Почему новая Москва так и не стала полноценной частью столицы

Добившись расширения Москвы, к моменту юридического присоединения новых земель в 2012 г. столичная мэрия обнаружила, что прежние власти успели заключить инвестконтрактов на строительство почти 12 млн кв. м жилья. Расторгнуть их было невозможно: если в Москве земля в основном в аренде, то в области – в собственности. Позднее московские власти сообщали, что контракты пересмотрены, с тем чтобы они отвечали градостроительным требованиям столицы, – инвесторам пришлось добавить в проекты социальной инфраструктуры, но уменьшить объемы застройки не удалось.

В настоящее время, по словам руководителя департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, выданных разрешений на строительство гораздо меньше – на 7,6 млн кв. м. Всего за неполные пять лет на присоединенных территориях построено около 10 млн кв. м недвижимости, в том числе 8 млн кв. м жилья. В будущем ввод планируется держать примерно на одном уровне – около 2 млн кв. м в год, обещает Жидкин.

Качество возводимой недвижимости меняется. Сокращается доля малоэтажного жилья – за последние два года доля квартир в новостройках, не превышающих четыре этажа, упала с 28 до 10% от общего предложения на рынке, указывает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Львиная доля предложения в новой Москве концентрируется в ближнем поясе МКАД, где земля, а значит, и себестоимость строительства дороже. Это обстоятельство заставляет застройщиков возводить жилые комплексы с высокой плотностью заселения, т. е. многоквартирные дома, полагает она. Гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец связывает этот тренд с отсутствием утвержденного генерального плана развития территории – у девелоперов нет жестких ограничений по максимальной высотности здания, каждый проект вне зависимости от локации рассматривается властями в индивидуальном порядке.

По ценам новая Москва конкурирует с ближайшим Подмосковьем. По словам руководителя аналитического центра компании ОПИН Дениса Бобкова, средняя цена по состоянию на ноябрь в Москве составляла 251 000 руб. за 1 кв. м (-6% к 2015 г.), в новой Москве – 93 800 руб. (-3%) и 80 200 руб. – в Московской области. Примерно такие же оценки у специалистов Est-a-Tet.

Предложение с 2014 г. практически не увеличивается и не уменьшается или уменьшается незначительно – по оценкам Бобкова, 553 000 кв. м в ноябре 2016 г. против 585 000 кв. м на конец 2015 г. Но интерес покупателей постепенно смещается в другие локации, говорит замдиректора ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. В 2016 г. в новой Москве купили половину от предложения 2014 г.

Снижение объема предложения Литинецкая связывает с низкой девелоперской активностью: за все первое полугодие 2016 г. стартовал только один новый комплекс, а за III квартал 2016 г. – два. Для сравнения: в 2015 г. на рынок новой Москвы вышло семь проектов, говорит она. Наиболее интенсивно первичный рынок присоединенных территорий развивается в «ближнем радиусе» от границ старой Москвы, говорит представитель компании Est-a-Tet. По его словам, для новой Москвы характерен формат комплексного освоения территории. В 2016 г. на рынок вышли такие крупные проекты, как «Саларьево парк», ЖК «Позитив», ЖК «Скандинавия» и «Белые ночи» застройщика А101, – все проекты расположены не дальше 4 км от МКАД.

Спрос несколько оживился с улучшением транспортной ситуации. «В начале года были открыты ст. м. «Румянцево» и «Саларьево». В конце осени определены девять направлений строительства трамвайных линий в новой Москве, – перечисляет Литинецкая. – Девелоперская активность сосредоточена как раз рядом с действующими и перспективными станциями метро. С учетом скорого завершения реконструкции Калужского шоссе есть все основания предполагать, что в перспективе покупательская активность на присоединенных территориях продолжит расти»