ADG Group построит на месте кинотеатров многофункциональные комплексы
Их площадь увеличится в 3 раза до 490 000 кв. м
ADG Group планирует превратить 39 кинотеатров, купленных у правительства Москвы в 2014 г. (см. врез), в «районные смарт-центры», говорится в приглашении на презентацию проектов реконструкции кинотеатров. В результате реконструкции общая площадь многофункциональных комплексов, которые планирует построить компания, составит 490 000 кв. м, рассказали два партнера девелоперской компании и подтвердил близкий к ней человек. Представитель ADG Group от комментариев отказался.
Сейчас эти 39 кинотеатров занимают примерно 170 000 кв. м, следует из лотовой документации. Получается, что после реконструкции их площадь увеличится почти в 3 раза. Предполагается, что все комплексы будут включать торгово-развлекательные площади (270 000 кв. м), а также культурно-социальные (например, кинотеатры) и образовательные объекты, говорит партнер ADG Group.
Что за кино
Крупнейшие из купленных структурой ADG Group, ООО «Эдисонэнерго», кинотеатров – «Волгоград» на 13 000 кв. м на ул. Ферганской и «София» на 11 200 кв. м на Сиреневом бульваре. Среди них также «Алмаз» на Шаболовке, «Прага» на Нижней Масловке, «Орбита» на пр-те Андропова, «Баку» на ул. Усиевича и др.
В таком случае ADG Group может стать одним из крупнейших владельцев торговых площадей в Москве. Сейчас, по данным JLL, лидируют IKEA (555 000 кв. м арендуемых площадей), «Ташир» (448 000 кв. м), Immofinanz (280 000 кв. м) и Crocus Group (277 000 кв. м).
ADG Group заплатила за кинотеатры 9,6 млрд руб. Инвестиции в их реконструкцию составят 40 млрд руб., сказал в 2014 г. вице-президент ADG Group Григорий Печерский. Эта сумма если и изменилась, то незначительно, говорит партнер компании. По его словам, основной кредитор проектов – ВТБ. Его представитель подтвердил, что компании «Эдисонэнерго» (эта структура ADG Group купила кинотеатры) уже предоставлен кредит на финансирование реконструкции сети столичных кинотеатров, но сумму кредита не назвал.
Идея реконструкции старых советских кинотеатров в современные комплексы в целом хорошая, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский. Но выводить разом много такого рода объектов, по его мнению, рискованно, так как некоторые из них могут не найти свою аудиторию.
«С точки зрения расположения зданий портфель кинотеатров действительно неоднороден: одни («Варшава», «Звездный» и «Киргизия») находятся у выходов из метро, что гарантирует им высокий трафик, поэтому такие объекты понятны арендаторам», – соглашается руководитель направления консалтинга торговой недвижимости JLL Антон Коротаев. Другие (например, «Бирюсинка» и «Волга»), по его словам, удалены от основного трафика, а это значит, что девелоперу нужно будет создать в них дополнительные точки притяжения спроса.
«Среди ритейлеров наибольшим спросом будут пользоваться объекты с арендопригодной торговой площадью более 10 000 кв. м, таких около пяти, и, возможно, самый привлекательный из них – «София» на 30 000 кв. м [после реконструкции] на востоке Москвы, где дефицит торговых площадей», – говорит Обуховский. А вот проектам, расположенным рядом с большими торговыми центрами, в составе которых уже есть современные кинотеатры, развиваться будет сложнее, отмечает он.
По ряду кинотеатров у девелопера есть сложности с текущими арендаторами объектов, говорит консультант, работавший с ADG Group. В Арбитражном суде Москвы есть иск «Эдисонэнерго» о выселении ООО «Киноконцертный комплекс «Баку». «Договор аренды у нас действует до 2022 г., однако текущий собственник объекта блокирует функционирование кинотеатра», – объясняет представитель ККК «Баку». Представитель ADG Group это не комментирует, а человек, близкий к ней, связывает иск о выселении с наличием задолженности у арендатора.