Поправки в закон о долевом строительстве могут выжить с рынка небольших застройщиков
Это снизит конкуренцию и лишит россиян возможности купить жилье на стадии строительства
За строительный сектор взялись серьезно: на рынке первичной недвижимости России в ближайшие три года может произойти революция. Большой вопрос, останется ли после нее первичный рынок в живых вообще» – так комментирует поправки в закон о долевом строительстве партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.
Один из инициаторов законопроекта – подмосковные власти, опасающиеся новой волны обманутых дольщиков. Власти Московской области предложили ввести требования к размеру собственных средств застройщиков – от 100 млн до 1 млрд руб., Москва – от 500 млн руб.
Авторы поправок пошли еще дальше: они предлагают установить минимальный размер собственного капитала застройщика – не менее 5% средней стоимости возводимого жилья (произведение общей площади на среднюю цену 1 кв. м). Если капитала недостаточно, сумма собственных капиталов застройщика и юрлиц, заключивших с ним договор поручительства, должна быть не менее 1 млрд руб. Деньги должны лежать или на депозите, или в ценных бумагах. Это позволит отсечь финансово неустойчивые компании, объясняет представитель Минстроя.
Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров приводит такие расчеты: чтобы построить в области дом на 50 000 кв. м с себестоимостью метра 50 000 руб., застройщик должен иметь на счете 125 млн руб. Если он возводит микрорайон из 10 домов – то 1,25 млрд руб. «У кого из строителей могут быть в наличии такие средства? Особенно в регионах», – удивляется он.
Благие цели
Минстрой предлагает сделать застройщиков более прозрачными, обязав их раскрывать на сайтах информацию о бенефициарах, публиковать копии аудиторских заключений, разрешений и проектную документацию. «Долевое строительство в России не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», – объясняет представитель Минстроя.
На нулевых чтениях законопроекта в Общественной палате бизнес предложил снизить требование к капиталу до 1,5–2%, рассказывает Назаров. Регионы могут получить право сами устанавливать минимальный размер собственного капитала – у застройщиков везде разные возможности, сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
Если поправки примут в нынешнем виде, то станет ребром вопрос о целесообразности работы не только мелких и средних, а даже крупных застройщиков, рассуждает Котровский. Поправки напрямую влияют на рентабельность бизнеса и приведут к уходу с рынка малых и средних предприятий, опасается он.
На первый взгляд цели поправок гуманные и социальные, но между строк читается: помимо защиты обманутых дольщиков, которых сейчас не более 5% от всех участников долевого строительства в России, их задача – усилить и расширить роль государственных надзорных органов, замечает Котровский. «Сегодня на рынке строительства жилья работает около 4000 компаний. В случае принятия текущей версии поправок требованиям будут отвечать всего пять организаций», – отмечает Назаров.
В итоге это может привести к удорожанию строительства и снижению объемов, считает владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. Если у застройщиков останется возможность работать с деньгами частного инвестора, даже под особым контролем [государства], говорит Казинец, у граждан будет доступная ипотека – все это позволит удержать стоимость и поддержать строительную отрасль.