Снос одной пятиэтажки стоит минимум 20 млн рублей – столько же потребует и ее капремонт

Массовое строительство типовых панельных, блочных и кирпичных домов началось в послевоенные годы. По словам архитектора Алексея Кротова, за полвека существования пятиэтажек в большинстве из них ни разу не были обновлены инженерные коммуникации. Между тем согласно регламентам подобное обновление любого дома необходимо проводить каждые 25 лет. Естественно, сейчас оставшиеся пятиэтажки «несносимых» серий (I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги – всего около 8000 домов в Москве) находятся не в лучшем состоянии, и если не проводить их модернизацию, то в той же последовательности, что они вводились в эксплуатацию, дома будут становиться аварийными, считает Кротов.

По мнению управляющего директора Praedium Александра Ошурко, реконструкция пятиэтажек с надстройкой могла бы заинтересовать инвесторов, традиционно занимающихся редевелопментом (Stone Hedge, «Колди групп», Sminex, Glincom). Но большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов считают, что в нынешних условиях это невыгодно. «На сегодняшнем рынке застройщики имеют маржу не более 12–15%. О какой 100%-ной марже можно говорить, когда даже при новом строительстве получается столь невысокая выгода?» – рассуждает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.

Это действительно глобальная проблема, решить которую столичные власти намерены самым кардинальным способом. Однако, по мнению опрошенных «Ведомостями» архитекторов, такая «программная замена» сулит не меньшие – и даже большие – проблемы в будущем. «Планы снести дома «оптом» могут обречь нас на повторение пройденного – и в худшем, гротескном виде: на месте пятиэтажек появятся 22, 25, 30 этажей малогабаритных квартир с тем же сроком службы», – рассуждает историк архитектуры и градостроительства, генеральный секретарь «DOCOMOMO Россия» Николай Васильев.

Эксперты объясняют: хотя часть домов «несносимых» серий не соответствуют современным требованиям энергоэффективности (что устраняется обшивкой новыми фасадами), основные конструкции зданий все еще вполне прочны, в том числе сварные стыки (соединения панелей и перекрытий между собой). «Эти стыки выполнялись с использованием закладных деталей из металла толщиной 20 мм, чтобы такой слой проржавел, нужны столетия», – утверждает Кротов. По его словам, «несносимые» серии строили по I категории капитальности, т. е. со сроком службы в 100–125 лет – при условии грамотной эксплуатации.

Опыт и Эксперимент

В СССР панельное домостроение пришло из Франции. Но больше всего подобных домов было возведено в ГДР, и возводили «безликие» пятиэтажки Берлина почти по тем же технологиям, что и в Москве. Немецким инженерам казалось, что единственно верное решение проблемы – снос домов и строительство на их месте комфортных городских кварталов. Однако после долгих споров было решено провести масштабную санацию этих домов – капремонт с заменой всех инженерных коммуникаций, изменением внешнего вида здания (например, покраска в яркие цвета, надстройка балконов, лоджий, мансард) и повышением его энергоэффективности, перепланировкой квартир и реконструкцией подъездов. Менялась и этажность домов, чаще в меньшую сторону, но иногда наоборот.

С российскими серийными домами можно поступить так же, уверены эксперты. «Может быть две стратегии: капремонт с обшивкой новым фасадом и заменой инженерных сетей или полная реконструкция, предусматривающая санацию всех ненесущих элементов и установку новых перегородок, устройство лифтов снаружи, лоджий, надстройку и проч.», – говорит Васильев. Конечно, необходимо оценить состояние каждого дома. В Москве даже есть несколько успешных примеров такой реконструкции: панельная пятиэтажка серии 1-515 МИ 1965 года постройки (Химкинский бульвар, 4) в 2003 г. и четырехэтажный кирпичный дом, возведенный по индивидуальному проекту в 1956 г., ул. Мишина, 32, в 2012–2015 гг.

Оба примера экспериментальные. Первая реконструкция проводилась по проекту Архитектурной мастерской Алексея Кротова с отселением жителей в течение девяти месяцев. Дом надстроили четырьмя этажами (до девяти) общая площадь здания увеличилась в 2,2 раза (до 9288 кв. м). В доме заменили все инженерные коммуникации, установили лифты и мусоропроводы, улучшили планировки квартир и другие характеристики здания. «Нагрузку новых этажей взял на себя железобетонный монолитный каркас по контуру существующего здания, он опирался на монолитный ростверк на буронабивных сваях», – рассказывает Кротов. Стоимость реконструкции тогда составила 13 600 руб. за 1 кв. м.

Примерно по такому же принципу проводилась реконструкция на ул. Мишина (проект МНИИТЭП): у здания также появилось четыре новых этажа, нагрузку которых взяли на себя построенные по периметру конструкции, были улучшены все характеристики. Только строительные работы проводились без отселения жителей, поэтому длились примерно три года.

В этих случаях, по данным столичного департамента градостроительной политики, инициаторами реконструкции выступали ТСЖ «Химкинский бульвар-4» и ТСЖ «Мишина-32». Финансовые расходы ложились на участников этих ТСЖ, которые приобретали жилье в надстроенных этажах. По словам гендиректора компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова, жители могли приобрести квартиры в надстроенных этажах по себестоимости, а также получали новые площади бесплатно: метод предполагает увеличение существующих квартир благодаря пристроенному каркасу на 16–30 кв. м. Общая стоимость затрат на реконструкцию составила около 250 млн руб. Как сообщали СМИ, общая площадь здания увеличилась приблизительно в 3 раза (площадь 16-квартирного дома составляла 1428 кв. м, площадь надстройки равна примерно 2200 кв. м).

Преображение этих домов использовалось департаментом градостроительной политики в качестве успешного примера реконструкции домов с надстройкой, которую в 2014 г. планировалось использовать для решения проблемы стареющих домов «несносимых» серий. «В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9000 морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3–5 этажных домов постройки 1955–1965 гг. (около 35 млн кв. м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности и площади существующих квартир», – говорится в презентации реконструкции на сайте департамента. Тогда ведомство подготовило методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей к подпрограмме «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки» столичной госпрограммы «Жилище». Из этих рекомендаций следовало, что такой реновации можно подвергать кирпичные (блочные) дома «сталинских серий», построенные «по индивидуальным проектам с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона» в 1950–1956 гг., до пяти этажей включительно, с высотой потолков около 3 м, количеством квартир до 40, износом не более 50%, удаленные от объектов улично-дорожной сети не менее чем на 3 м.

Как объясняет Чернышов, надстройка таких домов нужна для финансирования строительства. «Выгода девелопера может достигать 100% за счет продажи жилья в надстроенных этажах по рыночной стоимости», – утверждает он. Например, на улице Мишина, как сообщали СМИ, себестоимость строительства составляла около 82 000 руб. за 1 кв. м, а средняя рыночная стоимость новостроек в этом районе (недалеко от станции метро «Динамо») тогда была равна примерно 300 000 руб. за 1 кв. м.

Мало прибыли

Несмотря на то что ни землю, ни здание при реконструкции покупать не нужно (они принадлежат ЖСК), большие расходы связаны с увеличением объемов водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и проч. «Чтобы обеспечить эти недостающие мощности, необходимо перекладывать инженерные сети – «копать город», что часто бывает дороже, чем реконструкция самого объекта», – комментирует гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. По словам Чернышова, при надстройке, например, четырех этажей мощности нужно увеличивать на 50–70%.

По подсчетам коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова, в настоящее время c учетом затрат на все строительно-монтажные работы подобный проект потребует 100 000 руб. за 1 кв. м. А конечная цена реализации вряд ли будет превышать 150 000–160 000 руб. за 1 кв. м. «Нас, как профессиональных редевелоперов, данный проект в текущих условиях заинтересовать вряд ли смог бы», – признает Татаринов. Остальные опрошенные «Ведомостями» застройщики заинтересованности также не выразили. «Нам выгоднее построить здание с нуля», – говорит гендиректор «Трест № 7» Евгений Киряев.

Надстройка, отмечает Балабин, может нарушить требования инсоляции, поскольку расстояние между домами рассчитывалось с учетом существующей высотности: новые этажи, скорее всего, затенят нижние у соседних зданий (при строительстве с нуля дома должны расставить на другие расстояния). Также увеличение этажности (на 3–4 этажа), а соответственно, и плотности застройки почти в 2 раза, отмечает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова, может вызвать проблемы с парковочными местами, необходимыми по нормативам дворовыми территориями, а также дорогами, пропускная способность которых не всегда отвечает реальным потребностям. «Без дополнительных решений по реорганизации территории и строительству подземных паркингов коллапс неизбежен. А это еще одна статья существенных затрат», – говорит Барабанова. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, в числе установок для внесения в техническое задание на разработку ППТ по программе реновации пятиэтажек – требования по обеспеченности парковочными местами и наличию гаражей.

Но даже если редевелопмент с надстройкой всех пятиэтажек нецелесообразен, то «точечно» он вполне возможен. По мнению главы бюро MAD Architects Марии Николаевой, это может быть решением для домов, жители которых откажутся от сноса. «Мы допускаем, что такие проекты могут приносить прибыль. Главное в этом вопросе – готовность жителей дома работать с инвестором как с партнером. Люди сами решат, как им распорядиться собственностью», – говорит директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин.

Наилучший вариант для реновации старых домов – модернизация с заменой всех инженерных сетей без существенного увеличения этажности. По мнению территориального управляющего «ВК Комфорт» Игоря Ситникова, на сегодняшний день минимальная стоимость такого капремонта может составлять от 6000 руб. за 1 кв. м (с использованием самых экономичных материалов и технологий). Но такой вариант, по всей видимости, сегодня не выгоден ни девелоперам, ни городу.