С возвращением БТИ затраты застройщиков жилья вырастут в пределах 1%

Уже в следующем году порядок прохождения сделок на рынке недвижимости может измениться за счет вступления в игру ранее хорошо известного, но в последние несколько лет подзабытого участника – бюро технической инвентаризации. В Госдуму России внесен законопроект «Об основах учета объектов капитального строительства», которому прогнозируют хорошие перспективы с точки зрения темпов прохождения и вступления в законную силу. Законопроект внесен депутатами Сидякиным, Качкаевым и Шаккумом 2 декабря 2015 г.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов не считает услугу слишком обременительной для застройщика с точки зрения затрат: «Если судить по расценкам сегодняшнего дня, то это более 0,5–1% от себестоимости строительства”. Григорьева оценивает долю затрат на инвентаризацию в 1–2% от строительной себестоимости, если этим занимается БТИ, если кадастровые инженеры – то около 0,5-1,5%. «Стоимость проведения первичной инвентаризации в ГБУ МосгорБТИ сейчас 20,6 руб. за 1 кв. м, это примерно 0,05–0,15 % от сметной стоимости строительства, т. е. практически не влияет на стоимость строительства”, – уточняют в пресс-службе БТИ.

Страницы недавней истории

Государственный технический учет, техническая инвентаризация и техническая паспортизация могут стать обязательными процедурами на рынке жилья. Когда-то именно так и происходило. Сдать объект в эксплуатацию застройщику было невозможно без обмеров БТИ. «Перемеры» даже типовых квартир могли длиться месяцами, от чего страдали и застройщики, и покупатели квартир. Последние, правда, могли выиграть, если техник БТИ обнаруживал меньшее количество квадратных метров, чем продал клиенту застройщик. Хотя бывало и наоборот, тогда надо было доплачивать за разницу. На вторичном рынке продажа квартиры осуществлялась только после выдачи технического паспорта БТИ. Незабываемыми были и масштабы очередей в это ведомство.

С 2008 г. техническая инвентаризация объектов стала носить эпизодический характер и до нынешнего времени используется в случаях, если жилье покупают с привлечением кредитных ресурсов, – таково требование банков. Или если владелец хочет узаконить произведенную в квартире перепланировку или приватизировать объект. Для постановки объекта на учет в Росреестр достаточно получить кадастровый паспорт. Кадастровые инженеры работают как самостоятельные предприниматели.

Между тем в Росстате неоднократно заявляли об отсутствии точных данных, касающихся жилого фонда страны. В Министерстве строительства и ЖКХ говорят о необходимости проведения паспортизации объектов для целей капитального ремонта – точные сведения о состоянии домов отсутствуют. Риэлторы сетуют на то, что список новых объектов в базе БТИ не пополняется информацией от тех самых кадастровых инженеров: они могут оставить результаты обследования объекта «при себе». «Росреестру, скорее всего, удобнее работать с одной большой структурой, чем с сотнями частных предпринимателей. Хотя себестоимость 1 кв. м жилья может незначительно увеличиться – в пределах 0,5%», – предполагает Виктория Григорьева, гендиректор «Бест-новостроя».

В самих бюро рассказывают про угрозы обрушения объектов из-за несанкционированно проводившихся работ по перепланировке. Например, по данным Лены Хамзиной, гендиректора РГУП БТИ при министерстве строительства и ЖКХ Татарстана, в 2008 г. в столице Казани из-за незаконной перепланировки квартиры обрушились межэтажные перекрытия с третьего по первый этажи, погибло пять человек.

В Екатеринбурге незаконная перепланировка нежилого помещения, в котором находился продуктовый магазин на первом этаже, спровоцировала обрушение стены в марте 2006 г., два человека госпитализированы. В Астрахани в июле 2009 г. рухнули две секции в пятиэтажном доме. В июне 2010 г. в Красноярске в четырехэтажном административном здании на первых двух этажах производилась незаконная реконструкция нежилых помещений. Произошло обрушение, три человека погибли. Это далеко не полный перечень историй с обрушениями из-за перепланировок.

Гендиректор ГБУ МосгорБТИ Денис Суслов утверждает, что для формирования структурированной, исчерпывающей базы по всем объектам капитального строительства (ОКС) недостаточно стихийных обращений за услугой инвентаризации, нужна система. Если со времен отмены плановой технической инвентаризации собственник не изъявил желания обратиться в БТИ за проведением данных видов работ, то в базе есть только сведения, актуальные на дату последнего обследования объекта. В реальности он мог претерпеть серьезные изменения, иногда – снова и снова подчеркивают в БТИ – небезопасные для людей.

Одним из мотивов возврата к прошлым порядкам как раз является выявление случаев самовольной перепланировки. В законе в связи с этим есть формулировка: плановая техническая инвентаризация объектов капитального строительства. Как выявление будет происходить на практике, если собственник не будет проявлять к этому готовности, не совсем понятно. Не дают ответа на этот вопрос и сами работники БТИ. Но по опыту прошлых лет это делалось при перепродаже недвижимости. Обязательный акт для проведения сделки «помогал» выявить такие случаи и, если надо, заставить собственника или узаконить «внесенные изменения» (за деньги, конечно), или вернуть помещению первоначальный вид.

Между тем Суслов подтверждает, что и новостройку сдать без прохождения инвентаризации с вводом нового закона вряд ли удастся. В проекте четко указано, что «Технический паспорт является одним из обязательных документов, предъявляемых для получения разрешения на ввод объекта учета в эксплуатацию» (ст.12 п. 3 нового закона «Об основах учета объектов капитального строительства»). Без техпаспорта нельзя и поставить здание на кадастровый учет, что также не имеет отношения к перепланировкам.

«Без прохождения инвентаризации новостройку и сейчас нельзя ввести в эксплуатацию, – напоминает Григорьева из «Бест-новостроя». – Видимо, речь о том, что функции постановки на учет снова возьмет на себя только БТИ». Сейчас частные специалисты, индивидуальные предприниматели – кадастровые инженеры (прошедшие соответствующее обучение и получившие сертификат) готовят технические планы, осуществляют постановку на учет, их услуги дешевле, чем у БТИ. В среднем около 2000 руб. за каждую квартиру против 3000 руб., сравнивает Григорьева. Скидку «за объемы» (застройщик ставит на учет сотни и тысячи квартир) никто не предоставляет.

Обязательные услуги со всеми удобствами

То, что услуги БТИ станут обязательными для всех участников рынка недвижимости, «принесет в бюджеты всех уровней дополнительные поступления», говорится в пояснительной записке к законопроекту, – и не потребует дополнительного финансирования из казны, что, конечно, ускорит прохождение документа. Деньги появятся благодаря «выявлению в ходе технического учета неучтенных объектов, в том числе объектов незавершенного строительства. Уточнение фактических технических характеристик объектов капитального строительства будет способствовать обоснованному расходованию средств бюджетов на градостроительную деятельность, увеличению налоговых и неналоговых платежей и повышению эффективности контроля за использованием объектов, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности». Сколько именно денег получит бюджет, представитель депутата Сидякина сказать затруднился – «не считали». «Проект только что внесен в Госдуму, сроки и перспективы принятия закона пока не ясны”, – прокомментировала пресс-служба МосгорБТИ.

По словам Суслова, организовать первичную инвентаризацию должен застройщик – обратиться в БТИ, пригласить техников. На основании инвентаризации объект будет поставлен на технический учет, а собственнику (застройщику) выдадут технический паспорт, который он должен будет предоставить в Мосгорстройнадзор. Там уже выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, затем, если речь об объекте долевого строительства, застройщик сможет выдавать покупателям ключи.

Стоимость работ регламентирована. В настоящее время в МосгорБТИ проведение обследования (первичной инвентаризации) вновь построенных или реконструированных жилых объектов площадью до 1000 кв. м стоит 20,60 руб. за 1 кв. м, нежилых – 40,59 руб. за 1 кв. м. Если площадь строения превышает 1000 кв. м, то 10,30 руб. и 20,60 руб. за каждый кв. м после 1000. Подмосковные расценки как минимум в 2 раза выше, рассказала Наталья Бобрешова, руководитель химкинского АН «Жилищная компания». Сейчас в Подмосковье участие БТИ при сделке на вторичном рынке (получение техпаспорта с выездом техника на дом), по ее данным, обходится в 4200 руб.

Больше девелоперов интересует другое – насколько удобно и быстро будет протекать взаимодействие с сотрудниками бюро. «Для удобства пользователей должна быть создана единая база, куда стекалась бы информация всех, кто занимается технической инвентаризацией – и частных компаний, и государственнных бюро, – описывает идеальную схему Бобрешова. – Оптимальной была бы доступность данных для всех, кто занимается учетом жилья. Вот тогда бы на рынке сохранялась конкуренция».

Генеральный директор агентства «Лаурел», председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция» Ирина Радченко согласна, что введение федерального закона позволит органам БТИ получать актуальную информацию об объектах недвижимости и снизит риски самовольного переустройства квартир. Другой вопрос – сколько будет стоить получение справок (не исключено, что ставки будут пересмотрены), какой будет оперативность их выдачи. Когда выезд техника на объект был обязательным, это увеличивало сроки сделки. Естественно, коррупция процветала, так как, например, в альтернативных цепочках, а таких было в те времена большинство, «время было в буквальном смысле деньгами», – вспоминает Радченко.

В московском БТИ признают, что обязательность процедуры повысит нагрузку на существующий штат специалистов. И готовы его увеличить. Хотя самостоятельно сделать это вряд ли удастся – этот вопрос в компетенции департамента городского имущества, который сначала должен провести мониторинг ситуации.