Как аренда в небольших районых торговых центрах становится выше, чем в мегамоллах

Набор магазинов без продуманной концепции превращается в современные торгово-развлекательные центры (ТРЦ) с сетевыми операторами, в точки притяжения в районах. Эксперты столичного рынка торговой недвижимости отмечают серьезный потенциал для дальнейшего развития сегмента.

В традиционном понимании районные торгцентры (ТЦ) – это объекты арендуемой площадью (GLA) до 15 000 кв. м, 90% клиентов которых составляют жители домов, расположенных в 10-минутной транспортной доступности. По данным GVA Sawyer, в Москве это примерно 40 000 человек. По классификации RRG арендопригодная площадь районных ТЦ – 10 000–20 000 кв. м, меньшие объекты (5000–10 000 кв. м) относятся к микрорайонным.

В Cushman & Wakefield (C&W) считают, что 80% покупателей «районников» проживают в 15 минутах ходьбы. По словам старшего директора отдела торговой недвижимости C&W Игоря Чаплинского, «физический размер объекта (количество этажей, площадь) определяет возможности по составу арендаторов, но неизменной функцией районного ТЦ является обеспечение ежедневных базовых потребностей людей». В классических ТЦ шаговой доступности обычно представлены продуктовый супермаркет, аптека, химчистка, бытовые услуги, отделение банка, фудкорт, кафе или ресторан. Если позволяют площади, то могут быть также магазины одежды и обуви, бытовой техники, спорттовары.

Малые торговые центры из-за своего расположения, к примеру на главной транспортной артерии населенного пункта, могут быть востребованы в городском масштабе, как ТЦ «Карнавал» в Чехове (16 700 кв. м GLA), приводит пример Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG. И наоборот, суперрегиональные ТРЦ зачастую служат для жителей близлежащих домов «районниками». Например, в тюменском микрорайоне «Звездный городок», где реализуется проект комплексного освоения территории, девелопер ЖК построил торгцентр площадью 81 000 кв. м, который по факту стал вторым суперрегиональным ТРЦ в Тюмени», – рассказывает директор девелоперской компании «Ириан» Александр Гайдуков.

Торговля и услуги

Ниша качественных многофункциональных районных ТЦ долгое время оставалась практически пустой, считает гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. «Еще около пяти лет назад, если районный торговый центр находился у метро, собственник был уверен: несмотря на отсутствие концепции, хорошего ремонта, навигации и прочих атрибутов качественного объекта, покупатели все равно будут, а соответственно, и арендаторы. Так и было», – рассказывает коммерческий директор ITD Properties Индира Шафикова.

Но за последние 2–3 года ситуация изменилась – появляются новые ТЦ, а собственники «районников» старого формата вынуждены проводить модернизацию и менять концепцию. «Мы в ТРЦ «Торговый квартал» в Домодедове (около 20 000 кв. м GLA) пытаемся реализовать концепцию центра притяжения и досуга, меняем к нему отношение местных жителей, показывая, что у нас есть не только товары первой необходимости, но и набор самых разных сервисов и услуг», – рассказывает Шафикова.

Как говорили опрошенные «Ведомостями» эксперты, одной из основных тенденций развития малых ТЦ сегодня выступает их переквалификация в районные точки притяжения. По мнению исполнительного директора по управлению торговыми центрами концерна SRV в России Патрика Сьоберга, в дальнейшем большинство «районников» будут приобретать статус так называемых третьих мест, где можно совершать покупки каждый день, оплачивать счета, воспользоваться оперативным сервисом, заниматься спортом после работы и проводить выходные дни вместе с семьей в кафе – и все это рядом с домом.

В ТЦ увеличивается доля развлечений для всей семьи: как правило, небольшого размера из-за ограниченной площади. Впрочем, есть и исключения. Например, в торговом центре компании SRV в Мытищах 4Daily (ул. Мира, 32/2) работает семейный парк развлечений площадью 3500 кв. м. В «районниках» хорошо приживаются различные кружки, центры развития, языковые курсы, мастер-классы для детей и взрослых, студии йоги и проч. Например, компания Glincom реализовала концепцию edutainment (обучение через развлечение) в специализированном детском ТЦ районного формата Babystore.

По словам Сьоберга, все эти изменения вполне органичны – то же происходит в мире. Меняются покупательские привычки, ожидания посетителей постепенно растут. Со временем от любого торгового центра независимо от его формата люди начинают ожидать только качественный уровень сервиса, широкое предложение товаров и услуг, персональный подход.

Именно поэтому меняется и пул арендаторов районных ТЦ. «Сетевые ритейлеры видят заметную выгоду от размещения в таком формате и находят качественные торговые площади в районных ТЦ, соответствующие их высоким требованиям», – говорит директор департамента торговой недвижимости Praedium Егор Остапенко.

На предпочтения людей оказывают влияние и общие изменения в жизни. Время – один из самых ценных ресурсов и его экономия стала важным критерием выбора ТЦ для покупателей, отмечает руководитель отдела ритейл-консалтинга JLL Полина Жилкина. Кроме того, в результате кризиса многие люди в России стали экономить и деньги, а крупные торгово-развлекательные центры ассоциируются с серьезными тратами из-за огромного выбора магазинов и услуг. Поэтому если рядом с домом есть торговый центр, в котором представлено несколько качественных сетевых операторов, то, не имея цели полностью обновить гардероб, человек предпочтет скорее его поездке в большой ТРЦ.

Больше не значит лучше

Долгое время в Москве строили исключительно крупные торговые центры – это девелоперу выгоднее: чем больше в распоряжении арендопригодной площади, тем теоретически больше доходов. Но сейчас, по словам гендиректора консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, доходность ТЦ во многом зависит не только и не столько от размера, но в большей степени от того, за какую цену куплен участок, что он собой представляет (расположение), каков уровень конкуренции в районе и проч. «Решение о строительстве должно приниматься девелопером не из принципа «чем больше, тем лучше», а после детальной маркетинговой проработки площадки, проведения преброкериджа, определения якорных арендаторов, оценки окружения, потребности в том или ином формате и т. д.», – говорит Белых.

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов считает, что сейчас строительство 10 районных торговых центров чаще оказывается выгоднее, чем строительство одного гиганта: «Легче диверсифицировать риски. Даже если один окажется невостребованным, остальные будут приносить доход». Кроме того, малым ТЦ зачастую даже не нужна какая-либо специальная концепция: по-прежнему, если объект находится в удобном месте, с хорошей транспортной доступностью и в нем представлены качественные магазины и услуги, он будет востребован, отмечает Татаринов, а для привлечения трафика в большой ТЦ без детально проработанной концепции не обойтись. «Товары повседневного спроса будут покупать и в самые непростые времена», – объясняет актуальность формата Колокольников. Поэтому при грамотном подходе районные ТЦ имеют довольно привлекательную экономику. В ТЦ «Западный» и «Октябрьский» в Подольске, «Океан» в Жуковском ставка аренды выше, чем во многих крупных московских моллах, приводит примеры эксперт. По данным RRG, в подмосковных районных ТЦ с хорошим расположением и трафиком средняя ставка за 1 кв. м в год – 25 000–30 000 руб., а в крупных московских ТЦ – 17 000–20 000 руб. По данным Knight Frank, диапазон арендных ставок для операторов досуговых концепций составляет 0–8000 руб. за 1 кв. м в год.

В Москве уже появились инвесторы, которые специализируются на торговых центрах районного формата. Например, это Glincom (ТЦ «Зеленый», ТЦ BabyStore, ТЦ Riverdale, ТЦ Metromall). «Девелопер выбрал хорошие места у метро, в том числе у новых станций, привлек качественных якорных арендаторов», – говорит Белых. Также в качестве инвесторов, заинтересованных в подобных проектах, эксперт называет RD Group, которая планирует построить районный ТЦ на Нахимовском проспекте (в RD Group от комментариев отказались), и «МД групп», а также приводит в пример новый ТЦ For You у метро «Нагатинская», принадлежащий одному из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и сеть из шести районных ТЦ «Столица» (УК «Столица менеджмент»).

ТЦ районного масштаба – это почти обязательная часть строящихся крупных жилых комплексов. Например, ГК «Гранель» планирует построить торговые центры площадью 20 000 кв. м в ЖК «Императорские Мытищи» и «Государев дом». По словам директора по продажам компании Рустама Арсланова, девелоперы возводят малые ТЦ для создания комфортной среды, а также если поблизости нет развитой инфраструктуры. В дальнейшем застройщик, как правило, выставляет объект на продажу или, если у компании достаточно ресурсов (своя УК, отдел по сдаче в аренду), занимается управлением самостоятельно.

Балабин считает, что сейчас ниша районных ТЦ по-прежнему практически пуста. По данным C&W, в Москве внутри ТТК на 1000 жителей приходится около 800 кв. м торговых площадей, а от ТТК до МКАД, в зоне спальных районов, – 200 кв. м на 1000 жителей. «Рынок торговых площадей считается насыщенным при показателе 1000 кв. м на 1000 жителей, – уточняет Чаплинский. – Можно предположить, что в перспективе трех лет будут появляться объекты районного масштаба, пока не будет достигнута точка насыщения». Столь же впечатляющие перспективы видит Колокольников: «Мы делали исследование для столичного правительства, которое показало, что в Москве можно построить еще около 60 районных ТЦ».

Впрочем, Чаплинский предупреждает инвесторов, что эти возможности могут быстро закончиться. Например, ADG Group планирует перестроить в современные районные смарт-центры 39 советских кинотеатров, в результате может появиться 340 000 кв. м районных центров. «Такое масштабное предложение насытит рынок в районах на ближайшие пару лет», – говорит он