Как продаются московские хрущевки после заявлений о сносе

Инициатива властей Москвы снести все пятиэтажки привела к небольшому росту цен на квартиры в них, но число реальных сделок с таким жильем не растет, отмечают риэлторы. В отсутствие четких параметров сноса и сроков реализации этой программы покупатели не хотят брать «кота в мешке».

Продавать или покупать

Громкое заявление о сносе всех пятиэтажек в Москве в ближайшее время подняло волну ажиотажа среди потребителей. Но энтузиазма хватило лишь на первую неделю – тогда число звонков, поступивших от владельцев и покупателей квартир в пятиэтажках, подскочило на 25%, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. Однако, по его словам, это был рост среди любопытствующих – целью большинства обращений было получение информации о влиянии программы сноса на рынок недвижимости, а не реальное заключение сделок.

Сейчас потребители остыли, отмечают риэлторы. Многие собственники даже начали снимать квартиры с продажи «до лучших времен» и «чтобы не прогадать». «Часть сделок была отменена, количество предложений сократилось, а сроки экспозиции выросли», – отмечает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин. По его данным, если до заявлений о сносе в московских пятиэтажках в день в среднем с продажи снималось чуть более 50 квартир, то начиная с конца февраля это число подскочило до 180 квартир в день. Срок экспозиции таких квартир увеличился соответственно с 81 до 92 дней.

«По нашим оценкам, владельцев, которые задумались о снятии с продажи жилья, около 20%. Однако по факту сделали это не более 10% из них, поскольку понятно, что на реализацию программы уйдет несколько лет. И «сидеть на чемоданах» в надежде на что, что их дом попадет под первую волну сноса, не каждый готов», – говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Снос не подстегнул спрос

Сегодня примерно каждая десятая квартира из тех, что предлагаются к продаже, находится в пятиэтажках. По данным «Инком-недвижимости», на текущий момент в Москве выставлено на продажу 4506 квартир в пятиэтажных домах. Доля этих квартир в общем объеме предложения составляет 11,1%, из которых 1,6% объектов находится в блочных пятиэтажках, 4,9% – в панельных строениях, а 4,6% – в кирпичных хрущевках (без учета сталинок и малоэтажной современной постройки). Районы – рекордсмены по количеству хрущевок: Зюзино, Кузьминки, Бескудниковский, Капотня, Марфино, Выхино, Царицыно.

Ажиотаж вокруг сноса не спас хрущевки от плохого спроса – такое жилье продолжает оставаться «потенциальным неликвидом», отмечают риэлторы. «В последние годы доля купленных в хрущевках квартир занимала не более 15%. Откровенно говоря, жилье в них выбирали в основном приезжие как крайний вариант «на первое время». Сегодня ситуация кардинально не поменялась. Мы не видим роста заявок на покупку квартиры в домах под снос. Ведь пока речь идет о «коте в мешке». Когда снесут конкретный дом, куда переселят, какую площадь дадут?» – говорит Мария Литинецкая.

Однако плохой спрос все-таки не помешал многим собственникам хрущевок поднять цены на свое жилище. По данным Литинецкой, в среднем увеличение цен на такие квартиры составило 3–5%. Шлома добавляет, что в некоторых случаях владельцы подняли стоимость продажи этих квартир на 10%.

Но в возможность продажи старого жилья в пятиэтажках по завышенным ценам на волне интереса к новой программе риэлторы не верят: при низком уровне платежеспособности населения и высокой конкуренции со стороны качественного жилья на «первичке» и «вторичке» продавцы не смогут реализовать свою недвижимость даже на 3% дороже. «Квартиры в хрущевках продолжают оставаться потенциальным неликвидом, продать который можно только при снижении цены примерно на 10% по сравнению с аналогичными по стоимости вариантами в сегментах первичного и вторичного жилья», – говорит Шлома.

Цена пятиэтажек

Таким образом, цена сегодня остается единственным достоинством хрущевок. Самое дешевое жилье – в панельных домах. По данным аналитического центра портала IRN.RU, средняя стоимость метра в них составляет около 140 000 руб. Кирпичные пятиэтажки немного дороже – примерно 155 000 руб. за 1 кв. м. Но все же это значительно ниже среднего уровня цен в Москве – по оценкам ГК «Миэль», средняя удельная цена предложения на вторичном рынке столицы по итогам февраля составила 209 200 руб. за «квадрат».

Лидирует по стоимости жилья в пятиэтажках центр Москвы – здесь стоимость «квадрата» такой недвижимости составляет 276 670 руб. При этом самое дорогое жилье – на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы просят более 440 000 руб. (данные «Инком-недвижимости»). Наиболее бюджетные предложения представлены на востоке и юго-востоке Москвы – около 120 000 за 1 кв. м. Столько, например, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в «Капотне» и того меньше – 117 000 руб. (данные ЦИАНа).

По прогнозам Литинецкой, один из сценариев развития событий предполагает, что в течение ближайших месяцев стоимость квадратного метра в хрущевках в Москве увеличится в пределах 10–15%. «Но если не будут предприняты какие-то конкретные меры по реализации программы со стороны властей, стоимость к концу лета снизится обратно до сегодняшних значений. Похожую ситуацию мы наблюдали после присоединения новой Москвы, когда после получения столичной прописки собственники подняли цены. Первые 2–3 месяца мы наблюдали повышенный интерес со стороны покупателей. Однако вскоре он сошел на нет, ведь помимо прописки нужна еще инфраструктура, дороги, рабочие места. Так же и с хрущевками. Одних обещаний рынку недостаточно», – заключает Литинецкая.