«Яндекс» покупает часть делового квартала «Красная Роза»

«Яндекс» сообщил, что подписал соглашение о покупке у компании «Красная Роза 1875 лимитед» (входит в KR Properties Александра Клячина) части делового квартала «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе. Речь идет о 80 000 из 137 000 кв. м, которые занимает весь комплекс. По условиям соглашения «Яндекс» становится единоличным собственником нового юридического лица, к которому перейдет право владения семью офисными зданиями. Примерно 53 500 из 80 000 кв. м сейчас арендует сам «Яндекс». Площади, занятые другими компаниями (банк «Открытие», Regus, Correas, Semifreddo), будут и дальше сдаваться в аренду, а когда сроки договоров истекут, интернет-компания намерена использовать их для расширения своего офиса.

Сделка будет неденежная, говорит представитель «Яндекса». Из сообщения следует, что компания возьмет на себя $490 млн долга продавца и выпустит в его пользу 12,9 млн обыкновенных акций класса А (около 3,9% уставного капитала после его увеличения), которые тот не сможет продать в течение 90 дней. Стоимость этого пакета на бирже NASDAQ в 19.30 мск пятницы составляла около $165 млн, а общая сумма сделки, таким образом, – $655 млн. В голосах KR Properties получит гораздо меньше: акции класса А дают своим владельцам по одному голосу, а класса В (ими владеют основатели «Яндекса») – сразу по 10.

Закрыта она будет, по словам представителей «Яндекса» и KR Properties, предположительно во второй половине 2016 г.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка недвижимости считают оценку в $655 млн очень высокой. «Если считать по доходному методу, то $8300 за 1 кв. м – это самая высокая граница рыночной цены», – говорит управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. А руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик считает, что рыночная стоимость 80 000 кв. м в районе ул. Тимура Фрунзе – $500–600 млн. «Яндекс» мог заплатить премию для сохранения за собой московского офиса и за возможность расширить штаб-квартиру впоследствии, допускают оба эксперта. Гендиректор компании Avica Наталия Тишендорф считает сделку выгодной для «Яндекса»: «Даже в кризис конечные пользователи всегда платили за объекты в среднем на 30% больше, чем портфельные инвесторы, для которых стоимость финансирования существенно ниже».

Переговоры о покупке части «Красной Розы» «Яндекс» вел несколько лет, рассказывали «Ведомостям» люди, близкие к обеим сторонам сделки. Варианты обсуждались разные, в том числе и приобретение всего делового квартала, но из-за высокой цены (около $1 млрд) договориться не удалось.

Экономическая ситуация позволяет арендаторам приобретать коммерческие площади на привлекательных условиях, констатирует Алексей Ефимов, член совета директоров JLL (представляла интересы «Яндекса» в этой сделке). Покупка офиса позволяет «Яндексу» частично вывести операционную прибыль из-под влияния курсов валют, добавляет его представитель Ася Мелкумова: по условиям ныне действующего договора ставка аренды привязана к валюте, так что «Яндекс» тратит на аренду примерно $55 млн в год. Сделка повысит рентабельность «Яндекса», уверена Мелкумова, но не моментально.

«Яндекс» не первая компания, которая покупает недвижимость за собственные акции. O1 Properties Бориса Минца в прошлом году приобрела у структуры группы ИСТ бизнес-центр «Заречье». За объект, который на тот момент оценивался примерно в $100 млн, она отдала 4,5% акций класса B. По такой же схеме O1 Properties планирует выкупить у Forum Properties бизнес-центр «Аврора бизнес парк» (около 86 000 кв. м), расположенный недалеко от Павелецкого вокзала. O1 Properties может обменять его на 15–20% своих акций, рассказывали люди, близкие к разным сторонам сделки.