Только четверть набережных Москвы-реки в удовлетворительном состоянии

На данный момент практически все проекты, на которые ссылаются чиновники, частные. Так, «Город на реке Тушино-2018» строит финансово-инвестиционный холдинг «ИФД Капиталъ». Инвестор обещает к 1 млн кв. м недвижимости парк на 15 га, ухоженную набережную, стадион «Открытие арена», шесть футбольных полей. Объем инвестиций оценивался в 100–140 млрд руб.

Реконструкция промышленных пространств у воды – занятие весьма дорогое, хлопотное, но при правильном менеджменте и удаче может принести хороший доход и городу, и частным инвесторам. Положительный мировой опыт говорит, что для успеха нужны государственно-частная управляющая организация, бюджетное финансирование и несколько десятилетий. Почти ничего этого у Москвы нет.

Мосты в прекрасное будущее

Программа реконструкции набережных рассчитана до 2035 г. На данный момент прошел только конкурс на развитие прибрежных территорий, в котором победило бюро «Меганом». «Создание набережной Москвы, ее обустройство – задача крайне сложная», – признался на MREF-2015 Александр Тимохов, заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству города.

Сейчас, по выражению Марата Хуснуллина, заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, «мы проходим стадию практического проектирования». Площадь прилегающих к реке территорий огромна – около 10 400 га, или десятая часть Москвы (в ее старых границах), из них 1860 га – водная поверхность реки. Из 201 км запланированных набережных только 50 км – надлежащего качества, поделилась Евгения Гухман, начальник мастерской Института генплана.

Для сравнения: огромный по европейским меркам проект реконструкции бывшего порта Гамбурга – HafenCity – это всего 157 га, в его преобразование уже вложено более 10 млрд евро. В Германии проект идет с финансовыми сложностями. Из-за перерасходования средств некоторые объекты были заморожены – например, один из амбициозных проектов, предусматривающий создание стеклянной волнистой конструкции на крыше отремонтированного кирпичного склада. По данным городских властей, новый район, состоящий из 10 обособленных кварталов, увеличит площадь центральной части Гамбурга на 40%, будет создано около 45 000 дополнительных рабочих мест и здесь смогут проживать около 12 000 жителей с разным уровнем дохода.

Еще один пример из мировой практики – порт в Марселе. В 1960-е гг. Марсель имел славу одного из самых криминальных городов Европы, здесь был самый высокий уровень безработицы молодежи. В 1995 г. началась реконструкция бывшего порта, занимавшего около 100 га. На перевоплощение грязных доков в модные кварталы ушло 7 млрд евро. Большая часть этих денег пришла из частного сектора: на каждый 1 евро госфинансирования 4 евро частных инвестиций, напоминает Метью Вандер Борг, директор и главный архитектор бюро C Concept Design из Нидерландов. В бывшем порту разместилось почти 50 000 новых единиц жилья и около 1,2 млн кв. м коммерческих зданий. Одна из центральных зон – набережная J4. На ней за 191 млн евро построили музей MuCEM, который с трех сторон окружен водой. На крыше музея устроено открытое кафе с панорамными видами на море. За три первых месяца с момента открытия в музее побывал миллион посетителей.

Реконструкция бывшего порта в Лионе на месте слияния рек Роны и Соны потребовала 1,2 млрд государственных и частных денег. В XX в. значимость этого порта стремительно падала, и, как во многих городах Европы, промзона из работодателя превратилась в депрессивного попрошайку. Еще в 1990-х гг. власти Лиона задумали реконструировать 150 га промтерриторий, тянущихся от железнодорожного вокзала Перраш к слиянию рек. Проект получил название Lyon Confluence. Первая фаза активного редевелопмента – около 40 га. Превращение происходит нелегко. Было несколько генпланов, много споров и сложных переговоров. В результате в 1999 г. была создана государственно-частная компания SEM Lyon Confluence, которая координировала огромный городской проект по трансформации устаревших доков в суперсовременное модное архитектурное пространство. С прошлого года началась вторая фаза Lyon Confluence – преобразованию подвергнется 35 га, где появится около 400 000 кв. м недвижимости.

В Москве, по словам Хуснуллина, потенциал нового строительства на прибрежных территориях огромен – более 30 млн кв. м. Одна из идей концепции «Меганома» – это создание 40 так называемых «общественных портов». Но «порт» в данном случае лишь слово. «На самом деле это никакой не порт в привычном понимании, а общественное пространство, место встречи и отдыха людей, возможность контакта с водой», – объясняет Гухман. Такие места должны располагаться вдоль всего русла реки в черте города. Уже запланированы и 12 новых пешеходных мостов. Первые планируется построить до 2020 г.: в Мневниках, в районе памятника Петру I и др. Запланированы концепцией 26 новых пассажирских причалов (в частности, в районе Московского дома музыки должны появиться новые причалы на обоих берегах) и одна паромная переправа в районе Коломенского-Печатников.

В светлом будущем Москва-река «позволит перераспределить транспортные потоки и преодолеть накопившиеся за годы проблемы перегруженности центра и неравномерного развития, а также сформировать новую – полицентричную – структуру, сделать Москву городом, удобным для жизни и работы», заявил Хуснуллин на Московском урбанистическом форуме.

Много денег, много лет

Точных данных о том, сколько денег будет вложено в реконструкцию 1/10 территории старой Москвы, в настоящее время нет. По подсчетам девелоперов, которые готовятся делать набережные в своих проектах, на обустройство 1 км требуется около 2 млрд руб. Только на реконструкцию 150 км вдоль воды уйдет не менее 300 млрд руб. (напомним, что из 200 км набережной 50 км – в удовлетворительном состоянии).

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга JLL, оценивает затраты только на благоустройство прилегающих к реке территорий (речь не идет о девелопменте) от 6000 до 50 000 руб. за 1 кв. м.

Кто будет управлять преобразованием прибрежных территорий в масштабах города, неизвестно. Еще летом главный архитектор города Сергей Кузнецов выразил мнение, что может быть создана дирекция по развитию территорий, прилегающих к Москве-реке, но пока она не создана. И планы чиновников уложиться с редевелопментом 10 000 га в 20 лет выглядят излишне оптимистичными. В том же Lyon Confluence уже более 15 лет ведутся работы на площади всего 40 га, 157 га в гамбургском HafenCity реорганизуются с 2000 г., проект масштабной реконструкции гавани Лондона Canary Wharf начался 30 лет назад.

За частный счет

Тимохов на форуме «Ведомостей» рассказал, что «концепция [развития прилегающих к реке территорий] уже перевоплощена в программу действий. Вся Москва-река протяженностью 200 км разбита на очереди». Действительно, на Московском урбанфоруме 2015 г. была представлена инсталляция, посвященная основным проектам, реализуемым вблизи Москвы-реки: Рублево-Архангельское, Западный порт, ЗиЛ, Зарядье, Нагатинская пойма, Коломенское, Тушино и др.

ЖК «Сердце столицы» – проект компании «Дон-строй», финансовым партнером которой является банк ВТБ. На 14 га на берегу Москвы-реки на Шелепихинской набережной строится более 635 000 кв. м. Объем инвестиций в компании сообщить отказались.

Проект в районе «Большого сити» – ЖК «Западный порт» компании «Главстрой девелопмент». Площадь участка – 10 га, площадь застройки – 384 000 кв. м. Комплекс спроектирован на бывшей территории порта, действовавшего в 1930-е гг., который ныне представляет собой запущенную промзону. Набережная в проекте предполагается общегородского значения, с причалом.

Следующий речной проект – застройка Симоновской набережной – финансируется компанией ОПИН. Запланировано строительство 251 000 кв. м недвижимости на 23 га и 1 км набережной. По оценке гендиректора компании Артемия Крылова, на благоустройство набережной потребуется примерно 2 млрд руб.: «Она станет пешеходной, с развитой рекреационной инфраструктурой и останется открытой для всех горожан. Симоновская набережная на сегодняшний день исключена из жизни города». Кроме того, девелопер будет реконструировать стадион им. Стрельцова («Торпедо»). Проектированием занимается архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры».

Один из самых больших прибрежных проектов Москвы на сегодня – реновация промзоны ЗиЛ. На одной части работы уже начаты. Группа ЛСР на 65 га планирует построить около 1 млн кв. м недвижимости, из которых 489 000 кв. м придутся на квартиры и апартаменты. Завершение реализации всего проекта запланировано на конец 2022 г. Здесь также набережная превратится в пешеходную улицу с многочисленными зелеными зонами. За бюджетные средства будет проложена улично-дорожная сеть по территории промзоны.

Расчет на покупателей жилья

Большие затраты застройщики рассчитывают возместить более высокой (по сравнению с аналогами) ценой на продажу жилья. «В Москве с учетом близости воды и обустроенной набережной повышение стоимости может достигать 20–25%», – делится Крылов. Расположение жилого проекта у реки, на набережной, положительно сказывается на темпах реализации. Он уверен, что опасаться неликвидности девелоперам не стоит: спрос на такие проекты будет только расти. В Москве на сегодняшний день проекты у воды, с обустроенными набережными единичны (см. таблицу). «В Подмосковье спрос на такие проекты при прочих равных характеристиках выше минимум на 15%, а в Москве соседство с обустроенной набережной может повысить спрос на 20% и более», – комментирует Крылов. Средняя цена 1 кв. м в начале продаж в этом комплексе, по оценке руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, может находиться на уровне 170 000–190 000 руб.

Данные аналитиков подтверждают: обустроенные набережные повышают ликвидность проекта. Так, по подсчетам Knight Frank, с декабря 2013 г. стоимость предложения элитного жилья в среднем по городу выросла на 35% в рублях. В ЖК, расположенных на набережных, ценник увеличился на 50–80%.

Городские проекты

Реконструкцию «Лужников» и парка «Зарядье» предполагается финансировать из городского бюджета. В «Лужниках» «еще много работы», как заметил мэр города Сергей Собянин. Но, по его словам, через год-другой Лужники, Нескучный сад, Парк Горького и Музеон станут единым пространством. Уже сейчас можно пройти от Голутвинского переулка до Воробьевского шоссе (более 7,5 км) по набережной. Основные транспортные магистрали и пешеходные дорожки проходят на разной высоте, поэтому серьезного ущерба для транспортной инфраструктуры от объединения нескольких территорий на этом берегу Москвы-реки не предвидится, считает Александр Обуховский, директор департамента профессиональных услуг Knight Frank. Общая площадь территорий Музеона, Парка Горького, парков вдоль Андреевской и Воробьевской набережных – около 180 га. Вложения власти надеются возвращать за счет коммерческой инфраструктуры. На данный момент она распределена неравномерно: относительно высокая концентрация коммерческих площадей в Парке Горького и Музеоне, низкая – в Нескучном саду и нулевая – на Воробьевых горах (исключая смотровую площадку). «Сегодня в Парк Горького в выходные приходят, как в хороший суперрегиональный торговый центр, – около 100 000 человек в день, подсчитал Обуховский. – Пожалуй, это избыточная цифра, людям становится просто тесно, и было бы разумно распределить гостей по большей территории. В то же время такое количество посетителей в состоянии поддержать и 20 000, и 40 000 кв. м коммерческих площадей. Главное, чтобы парки оставались парками, а не превращались в торговые центры».

Парк «Зарядье» как новый символ Москвы требует максимального внимания и денег. Победителем международного конкурса на ландшафтно-архитектурную концепцию стал консорциум во главе с архбюро Diller Scofidio + Renfro из США. Департамент экономической политики и развития Москвы оценивал строительство парковой зоны более чем в 11 млрд руб. – четыре климатические зоны с искусственным микроклиматом недешевы