Предложение квартир в аренду превышает спрос почти на треть
Но на цены это почти не влияет
По данным департамента экономической политики и развития Москвы, число горожан, сдающих квартиру и отчитавшихся об этом в налоговой декларации, с 2012 г., т. е. с начала легализации аренды жилья (см. врез), увеличилось на 68%, сообщил «Ведомостям» руководитель департамента Владимир Ефимов: в 2012 г. налоги заплатили владельцы 15 200 квартир, в 2016 г. – около 25 500. «Инком-недвижимость» оценивала организованный рынок аренды в 47 300 квартир.
В первом полугодии 2017 г. предложение квартир в аренду стабильно превышает спрос, говорит директор компании «Миэль-аренда» Мария Жукова: в июне – на 13%. По оценке замдиректора департамента аренды квартир «Инком-недвижимости» Оксаны Поляковой, спрос на 32% ниже предложения. И это хороший показатель, уверена она, год назад разрыв составлял 50%, а позапрошлым летом – 100%.
По данным «Миэль-аренды», больше всего квартир предлагается в аренду в ценовом диапазоне от 25 000 до 40 000 руб. в месяц (62%). Доля самых дешевых квартир, в пределах 25 000 руб. в месяц, не более 14% от предложения. Порядка 20% приходится на квартиры за 40 000–70 000 руб. в месяц.
Каждый второй арендатор ищет квартиру за 25 000–40 000 руб., говорит Жукова, традиционно наибольшим спросом пользуются однокомнатные. 59% арендаторов хотели бы квартиру в современном доме, продолжает Полякова, такую можно найти у конечных станций метро, арендные ставки там ниже, чем в более престижных районах.
Ставки аренды в Москве меняются слабо уже полтора года, говорит руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов: средняя однокомнатная квартира в 2017 г. подешевела на 2,3%, двухкомнатная – на 1,7%, а трехкомнатная – на 2,6%, а рубежи в 30 000 руб. для однокомнатной квартиры, 40 000 руб. для двухкомнатной и 60 000 руб. для трехкомнатной не были преодолены даже в острую фазу кризиса. По данным ЦИАНа, однокомнатная квартира ждет арендатора в среднем 14–17 дней, двухкомнатная – 17–21 день, трехкомнатная – 26–30 дней. Квартиры экономкласса, как правило, сдаются в аренду за пару дней и без дисконта, говорит Полякова, дисконт можно получить в квартирах комфорт- и бизнес-класса – до 20%. Но на аренду квартир экономкласса оказала влияние программа реновации, продолжает Полякова: в январе 15% арендаторов выбирали квартиры в хрущевках, сейчас – только 5%. Собственники готовы снижать ставку аренды – даже на 15%. По данным Попова, предложение в аренду квартир в домах под реновацию с января по июль увеличилось с 9,1 до 10,5%. Часть владельцев не смогли продать их и теперь сдают, объясняет он.
Владелец платит
Четыре года назад правительство Москвы, УФНС и МВД начали проект легализации рынка аренды жилья. Владельцы сданных в аренду квартир должны платить налоги либо покупать патенты. В I квартале 2017 г. поступило свыше 390 млн руб. налогов от сдачи квартир в аренду – на 6% больше, чем за аналогичный период 2016 г. Куплено 1400 патентов на сдачу жилья в аренду (+8% к 2016 г.).
Жукова возражает: доля хрущевок в общем предложении не превышает 12%, а арендаторы, как и прежде, выбирают жилье в зависимости от его качества, расположения и цены.
30% квартир, предложенных в аренду, одновременно выставлены и на продажу, говорит Полякова: владельцы экономят на их содержании. Есть и те, кто продолжает сдавать приобретенную квартиру существующему арендатору, – арендные ставки сопоставимы с ежемесячными выплатами по ипотеке.
До 27% участников рынка аренды одновременно и наниматели, и наймодатели, знает Полякова, но инвестиции в квартиру для ее сдачи сегодня мало кого интересуют – окупаемость в среднем 15 лет.
Среди тенденций Полякова называет возвращение на рынок иностранных компаний: во II квартале доля корпоративных нанимателей достигла 23%, это на 3 процентных пункта больше, чем в I квартале. Рост произошел за счет иностранных компаний, которые арендуют жилье для сотрудников на период их работы в Москве. Доля фирм-арендаторов из регионов, открывающих представительства, по сравнению с I кварталом сократилась с 58 до 53% от всего корпоративного спроса. Такая динамика объясняется не оттоком представителей регионального отечественного бизнеса, а ростом числа зарубежных фирм, говорит Полякова.
Kalinka Group заметила, что более чем на треть выросло предложение ультрадорогих ($25 000 и более в месяц) объектов, дефицит которых остро ощущался с конца 2016 г. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что некоторые владельцы решили использовать для получения дохода квартиры, которые ранее не сдавались.