Площадь объектов, разрешение на строительство которых дала Москва, резко выросла

«Количество выданных разрешений [на жилое строительство] увеличилось на 16%, а площадь выросла в 2,5 раза. Приоритет – проектам комплексного развития территорий», – комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Гендиректор «Главстрой девелопмента» Иван Богатов считает, что рост количества разрешений вызвала программа реорганизации промзон, а также городские антикризисные меры поддержки застройщиков.

«Отдельные позитивные сигналы появляются, но в Альфа-банке не склонны рассматривать их как долгосрочный тренд, поэтому с осторожностью рассматривают сделки в строительной отрасли, отдавая предпочтение лидерам отрасли», – говорит директор по кредитованию корпоративных клиентов Альфа-банка Елена Потемкина.

За первое полугодие 2016 г. Мосгосстройнадзор, по данным с его сайта, оформил 745 разрешений на строительство: общая площадь новых объектов составит 7,54 млн кв. м. За первое полугодие 2015 г. выдано 688 разрешений почти на 4 млн кв. м.

Существенная доля прироста выданных разрешений пришлась на жилье: 108 разрешений на 5,3 млн кв. м против 93 разрешений на 2,1 млн кв. м в прошлом году, сообщает председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко. По его словам, рост обеспечили в основном разрешения на строительство крупных жилых комплексов; приросту общей площади способствовала также выдача разрешений на строительство крупных торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов (см. врез).

Много проектов одобряется в новой Москве, где активно развивается дорожная инфраструктура, продолжает исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.

Но есть и еще причина, почему строители ринулись за разрешениями, считает московский чиновник. Владельцы участков оформляют разрешения, чтобы продать проекты или заложить их в банке – получить кредиты стало сложнее, а из-за снижающейся цены активов банки требуют увеличивать залоговую массу.

Такая тенденция есть, подтверждает первый зампред правления банка «Санкт-Петербург» Александр Конышков: «Застройщики, как правило, – это компании, созданные для реализации конкретного проекта с небольшой залоговой массой. А у банков есть определенные требования по залогам и резервам, и для их корректировки иногда необходимо увеличение залоговой массы».

Брать кредиты стало намного сложнее – банки опасаются кредитовать строительную отрасль, а займы выдаются либо компаниям, которые уже обслуживаются в банках, либо по хорошей протекции, констатирует крупный застройщик. По его словам, средняя ставка сегодня – около 14% годовых.

А вот количество жилья, которое находится в стадии строительства в Москве, уменьшается, замечает другой чиновник. Например, в середине 2014 г. строилось 32 млн кв. м жилья, а сейчас – 24–25 млн кв. м. С участием дольщиков в столице строится 454 жилых дома, их общая площадь – более 25 млн кв. м, сказал вчера на пресс-конференции председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. 85 застройщиков, или 46%, работающих в долевом строительстве и предоставивших отчетность за I квартал 2016 г., зафиксировали убытки в размере 56 млрд руб., сообщил Тимофеев и предупредил, что с застройщиками, которые показали убытки, проводится работа по улучшению финансовой деятельности. По его словам, убытки могут быть связаны с большой стоимостью обслуживания кредитов на начальном этапе проекта, когда продаж почти нет.

«Выдача разрешений на строительство с кризисом никак не связана – это проекты, тянущиеся с 2013–2014 гг., как, например, наш новый ЖК «Поколение», площадку под который мы приобрели в конце 2014 г., а разрешение получили как раз во II квартале этого года», – выдвигает свою версию Алтухов.

Сотрудник крупного банка говорит, что общая проблема всех строителей – нехватка собственных средств при начале проекта. Банки, продолжает он, готовы рассматривать проекты тех застройщиков, чьи собственные средства составляют 20–30% бюджета проекта. Потребность в заемных ресурсах остается у компаний-застройщиков при строительстве торговых центров, а также жилья бизнес- и элитного класса, считает сотрудник банка. Крупнейшие девелоперы, работающие с жильем эконом-сегмента, зачастую обходятся без кредитов.

«По мере снижения стоимости кредитных ресурсов в рублях возможности для кредитования будут улучшаться. Постепенно рынок выйдет из состояния инвестиционной паузы, но это также должно быть функцией баланса спроса и предложения, который пока еще сложно назвать равновесным», – говорит член правления Райффайзенбанка Оксана Панченко.