Из 70 восстановленных исторических усадеб серьезной прибыли не приносит ни одна

В современной истории владения усадьбами в России не больше 20 лет. До кризиса 2008 г. графские руины интересовали исключительно олигархов и депутатов, рассказывает доцент Государственного академического университета гуманитарных наук, член Экспертного совета по государственной политике при Министерстве культуры РФ Дмитрий Ойнас: «Скупали десятками, восстанавливали и выводили на вторичный рынок недвижимости. Но схема работала только в городе». Действительно, во многих городских усадьбах появились офисы, отели с ресторанами, бутики. Постепенно этот рынок себя исчерпал. «У нас в городах не тысячи дворянских и купеческих особняков», – напоминает Ойнас.

Интерес к загородным резиденциям стал заметен с 2009 г. По словам эксперта, после кризиса усадьбы стали выкупать либо брать в аренду обеспеченные люди, но вовсе не миллиардеры: «Мотивация у всех разная – у кого-то это интерес к истории собственной семьи, у кого-то есть представление, как это может работать и приносить прибыль». Но пока из 70 вновь открытых в России для посетителей усадеб серьезную прибыль новым владельцам ни одна не принесла, уточняет Ойнас.

Отдают дешево

В Московском регионе действует программа льготной аренды объектов культурного наследия «Рубль за квадратный метр». В столице программа заработала в 2012 г., в области – в 2013-м. В Москве, по данным департамента культурного наследия, в аренду передано 19 усадеб, еще на четыре хотят найти арендаторов в этом году. В Подмосковье, как сообщили в областном минкульте, новых хозяев обрели чуть более 30 объектов культурного наследия.

Победитель аукциона обязан в течение пяти лет (в Москве) и семи лет (в Подмосковье) полностью отреставрировать объект. Если есть стены, то восстановить их. Если остались руины – заказать архитектурный проект, который будет аутентичен тому, что возвели зодчие прошлых веков. Как только реставрация будет завершена и принята экспертами департамента культурного наследия Москвы / Минкульта МО, начинает действовать льготная ставка аренды – 1 руб. за 1 кв. м (до этого инвестор платит рыночную ставку). Аренда на 49 лет, включая период реставрации. Усадьба и земля под ней остаются в собственности государства. Арендатор может использовать здание по своему усмотрению, может сдать помещения в субаренду, если только это не наносит вред зданию. Например, нельзя размещать в исторических стенах производства, склады или объекты, связанные с химией, вроде салонов красоты или бассейнов. Жить в усадьбах можно – зарегистрироваться нельзя. По документам это нежилой объект недвижимости, и опрошенные «Ведомостями» эксперты не припомнили, чтобы его переводили в статус жилого.

Аналогичные программы работают и в других регионах: в Твери в этом году планируется выставить на торги 17 исторических зданий. По местным условиям объект передается в аренду на 20 лет, льготные условия начинают действовать сразу же. В 2016 г. правительство Республики Чувашии приняло постановление о передаче инвесторам неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, уже определены восемь усадеб, которые планируется предложить для аренды в первую очередь. В сентябре 2016 г. первый подобный аукцион, на котором были определены арендаторы для четырех местных исторических объектов деревянного зодчества, прошел в Томске. Подобные планы озвучивали власти Самарской, Кировской, Астраханской и Нижегородской областей. В Башкирии министерство земельных и имущественных отношений предложило передавать объекты исторической недвижимости, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, инвесторам для восстановления, а впоследствии в собственность с аукциона с начальной символической ценой в 1 руб. Условие для нового владельца – восстановить дом до аутентичного состояния. Если реконструкция выполнена не будет, сделку расторгнут. Эту схему, но уже в масштабах всей страны хочет в этом году начать реализовывать и Росимущество.

Также продажей старинных усадеб занимается Распорядительная дирекция Минкультуры России, 100% акций которой принадлежит государству. Как рассказывает ее директор Вадим Соловьев, за три года им удалось реализовать через торги 26 объектов культурного наследия. Шестнадцать из них являются памятниками федерального либо регионального значения. Сейчас в продаже уникальная по былой красоте и истории усадьба «Гребнево», расположенная в 21 км от Москвы в Щелковском районе. В ближайшее время дирекция ждет одобрения Росимущества на передачу в собственность еще около 50 объектов культурного наследия, находящихся в различных регионах страны.

На торги усадьбы выходят в разном состоянии. «Гребнево» в Щелковском районе – усадьба князей Голицыных, построенная на рубеже XVIII–XIX вв. (объект культурного наследия федерального значения), – разрушается буквально на глазах, – приводит пример Соловьев. – Мы много времени потратили на переговоры с госкорпорацией «Ростех», которая создает в Щелковском районе внедренческую зону «Исток». Им хотелось, чтобы в шаговой доступности от их предприятий появился объект социально-культурной направленности – концертная площадка, кинотеатр, выставочный комплекс. Усадьба позволяла все это разместить на своей территории». Оценена усадьба была в 180 млн руб. «Поначалу такая цена не смущала потенциальных покупателей, но на сделку они так и не вышли. Ищем новых претендентов», – рассказывает Соловьев.

Зеленый коридор

Распорядительная дирекция уже два года по программе «Зеленый коридор» проводит открытые торги по реализации объектов культурного наследия. С победителем аукциона подписывается договор купли-продажи с отлагательными условиями: инвестор выплачивает только 20% стоимости приобретенной усадьбы и получает беспроцентную рассрочку на оставшуюся сумму на весь период реставрации. Основное требование к инвестору – безотлагательное проведение реставрационных работ (на это отводится не более семи лет), право собственности на имение он получит только после их завершения.

Нового собственника – Российское военно-историческое общество – уже обрела усадьба «Перхушково» в Одинцовском районе. Одноименное село в старые времена было известной почтовой станцией, на которой останавливались Гоголь, Пушкин. В главном доме усадьбы бессонную ночь провел Наполеон, шедший со своей армией к Москве. В реставрацию главного дома нужно вложить не менее 100 млн руб., говорит Соловьев.

В Солнечногорском районе так продана усадьба «Болдино» в одноименной деревне. Это поместье когда-то принадлежало «отцу русской истории» Василию Татищеву, его могила находится неподалеку. Именно здесь он закончил работу над «Историей российской».

«Болдино» сильно пострадало во время Великой Отечественной войны. Остались лишь остовы кирпичных стен, когда-то роскошный фруктовый сад зарос борщевиком. Более чем за 4,5 млн руб. усадьбу купил миллиардер из Татарстана Алексей Семин. Всего компании, входящие в инвестиционную группу ASG, которую возглавляет Семин, получили право аренды 10 усадеб в различных районах области. Среди них «Черкизово», «Пущино на Наре», «Тарасково» и др. В конце 2015 г. была завершена реставрация усадьбы Аигина в деревне Талицы Пушкинского района. Семин привез туда немало вещей из личной коллекции антиквариата – шкафы, столики, секретеры, диваны. В коммерческих целях усадьба пока не используется. Весной прошлого года приступили к восстановлению «Зенина» (XIX в.) в Люберецком районе. Семин рассматривал возможность превратить «Зенино» в зону отдыха. В планах ASG было создание в отреставрированных поместьях островков агрокультуры, с гостиничным комплексом и фермерским хозяйством по соседству. Пока этот план не реализуется. «Мы [с Семиным] обсуждали различные концепции и довольно много спорили, – рассказывает Ойнас. – Я пытался доказать, что сельский туризм и бутик-отель – это разные форматы. Слез с золотого унитаза и пошел корову доить – такое вряд ли возможно в реальной жизни. Не поедут ради этого обеспеченные люди в провинцию. Если и поедут, то единицы. И расходы на восстановление усадьбы и последующее содержание дорогой инфраструктуры никогда не окупятся. Но у Семина своя точка зрения».

Отели в загородных поместьях далеко не везде будут востребованы. Создавались усадьбы для уединенного семейного отдыха или постоянной жизни на природе, вдали от городской суеты. Туристический интерес к поместью, спрятанному в лесах и полях вдали от цивилизации, ограничен. Детский лагерь, работающий на коммерческой основе, более эффективный вариант. В усадьбе «Покровское-Засекино» в Одинцовском районе работает военно-патриотический лагерь. Технически вполне возможно, как считает Соловьев, создавать в отреставрированных усадьбах дома для одиноких пожилых людей. Такая практика распространена на Западе, но в России пока толком не прижилась, хотя и создано уже около 50 таких объектов.

Горизонты окупаемости

По подсчетам гендиректора Hospitality Income Consulting Елены Лысенковой, стоимость восстановления 1 кв. м барской усадьбы стремится к 150 000 руб., минимум – 60 000 руб., все зависит от состояния объекта. Дороже всего обходится воссоздание оригинальных элементов зданий и сооружений, инженерия, коммуникации, благоустройство прилегающей территории. Приносить доход впоследствии будет лишь четверть территории усадьбы – там, где появятся гостиничные номера, заведения общепита. Срок окупаемости вложений, по словам Лысенковой, не менее 12 лет. «На восстановление арсенала Нижегородского кремля было потрачено 140 000 руб. на 1 кв. м, и это не самая низкая цена. Но она в 8 раз превышает коммерческую стоимость 1 кв. м при редевелопменте (15 000–30 000 руб.)», – сравнивает Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital.

«У каждого такого объекта есть история, какие-то тайны и легенды, связанные с этим местом. Если человек, который задумал арендовать или выкупить поместье, сможет извлечь эту историю, а затем «упаковать» и представить посетителям уже в современном прочтении, тогда проект заработает и начнет приносить прибыль», – рассуждает Ойнас. Главное и самое сложное, на его взгляд, – заставить туристов доехать до усадьбы: «Экскурсию интересную придумать, пирожками накормить, главное, как говорится, заманить посетителей. А показывать можно и руины». Поэтому первоначальные расходы в проект могут быть совсем небольшими, уверен он. А отреставрировать скромную сельскую усадьбу, считает Ойнас, можно и за миллион рублей. На дворец уже потребуется несколько десятков миллионов долларов.

В качестве примера Ойнас приводит ростовский опыт. Усадьбу дворян Леонтьевых в селе Воронино под Ростовом Великим за $50 000 выкупили у местных властей наследники дворянского рода. На восстановление территории, усадебного дома, хозяйственных построек ушло 10 лет. В главном доме открыли музей, в котором рассказывается об истории крепких хозяйственников Леонтьевых, в оранжереях которых когда-то росли ананасы в промышленных масштабах. Для туристов построено два гостевых дома с номерами вплоть до «люкса», подготовлены специальные программы и развлечения: бал XIX в., катание на лошадях верхом и в санях, бега борзых за механическим зайцем. В среднем загрузка гостевых домов за 1,5 года после открытия составляет 7–8%. «Самоокупаемыми» считаются январь, май и июль. В остальное время для поддержания жизнедеятельности усадьбы хозяевам приходится выкладывать собственные деньги (благо есть еще один бизнес). Содержание, по словам владельца Сергея Леонтьева, обходится в 400 000–500 000 руб. в месяц. А отдача сейчас практически нулевая. Понятно, что так долго продолжаться не может, но новый стратегический план, который сочетал бы поддержание элитарной атмосферы и туристов, хозяева еще не придумали.

Другой ростовский объект – «Усадьба Плешанова» – на отсутствие интереса пожаловаться не может. Находится она в самом Ростове, где всегда много туристов и мало мест для проведения досуга. Отельер Иван Синюшкин планирует расширение гостинично-музейного комплекса из четырех домов до музейного квартала.

Первое здание «Усадьбы Плешанова», без крыши, было приобретено в 2001 г. за 60 000 руб. В его реставрацию и «насыщение историческим смыслом» – небольшой музейной экспозицией с историческими артефактами, произведениями резчиков по дереву, которые были привезены местным краеведом-художником из деревень Ярославской области, было вложено 8 млн руб. В 2003 г. в доме открылась гостиница, которая сразу начала приносить прибыль. В 2005 г. Синюшкин купил еще одно здание, уже в лучшем состоянии, за ним третье и четвертое. Всего за 10 лет, по словам Синюшкина, в проект вложено 40 млн руб. Среднегодовая загрузка гостиницы из 21 номера составляет 56%. «А поначалу загрузка была вообще 82% и номеров просто не хватало. Приходилось делиться с конкурентами», – рассказывает владелец усадьбы.

В будущем музейном квартале планируется новая гостиница, ресторан, сауна, конференц-зал, туристическое бюро, мастерские народных промыслов. Расширится развлекательная и сервисная составляющие: прогулки на катере, конные и велопрогулки, прокат спортивного инвентаря, небольшая парковая зона, кухня, музейные экспозиции, по замыслу Синюшкина будут побуждать туристов остаться в городе на лишнюю ночь. Необходимые вложения он оценивает в 120–130 млн руб.

«Сегодня у государства нет нескольких сотен миллиардов рублей для того, чтобы спасти все памятники. Они разрушаются быстрее, чем мы их реставрируем. Поэтому единственный выход – это полноценная передача памятников в частную собственность», – говорит Соловьев. Если воссоздать в глубинке островок русского дворянства или купечества, проложить к нему туристический маршрут, это же вдохнет жизнь во всю округу, обеспечит рабочие места для местного населения, уверена руководитель Центра усадебного наследия при Институте всемирного наследия им. Лихачева Вера Стерлина. «Но чтобы старинные усадьбы всерьез заинтересовали меценатов, нужна программа поддержки, – считает эксперт. – Прежде всего в развитии усадебного наследия должны быть заинтересованы региональные власти. Почему бы, например, последним не подвести к усадьбам коммуникации, проложить дороги? Вот это будет по-настоящему эффективная помощь со стороны государства»