноценных кабинетов и отдельный вход, в массовом сегменте – выделенную рабочую зону. Любой проект «с офисом на дому» будет реализован за соответствующий бюджет. И хотя в «Метриуме» утверждают, что «отдельные кабинеты становятся все более привычным атрибутом, но полноценные офисные зоны, совмещенные с жильем, пока не встречаются» и на реализации у компании таких нет, девелопер Urban Group опробует новинку в ряде проектов.
Закон не запрещает россиянам работать дома, что подтверждено пунктом 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, при условии что деятельность «не нарушает права и законные интересы других граждан». Правда, если речь идет об организации в квартире полноценного офиса для юридического лица, помещение потребуют перевести в нежилой фонд. Если офис устроен в апартаментах, противоречий с законом нет.
«Более 10 лет назад первые этажи жилых домов активно переводили из жилого фонда в нежилой, квартиры этажами выше использовались под офисы, особенно в центре, на Тверской или Покровке, поскольку качественной коммерческой недвижимости в городе не хватало», – вспоминает Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte. – Но сейчас нет недостатка в современных бизнес-центрах, арендовать можно помещение любой площади, активно развиваются коворкинги. И, напротив, не любой бизнес можно разместить в бывшей квартире». «Мы все-таки разделяем места для проживания и работы. Случаи совмещения есть, но они единичные. Мало кому хочется, чтобы их тревожили в нерабочее или ночное время», – считает эксперт.
Работай, где живешь
По мнению Тимура Сайфутдинова, гендиректора Point Estate, идеален для совмещения жилого и рабочего пространства небольшой особняк, где на первом этаже располагается офис, а на втором – жилье собственника бизнеса. Такая недвижимость распространена в Европе, но в Москве это исключительно редкие объекты (как, например, особняк на Петровском бульваре, где на первом этаже находится приемная известного адвоката, а на втором – его квартира).
В последние год-два покупатели высокобюджетной столичной недвижимости сразу отмечают при просмотрах комнату, в которой может располагаться рабочая зона (возможно, с приемной и зоной ожидания для гостей). И больше 50% квартир на вторичном рынке элитного жилья продается уже с обустроенными кабинетами, замечает Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. Впрочем, много места кабинет не требует, считает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России: «В комплексах, которые мы продаем, это в среднем 12–14 кв. м. Но кабинет не должен граничить с детскими, игровыми комнатами или кухней».
В массовом сегменте такое предложение сформулировали в Urban Group. «Для юристов, нотариусов, дизайнеров, художников мы создали квартиры с отдельным входом и квартиры-офисы, – рассказывает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR компании. – Они будут в ЖК «Лайково» (Одинцовский р-н Подмосковья) и «Видный город» (Ленинский р-н), в «Лесобережном» (Красногорский р-н) и в «Солнечной системе» (г. Химки), все эти проекты еще строятся».
Квартиры с отдельным входом появятся на первых этажах ряда домов: попасть в них можно будет как со стороны двора, так и с фасадной стороны здания. «Такие лоты подойдут для организации небольших творческих мастерских, где можно устраивать вернисажи и выставки», – считает Максимова. Но какие-либо помещения в них как «рабочие» не обособляются. Квартиры-офисы предусматривают выделение в жилом помещении именно офисной зоны со своим санузлом, здесь также будет два входа (со стороны двора – в жилую часть, с улицы – в домашний офис). Как сообщила пресс-служба компании, небольшое количество таких квартир (не более 0,5–1% в совокупном объеме предложения) начали предлагать в 2016 г., тогда же продали восемь штук. В 2017 г. продали уже около 30 и ожидают, что спрос будет расти. Среди покупателей – нотариусы, адвокаты, массажист и дизайнер интерьеров. Дома с квартирами-офисами застройщик располагает там, где сконцентрирован основной пешеходный и автомобильный трафик. Для привлечения клиентов на входной двери может даже располагаться вывеска. Например, в «Лесобережном» в формате «квартира-офис» можно приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 69,4 кв. м, где офисный блок с учетом туалета занимает 18,8 кв. м. В «Лайково» почти такой же (18,6 кв. м) офисный блок – в трехкомнатной квартире (79,3 кв. м), в ЖК «Видный город» – в четырехкомнатной (96 кв. м). Чем дороже проект, тем больше жилая часть и выше потолки.
Похожее предложение – City Flat – есть в ЖК «Планерный» в Химках (застройщик «Монолевер-трейд»). Как рассказала Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-недвижимости», квартиры площадью от 154 кв. м расположены на последнем, 25-м, этаже жилой башни, у них панорамное остекление, высокие потолки, а планировки подойдут и профессору, которому нужен кабинет с библиотекой, и фотографу, и художнику, которому требуется свет и простор.
«Крост» для желающих совместить жилье и офис или приобрести помещения для бизнеса выделил первые этажи (со статусом апартаментов), часть из них (например, в ЖК «Wellton Park Новая Сходня» в Солнечногорском р-не) имеют «окна в пол». В концерне рассчитывают заинтересовать покупателей, которым нужна мастерская, творческое пространство. В «Кросте» стараются без ущерба для прочности на одном погонном метре фасада разместить как минимум одно окно – тогда проще зонировать пространство. Панорамное остекление привлекает покупателей, планирующих иметь в квартире рабочую зону, подтверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя».
Чемерикин напомнил, что в многоквартирных жилых домах есть ограничения по шуму (в определенные интервалы времени и дни не допускаются шумные работы или действия), кроме того, нельзя размещать в жилых домах пункты общественного питания (бары, кафе, рестораны) со своей кухней по приготовлению пищи.
Живи, где работаешь
Апартаменты и лофты по определению являются коммерческой недвижимостью. Такие помещения идеально трансформируются из жилых в офисные и наоборот, говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Дополнительное преимущество лофтов в бывших заводских зданиях – возможность разделить помещения по вертикали на два и даже три уровня, чтобы организовать независимую рабочую и жилую зоны. По данным Kalinka Group, в комплексе Studio 8 продается лофт общей площадью 121 кв. м с готовым дизайн-проектом, где жилая часть занимает два первых этажа, а офисная (кабинет) находится в антресоли – на третьем уровне, с окнами во двор. Высокое, до 5,8 м, неразделенное пространство с антресолью предлагается в «Рассвет Loft Studio». Есть примеры, когда клиент покупал два соседних лофта: один для офиса, а второй для жилья. Такую сделку провела Kalinka Group на «Даниловской мануфактуре».
Чем выше статус дома, тем больше в нем должно быть дополнительных помещений, позволяющих повысить уровень комфорта жителей
В башнях ММДЦ «Москва-сити» вся недвижимость (кроме недавно выведенной на рынок Capital Towers) имеет статус нежилой, юридически нет никаких преград для того, чтобы организовать офис. Поскольку изначально в «Сити» офисы продавались большими блоками, те, кому не нужен или не по карману был целый этаж, покупали 150–300 кв. м апартаментов, рассказывает Сайфутдинов. Конечно, соседство с офисами создает неудобства жителям апартаментов: постоянное присутствие посторонних людей не способствует приватности. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», участник партнерской сети CBRE, рассказала, что после жалоб соседей жилой части «Города столиц» управляющая компания попросту ограничила количество пропусков на территорию башни. Владелец апартаментов в суде отвоевал нужное количество ключей, но его компания должна была организовать «тихий» back office без посетителей. Для работы с клиентами можно снять отдельное помещение небольшой площади в том же здании, сэкономив на арендной ставке, благо и в «Сити» это сейчас возможно, считают брокеры.
В комплексе «Лайнер» на Ходынском поле «Интеко» предлагает (в аренду) небольшие апартаменты для тех владельцев бизнеса, предпринимателей, которые живут постоянно в загородном доме и лишь несколько раз в неделю принимают в Москве посетителей «и могут при необходимости остаться ночевать», отметила Юлия Деева, директор департамента по связям с общественностью ГК «Интеко».
Литинецкая рассказала, как семейная пара с ребенком подбирала квартиру, в которой можно было бы организовать сразу два кабинета: для мужа-архитектора и для жены, имеющей небольшой бизнес по шитью мягких игрушек. Подходящую четырехкомнатную квартиру они нашли в ЖК Sreda (проект ГК ПСН). Под кабинеты выделили две небольшие комнаты (14 и 13,7 кв. м), которые удачно обособлены от детской и кухни-гостиной.
В проектах с таунхаусами, по словам Юрия Лакеева, коммерческого директора RDI, кабинеты располагаются на мансардных этажах – они полностью обособлены от основного жилого помещения. «В «Западной долине» купили два таунхауса, где оборудовали студии для художников и швейных дизайнеров, – рассказывает он. – В обоих случаях покупатели придирчиво выбирали, мерили лестничные проемы, чтобы пронести большие столешницы, и просили дополнительно установить мансардные окна, чтобы было больше света».
Возможность оборудовать рабочую зону есть практически в каждой квартире, резюмирует Анастасия Малкова, коммерческий директор ГК Stone Hedge. Если для работы достаточно компьютера и принтера, то гостиную можно разделить на две зоны: жилую и рабочую, установив стационарную перегородку. И подумать об освещении и о дополнительной вентиляции, добавляет Екатерина Федорова, основатель сервиса дизайна интерьеров legko.com.
Деньги на дело
По словам Максимовой, в среднем квартиры-офисы от Urban Group в 2017 г. стоили 7,7 млн руб. (средняя площадь – 79 кв. м). «Офисная составляющая повышает стоимость за квадратный метр всего на 10–15% по сравнению с аналогичной квартирой классического формата», – уточнила Максимова.
1 кв. м City Flat в ЖК «Планерный» стоит от 98 900 руб. (средняя цена по проекту в целом – 105 000 руб. за 1 кв. м), говорит Подкидышева. В «Wellton Park Новая Сходня» – от 70 000 руб.
Апартаменты в среднем на 15% дешевле квартир, а значит, при поиске объекта «два в одном» для жизни и работы стоит обратить на них внимание, советует Румянцева. В «Рассвет Loft Studio» апартаменты обойдутся в 54 млн руб. (457 000 руб. за 1 кв. м). Цена в «Лайнере» начинается от 178 000 руб. за 1 кв. м.
По данным Point Estate, средняя цена апартаментов в башнях «Москва-сити» – 520 000 руб. за 1 кв. м. Офис там же можно купить по 400 000 руб. за 1 кв. м, но брать придется большую площадь, уточняет Сайфутдинов. Литинецкая также считает, что порой организация офиса в квартире оказывается менее выгодной, чем покупка отдельного помещения на первом этаже того же дома. Например, в «Ривер парке» в Нагатинском затоне на ул. Речников 1 кв. м коммерческого помещения (70 кв. м) стоит 165 000 руб., а квартиры – 203 000 руб.