Спрос на коттеджные поселки в новой Москве после присоединения упал на 40%

Девелоперы, которые планировали строить здесь загородные дома, теперь вынуждены разбивать их на дуплексы, твинхаусы и триплексы, уменьшая площади жилищ и участков, пересматривать проекты в пользу мало- и среднеэтажных жилых комплексов, а потерю в цене и статусе загородного объекта компенсировать растущим числом этажей и жителей.

Коттеджам здесь не место

«Огромная стройплощадка в ближайшие 20 лет, разнородная среда – от многоэтажек до премиальных поселков, а в перспективе – резкий рост числа жителей, нагрузка на транспортные системы и экологию», – описывает нынешнее состояние присоединенных территорий Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, приводя в пример коттеджный поселок «Лесной ручей – 3» в районе Грибова. Здесь соседство с 22-этажными новостройками буквально остановило продажи коттеджей. «Цены пока не снижаются катастрофически, но это лишь вопрос времени», – уверен эксперт.

Новая Москва словно застыла между городом и деревней: дачами, разномастными заборами, узкими дорогами и пробками, говорит Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Спрос на коттеджи здесь после присоединения снизился примерно на 30–40%, оценивают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

По данным «Бест-новостроя», сейчас 35% от общего объема предложения в новой Москве приходится на квартиры, 25% – на участки без подряда, 25% – на таунхаусы, 15% – на коттеджи. Совокупно загородные форматы жилья пока преобладают, но, судя по темпам строительства, к 2025 г. «новые москвичи» буду жить в основном уже в многоквартирных домах.

Интересно, что сохраняется спрос на участки без подряда, и он превышает предложение. «В 20-километровой зоне участков немного. И больше земли не будет», – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум групп». Соседствуют с многоэтажной застройкой в основном поселки в Новомосковском округе: Потапово (Южное Бутово), Свирель, Дубровка, Новодвор, Соловьиная Роща и др. (данные «Бест-новостроя»).

Основной объем предложения классической загородной недвижимости в новой Москве сосредоточен за пределами 20 км от МКАД. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль – загородная недвижимость», несмотря на декларируемый властями курс на малоэтажную застройку присоединенных территорий, в реальности ближний к МКАД пояс (0–5 км) мало чем отличается от спальных районов столицы.

Коттеджных поселков на территории новой Москвы аналитики «Миэль-недвижимости» насчитали более 60. По данным Vesco Consulting, на конец августа в активной продаже на первичном рынке в новой Москве было 72 малоэтажных жилых комплекса с общим объемом предложения в 4745 домовладений, из них 21 проект полностью построен, например «Дубровка», «Крекшино», Fortops.ru, «Никольское-таун», «Кронбург». Почти половина относится к бизнес-классу. На эконом-класс приходится 40–45%, на элитные 5–10%. Классические коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, уточняют в Vesco Consulting. В их числе «Подмосковная Бавария», «Экодеревня» и «Московская Швейцария» с общим объемом домовладений 27, 31 и 36 соответственно. Всего три поселка представлены в элитном сегменте: «Праймвиль», «Променад» и «Рассказовка». В двух из них ведутся первичные продажи, уточняет Трещев из Knight Frank.

Поселки приспосабливаются

За последние пять лет изменились количественные характеристики домовладений и класс выводимых на рынок проектов. Если в 2011 г. средняя площадь коттеджа была 372 кв. м на участке в 20,1 сотки, то в 2016-м это 320 кв. м на 17,5 сотки. В поселках бизнес-класса, по данным «Метриум групп», в 2012 г. предлагались дома площадью от 250 до 1000 кв. м, в 2016-м – уже 200–750. «Сокращение коснулось и площади земельных участков. В 2012 г. диапазон в бизнес-классе был 10–70 соток, сейчас – 8–40 соток», – добавляет Менжунов.

«Оптимизации запросов» соответствует снижение издержек девелоперов. «Понижают класс проекта (планировался бизнес – стал комфорт), меняют формат (планировали индивидуальные дома – в итоге продают участки без подряда), упрощают концепцию, урезают объемы инфраструктуры», – описывает процесс Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate. Тем не менее за три года цены в среднем выросли на 13%. Коротких объясняет это тем, что предложение не пополняется.

«В 80% поселков, строительство которых началось, когда территория эта еще числилась еще за Подмосковьем, продажи завершены», – отмечает Яхонтов. Та же оценка у Менжунова: соотношение строящихся и готовых поселков – 20 на 80. Полностью завершивших продажи в 2002–2016 гг., по данным «Бест-новостроя», уже больше 100.

Строят здесь такие компании, как «Абсолют-недвижимость», RDI Group, «Инвесттраст», «КМ девелопмент», «Стройинвесттопаз», Atlas Development, «Аллтек девелопмент», перечисляет Коротких. Менжунов добавляет к списку KP Development, BL-Group, Gletcher, Ortus Group, RDG, Luchy Group, ЗАО «Ферро-строй», Indecom и Trend Group. Лидером по количеству реализуемых проектов в новой Москве Менжунов называет ГК «Масштаб». Он вел строительство «Вяземского», «Летовой рощи», «Антоновки», «Кронбурга».

Яхонтов называет большое число застройщиков – всего около 25 – спецификой местного коттеджного рынка: «Если многоэтажки возводят крупные девелоперы («Абсолют» – безусловный лидер, ГК ПИК, МИЦ, «Инвестраст», «Авгур эстейт», был еще «Мортон»), то в загородном сегменте наряду с крупными компаниями присутствуют средние и мелкие застройщики – Vesco Realty, «Десна лэнд», «Агрострой», «Флэт и Ко», «Альянс», «Оптилэнд», «Пахра». Все строят по одному-два проекта.

Статус и риски

По заявлению заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, все коттеджные поселки будут сохранены и переведены под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), т. е. получат статус жилья для постоянного проживания, в них можно будет прописаться. Кроме того, власти планируют развивать инженерную инфраструктуру (это в большей степени касается неорганизованных поселков, в организованных газификацией и электрификацией занимаются застройщики).

Главной проблемой новой Москвы остается транспортная, несмотря на реконструкцию магистралей, строительство новых развязок и расширение дорог. А для владельцев частных домов и участков все вышеназванное само по себе уже проблема. «Новые дороги необходимы, но некоторые из них будут проходить по территории коттеджных поселков и садовых некоммерческих товариществ. И есть риски, что некоторые строения попадут под снос», – объясняет Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент». Впрочем, он советует собственникам не паниковать, а попытаться извлечь выгоду из ситуации: «Земли, где планируется строительство дорог, будут выкупаться». «Когда расширялось Калужское шоссе, собственникам земли были предложены приемлемые условия. Противостояний практически не было», – успокаивает Лещев. Спорить с государством и уж тем более противостоять ему решаются немногие. По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, ликвидации «под госнужды» (строительство дорожно-транспортной инфраструктуры), подлежат только те дачи, которые не переведены в категорию ИЖС. Таких, пока еще живых, но бесперспективных дачных и садовых товариществ департамент насчитал на новой территории без малого 20%.