В московских офисах заканчиваются метры
Кризис на рынке офисной недвижимости близок к завершению
По итогам 2017 г. в Москве арендовано и куплено 1,28 млн кв. м офисных помещений, подсчитали аналитики консалтинговой компании JLL. Это самый высокий показатель с 2013 г. Например, объем сделок одного из крупнейших владельцев офисов класса А – O1 Properties – по новым контрактам за 2017 г. вырос более чем на треть, сообщил «Ведомостям» председатель совета директоров компании Дмитрий Минц.
Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Елизавета Голышева объясняет активность на рынке в том числе выгодными условиями аренды и покупки. Средние ставки аренды в офисах класса А за последний год снизились на 5,6% до 22 900 руб./кв. м, подтверждает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков, но выросли в офисах класса В – на 5,2% до 14 000 руб./кв. м.
Другая причина – низкий ввод бизнес-центров, добавляет управляющий партнер ILM Андрей Лукашев: в 2017 г. построено 408 000 кв. м, а годом ранее – еще меньше. Его прогноз на 2018 г. – до 500 000 кв. м. С учетом увеличивающегося спроса налицо первые признаки дефицита на московском рынке офисной недвижимости, замечает Лукашев, а крупные помещения – свыше 30 000 кв. м – потенциальные клиенты рискуют не найти уже сейчас. В прошлом году банки и телекоммуникационные компании активно покупали и арендовали площади от 10 000 кв. м, напоминает Голышева. Так, «Вымпелком» арендовал 17 000 кв. м в БЦ «Большевик» (владелец О1 Properties), Газпромбанк купил у AFI Development 43 000 кв. м в «Аквамарине III» и арендовал у «Сафмара» 12 000 кв. м в БЦ «Оазис».
Увеличение спроса уже привело к снижению количества свободных помещений в московских бизнес-центрах. По данным JLL, доля незанятых офисов за год снизилась с 15,5 до 13,8% – четырехлетнего минимума. При этом в классе А вакантными остаются лишь 16,5% площадей, тогда как еще три года назад пустовала почти треть. Уровень свободных площадей в среднем по объектам O1 Properties – ниже 12%, а в центральном деловом районе – даже ниже 7%, сообщил Минц. Отдельные же офисы, как, например, Vivaldi Plaza и «Аврора» у Павелецкого вокзала, полностью сданы именно в прошлом году, замечает он.
Качественные офисы постепенно заполняются, подтверждает Лукашев, правда, высвобождается много бизнес-центров с хорошим расположением, но более низкого качества. Среди причин – переезд в качественные офисы крупных частных и государственных компаний и банков, указывает эксперт. «Транснефть» купила башню Evolution Tower, Агентство ипотечного жилищного кредитования – площади в «IQ-квартале», Сбербанк стал собственником President Plaza. Сюда планируется перевести сотрудников этих организаций, судьба же освободившихся помещений остается неясной, продолжает Лукашев. Он считает, что они повлияют на рост доли вакантных помещений в городе в целом. Доля свободных офисов в классе В- увеличилась в 2017 г. на 2,4 процентного пункта до 12,2%, свидетельствуют данные JLL.
В 2018 г. качественные бизнес-центры продолжат заполняться. Руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова ожидает снижения уровня вакантности в офисах класса А до 14,5%, в классе В – до 12,5%. Ставки аренды при этом вырастут на 4,7% до 24 000 руб./кв. м в классе А и на 5,2% до 14 800 руб./кв. м в классе В, прогнозирует Лосюков. Минц подтвердил планы O1 Properties повысить аренду по новым договорам.
