Продажа жилья на стадии строительства может быть прекращена

Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, сообщило агентство «РИА Новости» со ссылкой на министра строительства и ЖКХ Михаила Меня. Этот вопрос обсуждался на совещании главы государства с членами правительства 25 октября, рассказал «Ведомостям» гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник.

Долевое строительство подразумевает продажу жилья на этапе строительства – например, когда только выкопан котлован. Сейчас до 90% стройки ведется именно на средства дольщиков и соинвесторов, указывает гендиректор инвестиционно-риэлторской компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев.

Отказ от этой практики не вопрос завтрашнего дня, сказал «Ведомостям» Мень. Может потребоваться от трех до пяти лет, добавляет представитель Минстроя. Разработка дорожной карты еще даже не началась, продолжает источник в правительстве. Нужна осторожность – чтобы не обрушить рынок и чтобы квартиры не подорожали, говорит он.

Проектное финансирование предусматривает, что риски при взаимодействии с застройщиком будут нести не граждане, а профессиональные институты, объясняет Плутник: «Они смогут обеспечить соответствующую защиту средств, вложенных в строящееся жилье.

Прежде всего речь идет об увеличении банковского кредитования данного сегмента».

Проблему с дольщиками, которые купили квартиры на этапе строительства, но так и не получили жилье, государство пытается решить много лет, но все тщетно. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их было 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков.

Власти двигаются в правильном направлении, комментирует управляющий партнер инвестиционно-строительной компании «Мемфис» Владимир Авдеев. «Если частным инвесторам запретят покупать квартиры на стадии строительства, вопрос с обманутыми дольщиками решится однозначно, – соглашается председатель совета директоров компании «Баркли» Леонид Казинец. – Но строительство уменьшится в разы, а цена вырастет».

Продавать только полностью готовое жилье не совсем оправданно, поскольку покупателям оно будет обходиться значительно дороже, считает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. Цены на стадии котлована и готового жилья отличаются иногда довольно существенно, порой разрыв составляет до 40%, указывает она.

А вот если разрешить продажу квартир в доме, построенном на треть или наполовину, то это только поможет бизнесу, добавляет Доброхотова. Для крупных застройщиков и клиентов такая мера эффективна, комментирует партнер «АЗК Строй-групп» Андрей Закревский. Но она негативно скажется на средних и мелких девелоперах, а также на компаниях с большой долговой нагрузкой. Компаниям придется брать больше кредитов, чтобы строить жилье, продолжает Закревский. Таким образом, квартиры могут подорожать на ставку этих кредитов, т. е. на 15–18%.

У компаний с понятными проектами проблем быть не должно, уверен менеджер госбанка. Банкам выгодно кредитовать как застройщика, так и граждан, которые покупают у него квартиры. Причем скорее всего цены на жилье эконом-класса в конечном счете не вырастут – строителям придется снижать издержки и быть эффективнее, если они рассчитывают получать больше кредитов, считает собеседник «Ведомостей».

Если эта инициатива будет принята, то сильно затруднит возможности девелоперов при получении кредита, спорит предправления СДМ-банка Максим Солнцев. По его мнению, это приведет к укрупнению строительного рынка, в итоге останутся девелоперы только с большим собственным капиталом. Представитель ВТБ отказался комментировать инициативу президента, запрос в Сбербанк остался без ответа.