Поправки о компенсационном фонде для защиты дольщиков внесены в Госдуму
Взнос застройщиков в него составит 1% стоимости объекта
Чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками, оказавшимися не в состоянии завершить объекты, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего согласно поправкам к закону о банкротстве. Процедура банкротства вступает в силу по решению арбитражного суда – сразу же после первого иска о банкротстве, говорит Стасишин. Раньше процедура банкротства состояла из трех стадий: наблюдения, конкурсного производства и внешнего управления, напоминает Ксения Цаплина из ФСК «Лидер». Теперь же наблюдение исключается, а стадия «конкурсное производство» увеличивается с полугода до года, добавляет она. Благодаря исключению процедуры наблюдения сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату или готовую квартиру, значительно сократятся, уверен Стасишин.
Правительство внесло в Госдуму пакет изменений в законодательство о долевом строительстве: они дополняют поправки в 214-й федеральный закон «О долевом строительстве», принятые в июле этого года. Об этом «Ведомостям» рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Изменения коснутся нескольких федеральных законов, в том числе 214-ФЗ, закона о банкротстве, закона о страховании, закона о некоммерческих организациях и др.
Одно из основных новшеств – регулирование деятельности компенсационного фонда, который полностью заменит страхование ответственности застройщиков, отметил Стасишин. История «СУ-155» наглядно показала: действующий механизм страхования, заложенный в законе, не гарантирует защиту участников долевого строительства и не обеспечивает ответственности застройщиков, указывает предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев. В 2015 г. «Роскап» был назначен санатором «СУ-155».
Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, он заработает с 1 января 2017 г. Каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», следует из законопроекта. Его учредителем станет единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК. За Минстроем закрепляется обязанность координировать деятельность фонда, мониторить данные о поступлении, расходовании и инвестировании средств.
Сначала застройщик уплачивает обязательные взносы в компенсационный фонд, а только после этого возможна государственная регистрация ДДУ, говорит Стасишин. По его словам, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, а также на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.
Выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства. Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. По словам Стасишина, прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда (см. врез).
Где хранить деньги
Деньги компенсационного фонда должны размещаться в банке с капиталом не менее 25 млрд руб., кредитный рейтинг которого не более чем на три ступени ниже суверенного рейтинга России. Фонд может инвестировать деньги только в государственные ценные бумаги России, депозиты в российских банках и ипотечные ценные бумаги, включенные в один из котировальных списков высшего уровня российских бирж.
Сколько денег может быть собрано в фонд, в Минстрое оценить затрудняются. Ранее президент «Ностроя» Андрей Молчанов сообщал, что ежегодные доходы фонда могут достигать 20–30 млрд руб. «Говорить сегодня о том, хватит ли собранных средств от застройщиков на решение вопросов с проблемными объектами, когда таковые появятся, более чем преждевременно, – считает Стасишин. – Главное – что в отличие от системы страхования ДДУ государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав».
«Для нас, как для девелопера, который неоднократно достраивал объекты за недобросовестными застройщиками, пока не очевиден порядок привлечения нового застройщика в объект», – говорит Цаплина из ФСК «Лидер». Она полагает, что это будет конкурсная процедура, так как фонд является государственной структурой, а это несет риски увеличения сроков выбора нового застройщика проблемного объекта. «Застройщики должны понимать, в какой момент будет подключаться фонд, должен быть прозрачный критерий входа застройщика в зону риска, причем не по факту, а за несколько месяцев до возникновения проблем», – полагает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. Правила должны быть понятны всем игрокам независимо от объема их портфеля, подчеркивает он.