На месте заводов ДСК-1 может появиться жилье
Новый хозяин компании – ФСК «Лидер» – хочет первым делом застроить площадки на Красной Пресне и в Хорошеве
ФСК «Лидер» купила крупнейшую в России компанию по производству панельных домов – ДСК-1 – летом. Новый владелец уже обратился к московским властям с предложением о развитии промышленных территорий комбината, рассказали «Ведомостям» близкий к компании источник и сотрудник мэрии. Это подтвердили президент и основной владелец ФСК «Лидер» Владимир Воронин и заммэра Москвы Марат Хуснуллин. «Заявку ФСК «Лидер» подал. Мы ее рассматриваем», – передал Хуснуллин через представителя.
ДСК-1 способен ежегодно производить дома общей площадью почти 1,2 млн кв. м. Прежний владелец – Владимир Копелев – был вынужден выставить компанию на продажу из-за сложного финансового положения. Только перед Россельхозбанком долги составляют 12,8 млрд руб., в прошлом году сотрудники ДСК-1 перешли на четырехдневную рабочую неделю. «Был операционный провал – компания продавала жилья на 150 млн руб. [в месяц]. При этом только выплаты процентов по кредитам составляли 179 млн руб.», – рассказывает Воронин.
Новые владельцы проводят реструктуризацию. В компанию инвестировано примерно 3 млрд руб., реструктурированы кредиты (ставка снижена с 16,5 до 13%, ежемесячные платежи – 141 млн руб.), остановлены убыточные проекты (примерно 60 000 кв. м), перечисляет Воронин. По его словам, оптимизирована численность персонала. Из компании уволились примерно 2000 человек, и сегодня в ДСК-1 работает около 5800 сотрудников. Фонд заработной платы уменьшен на 200 млн руб. в месяц, при этом загрузка сохранилась на прежнем уровне – 760 000 кв. м в год.
Москва строит
В этом году в столице планируется построить около 3,5 млн кв. м жилья и не менее 8,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, заявлял ранее заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Тем не менее доходов при текущей конъюнктуре рынка ДСК-1 все равно не хватит для погашения долгов, говорит Воронин. По его словам, только налоги на имущество и землю достигают 900 млн руб. в год. ДСК-1 принадлежат 59 га в Москве. Два предприятия работают практически в центре – это Краснопресненский завод железобетонных конструкций (занимает 500 м береговой линии Москвы-реки, 19,36 га) и Хорошевский завод железобетонных изделий (7,22 га).
Компания планирует перенести часть производственных мощностей этих заводов на Ростокинский и Тушинский заводы железобетонных конструкций. Также компания ищет новые участки в Москве под размещение производств. За счет девелоперских проектов на части освобождающихся промышленных площадок компания сможет гасить долги и сохранит производство. Представитель Россельхозбанка отказался от комментариев.
По словам Воронина, освоение площадок займет лет 10, а заводы будут еще как минимум три года работать на прежнем месте. Возможные параметры застройки он не называет. Обе площадки хорошо расположены, говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева: Краснопресненский завод находится около станции метро «Беговая», Хорошевский – вблизи станций МЦК «Шелепиха» и «Хорошево». Оба предприятия построены в развитом районе, на привлекательном северо-западном направлении, поэтому здесь может быть реализовано жилье бизнес- и комфорт-класса. В проектах комплексного освоения территорий власти хотят видеть не только жилье и социальную инфраструктуру, но и коммерцию – в частности, офисы. С учетом максимальной плотности застройки (25 000 кв. м на 1 га) на территории Хорошевского завода можно построить 180 500 кв. м, Краснопресненского – 484 000 кв. м, полагает Никуличева. Инвестиции в строительство она оценивает в 33–40 млрд руб. (50 000–60 000 руб. на 1 кв. м). Такую же оценку дает партнер «Строй-груп» Андрей Закревский. Если сделать качественные проекты, то метр можно продавать дороже 200 000 руб., указывает он.
Финансово-строительная корпорация «Лидер»
Девелоперская и строительная компания
Создана в 2005 г. Работает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Южном федеральном округе. Портфель проектов оценивается в 4 млн кв. м недвижимости. В 2015 г. компания ввела в эксплуатацию около 520 000 кв. м недвижимости.
Основной владелец – президент компании Владимир Воронин.
Выручка – 59 млрд руб. (данные компании).
При этом развивать участок на Хорошевке будет сложнее, считает Закревский. Территория Краснопресненского завода довольно большая и позволяет построить инфраструктуру. К тому же вокруг уже ведется активная стройка, указывает эксперт. А вот участок на Хорошевке находится в промзоне. Его освоить можно, лишь договорившись со всеми соседями, продолжает Закревский. Рядом с заводом расположены бывшая овощебаза, принадлежащая группе «Пересвет» (20 га) и «Главстрой-девелопменту» (6,8 га).
«Основная задача – спасти ДСК-1, – утверждает Воронин. – ДСК, производящий качественную серию в районе с хорошей логистикой и зарабатывающий 2,5–3 млрд руб. в год, может стоить 20–30 млрд руб. Сегодня мощность комбината составляет 1,18 млн кв. м, в планах сохранить производство порядка 600 000 кв. м».