Москвичам не удастся оспорить в суде снос пятиэтажек

Госдума 9 июня приняла во втором чтении законопроект о реновации абсолютным большинством голосов: «за» проголосовали 406 депутатов, «против» – два при двух воздержавшихся. Третье чтение состоится завтра, 14 июня. По сравнению с первым чтением документ был существенно переработан, было предусмотрено больше гарантий для жителей и владельцев помещений в сносимых домах.

Пятиэтажки и не только

Ко второму чтению депутаты сформулировали определение реновации и уточнили механизмы расселения. Под реновацией понимается совокупность мероприятий, направленных на «обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан». Под реновацию могут подпасть многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам в 1957–1968 гг., не выше девяти этажей. В программу могут быть включены только дома, в которых не менее 2/3 собственников и нанимателей жилых помещений проголосовали «за». Также жители могут принять решение об участии в программе через общее собрание собственников.

Жители могут рассчитывать на получение равнозначного или равноценного жилого помещения либо компенсации стоимости квартиры. Основанием для этого станет договор, заключаемый между собственником/нанимателем и уполномоченным органом исполнительной власти Москвы. После заключения такого договора жители утрачивают право пользования старой квартирой и приобретают право пользования новой. Но если такой договор не был заключен в течение 90 дней со дня получения собственником проекта договора, власти вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении к заключению договора, освобождении жилого помещения и передаче его в собственность Москвы.

Из законопроекта разработчики исключили ограничение права граждан на судебную защиту. По первоначальному варианту законопроекта жители могли оспорить в суде только равнозначность предоставляемого жилья, и это не могло помешать властям выселить человека в новое жилье. В текущем виде законопроект не предусматривает оспаривания в суде внесения дома в программу реновации его жителями в отличие от города, прописавшего основания, по достижении которых он может через суд обязать жителей согласиться на предлагаемые условия замены жилья, отмечает партнер юридической фирмы Art de Lex, адвокат Андрей Агешин. По его словам, несогласные жители могут обжаловать нормативные акты о внесении их дома в программу реновации, но добиться успеха будет почти невозможно. Если всего несколько человек против сноса дома, уже внесенного в программу реновации с согласия 2/3 и более голосов жителей, то почти наверняка сделать ничего не удастся, полагает адвокат.

Принятие решения о реновации 2/3 голосов нарушает право частной собственности остальных собственников, не согласных с отчуждением своего имущества и переездом в другое жилье, указывает управляющий партнер группы Regroup Арсен Аюпов. В частности, продолжает он, это нарушает общие принципы Жилищного кодекса, по которому распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется при согласии всех граждан.

Вводятся гарантии прав собственников нежилых помещений в «реновируемых» домах, в первоначальном законопроекте об этом не было ни слова. В частности, разъясняется понятие равнозначности помещений и прописана возможность получения компенсации. Если прекращается договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города, власти обязаны заключить новый договор аренды на тех же условиях, предоставив другое равнозначное помещение. Правда, этим правом смогут воспользоваться лишь субъекты малого или среднего предпринимательства.

«Закон не дает четкого понимания процедуры принятия решений о реновации. В этой модели жителям предлагается сначала принять решение о согласии на расселение дома, а потом заключать договоры на переселение в новое «равнозначное» жилье», – комментирует управляющий партнер юридического бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин. Он приводит пример – жильцы дома по адресу: Пресненский Вал, 38, стр. 4, расположенного в обжитом районе рядом со ст. м. «Белорусская», теоретически могут быть переселены в этом районе за пределы Третьего кольца в бывшую промзону на Шелепихинской набережной.

«Логичным решением таких ситуаций было бы положение, обязывающее городские власти предлагать одновременно с голосованием варианты переселения», – считает Юшин. Он также указывает, что существующий законопроект предусматривает только один вариант «равнозначного» жилья при расселении домов.

Проще строить

Процесс подготовки территории, проектирования, строительства и ввода в соответствии с нынешним законодательством занимает 3,5 года, Москва хочет уложиться в два года. В итоге законопроект предусматривает максимально упрощенный порядок выдачи разрешительной документации.

В частности, предоставление градостроительного плана земельного участка, проведение государственной экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство и само строительство возможны еще до образования земельного участка. Возможность осуществлять строительные подготовительные работы до выдачи разрешения на строительство и до положительного заключения госэкспертизы позволит игнорировать требования технических регламентов, сводов правил, включая санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной безопасности и др., считает Аюпов.

Кроме того, при подготовке документации по планировке территории по реновации ранее утвержденная документация по планировке территории не учитывается. Если же вид разрешенного использования планируемого объекта или его параметры не соответствуют установленным правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), то решения о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ не требуется. Изменения в ПЗЗ и документация по планировке территории утверждаются одновременно, указано в законопроекте. «Основная цель этого положения – исключить из процесса публичные слушания, когда люди, живущие на территории, подвергаемой изменениям, имеют возможность влиять на принимаемые властями решения», – полагает Юшин.

«Законопроект радикально отличается от того, что было в начальном варианте. Но несмотря на это, к документу остались серьёзные замечания. Если бы его в нынешнем виде внесли в первом чтении, он как раз был бы пригоден для обсуждения и дальнейшей работы и тогда мы получили нормальный документ», – комментирует председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская. Она обещает вносить поправки в закон после его принятия. Хованская настаивала на ряде поправок, которые были отклонены: необходимость формирования земельных участков под домами и постановки на кадастровый учет, освобождение от налога при продаже нового жилья, компенсация за несделанный капремонт и т. д.