Апартаменты в Москве на вторичном рынке продают в основном инвесторы

Апартаменты пока малочисленный товар на вторичном рынке, встречается даже не во всех районах столицы. По словам Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, «эра апартаментов» наступила с 2008 г. Их массовый выход на рынок начался в 2012 г., считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». На вторичном рынке преобладают объекты из самых первых комплексов данного формата. По данным «Метриум групп», в 2012 г. на территории Москвы их было всего 32: 16 в реконструированных зданиях («Кадашевские палаты», «Даниловская мануфактура» и др.) и еще 16 новостроек (из них семь – в ММДЦ «Москва-сити»). Сейчас на вторичном рынке в сданных в эксплуатацию апарт-комплексах предлагается 206 000 кв. м, это 32% от общего предложения апартаментов в Москве, подсчитали в Est-a-tet (на первичном рынке продается более 600 000 кв. м). По данным Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, в общем объеме вторичного элитного рынка апартаменты уже занимают 20%. Литинецкая насчитала в предложении около 1200 лотов. «Это немного. Застройщики продали (по итогам 2016 г.) 9000 объектов», – сравнивает она.

Небоскребы или заводы

Апартаменты в Москве появляются там, где строительство жилья ограничено действующими нормами. Но начался этот рынок с небоскребов ММДЦ «Москва-сити», напоминает Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. Почти половина апартаментов, представленных сегодня на вторичном рынке, сосредоточены в «Сити», уточнила Румянцева. По подсчетам Savills в России – 97 апартаментов общей площадью 20 000 кв. м. Две трети этого объема сосредоточены в первых проектах – «Городе столиц» и башня «Федерации», уточняет Халин. По данным Savills в России, всего в «Сити» в год совершается 50–60 сделок в этом сегменте. Подчас апартаменты здесь предпочитают квартире. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, рассказал о клиентах компании – семейной паре, у которой дети уже выросли, так что «детская» инфраструктура не имела значения, они искали недвижимость для себя. Выбрали сначала ЖК «Шоколад» (150 кв. м за $1,5 млн), но брокер убедил их посмотреть, что есть в «Москва-сити». Глава семьи – бизнесмен, который часто посещает Гонконг, Нью-Йорк и останавливается в небоскребах, согласился продолжить просмотры. В результате пара купила готовые апартаменты в «Городе столиц» (107 кв. м за $1,3 млн). По словам Трещёва, цены в обжитых башнях ММДЦ – «Городе столиц», «Федерации» («Запад») и в деловом комплексе «Империя» – на уровне 700 000–800 000 руб. за 1 кв. м.

Новые или старые

Сейчас покупатели предпочитают новостройки. «Клиент выбирает: приобрести апартамент, в котором уже жили люди и, скорее всего, необходим ремонт, купить в строящемся комплексе либо приобрести готовый в недавно сданном комплексе (около 3400 лотов) у застройщиков. Выбор, скорее всего, будет сделан в пользу двух последних вариантов», – рассуждает Литинецкая.

Тем более что девелоперы стараются превзойти конкурентов по всем параметрам и новые объекты выходят лучше предыдущих. Особенно ценно то, что исчезает разница между апартаментами и квартирами с точки зрения планировочных решений, считает Румянцева: «Если в первых проектах были в основном студии, то сейчас нарезку делают грамотно, есть и спальни, и гардеробные, и кухни-столовые, и гостиные». Современный тренд на рынке элитного жилья – предложение апартаментов с отделкой и сервисом от мировых брендов, например «Новый Арбат, 32», «MOSS Apartments», добавляет Попов. Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome, считает, что именно наличие отделки от застройщика (помещения продаются полностью готовыми к проживанию) в новых проектах отличает их от предшественников.

Первые апартаменты располагались в переделанных производственных, административных или офисных зданиях в престижных районах Москвы, сейчас на вторичном рынке немало таких лофтов, говорит Литинецкая. Для многих проектов характерна нестандартная архитектура, и планировки подчас не самые комфортные, и небольшое количество машино-мест (или их вовсе нет). Но говорить о том, хуже такие комплексы или лучше современных апартаментов, сложно, считает Попов: «Они просто разные, это дело вкуса. Помещения в стиле лофт и сегодня пользуются популярностью у ценителей индустриальной эстетики». Апартаменты «от собственника» в Clerkenwell House на Комсомольском проспекте привлекли покупателя потому, что он искал в этом районе готовое, но не старое жилье с современной отделкой, приводит пример Румянцева. 72 кв. м с интерьером в стиле лофт и с мебелью были куплены за 53 млн руб.

Впрочем, Халин считает, что большая часть покупателей предпочтет помещение без отделки, чтобы реализовать собственные дизайнерские фантазии. На отделку в стиле лофт либо в других стилях модернистской направленности массового спроса нет, впрочем, и товар это штучный, объясняет он. «Они эффектны, оригинальны, но зачастую продать их непросто еще и потому, что были использованы дорогие эксклюзивные материалы и предметы мебели, – рассказывает Халин. – Это взвинчивает цену квадратного метра». Дорогостоящие ремонты не окупаются, уверен Попов, инвесторам, как правило, это известно. Либо они готовы годами ждать своего покупателя, добавляет Трещёв. По оценке Румянцевой, только 5–7% инвесторов ремонтируют помещения, рассчитывая перепродать дороже.

Тем не менее, по словам Могилатовой, в Clerkenwell House и «Николаевском доме» на Комсомольском проспекте вышли в продажу несколько лотов с ремонтом: «Но предложений без отделки больше». Например, в «Николаевском доме» 37,7 кв. м с дизайнерской отделкой продаются за 25 млн руб. (663 130 руб. за 1 кв. м), а 35 кв. м без отделки – за 17 млн руб. (485 714 руб. за 1 кв. м).

Для ценителей

Традиционно в Москве апартаменты на 10–20% дешевле квартир аналогичного класса в том же месте. Так застройщики частично компенсировали покупателям невозможность постоянной регистрации, более высокие эксплуатационные расходы и налог на недвижимость.

Лофты, как правило, располагаются в небольших, почти клубных домах, а потому быстро распродаются. В числе покупателей – инвесторы, поэтому, отмечает Тимур Давыдов, гендиректор Integro Group, «если клиент присматривает лофт в уже готовом объекте, он, скорее всего, обнаружит предложения на вторичном рынке».

В ряде случаев инвесторы продают дешевле, чем застройщики. Например, в комплексе «ВТБ арена парк», который строится на Ленинградском проспекте и продан застройщиком почти наполовину, уже проходят сделки на вторичном рынке. Румянцева объясняет популярность проекта у инвесторов привлекательными стартовыми ценами и интересной концепцией. Один из клиентов Kalinka Group влюбился в апартаменты здесь, хотя уже внес задаток за квартиру на вторичном рынке, и брокер компании нашел собственника, который выкупил пул апартаментов на старте. «Он продавал на 7% дешевле, чем у застройщика, – говорит Румянцева. – Конечно, не каждому застройщику понравится такая ситуация. Но это право инвестора – продать собственность по цене, которая его устраивает. Застройщик же вынужден придерживаться плана продаж». По ее мнению, проект «ВТБ арена парк» довольно успешен, поэтому единичные сделки на вторичном рынке не могут повредить продажам застройщика. Клиент Kalinka Group потерял задаток за квартиру, но стал владельцем апартаментов бизнес-класса площадью 82 кв. м за 20,5 млн руб.

Эксперты вообще считают, что многие сделки на вторичном рынке апартаментов были заключены благодаря инвесторам, которые еще на котловане выкупали по несколько лотов. По словам Румянцевой, более 70% продавцов в свое время приобретали апартаменты с инвестиционными целями. По оценкам Savills, в 2006–2007 гг. среди покупателей апартаментов в ММДЦ «Москва-сити» около 40% покупателей были инвесторами, они разбирали помещения по 100–120 кв. м. В 2011–2012 гг. на старте продаж в нескольких лофт-проектах доля инвестиционных сделок доходила до 30%, брали самые компактные лоты, по 35–50 кв. м, уточнил Халин.

Стратегии инвесторов

Литинецкая считает, что чаще инвесторы стараются заработать на перепродаже еще до ввода комплекса в эксплуатацию. И продают на 5–15% дешевле, чем застройщики, благодаря тому что ближе к завершению стройки цена недвижимости выросла достаточно, добавила Румянцева. Но если инвестор не торопится и готов подождать несколько лет, пока первичные продажи будут завершены или лотов останется мало, то доход может значительно вырасти. Халин рассказал, что в 2016 г. 68 кв. м без отделки в Clerkenwell House были проданы за 33 млн руб. В 2011 г., когда проект только вышел на рынок, эти же апартаменты были приобретены за $578 000 ($8500 за 1 кв. м), или 18,1 млн руб. при тогдашнем курсе. «Продавец смог заработать почти 15 млн руб.», – подсчитывает Халин.

По данным Kalinka Group, по состоянию на февраль 2017 г. на первичном рынке можно было приобрести апартаменты без отделки в МФК «IQ квартал» по цене от 296 000 руб. за 1 кв. м, с чистовой отделкой в МФК Neva Towers – от 299 700 руб. за 1 кв. м и в МФК «ОКО» – от 463 000 руб. за 1 кв. м. По мнению Литинецкой, сейчас владельцы дорогостоящего жилья все-таки склонны придержать объекты, не продавать на падающем рынке. По оценке Румянцевой, в 2017 г. предложение пополнится не более чем на 12–15%. «Это будут или вынужденные продажи, или «долгие продажи», когда владелец продолжает жить в апартаментах в ожидании покупателя с желанной суммой, без торга», – объясняет она.