85% всех апартаментов в Санкт-Петербурге покупается для сдачи в аренду

Спрос на съемные квартиры в Петербурге уменьшился примерно на 20% за девять месяцев текущего года к аналогичному периоду 2014 г., подсчитала Алла Казакова, замдиректора по аренде агентства недвижимости «Итака». На III квартал традиционно приходится пик активности нанимателей. В этом году прирост сделок ко II кварталу, по данным «Итаки», составил 27%, но в сентябре спрос снизился на 25% к сентябрю предыдущего года. Предложение в некоторых районах превышает спрос в несколько раз, констатирует Казакова.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, называет причину: многие продавцы, заждавшиеся покупателей, одновременно сдают свои квартиры на срок от 3 до 11 месяцев. По подсчетам NAI Becar, до 40% квартир в III квартале одновременно выставлены на продажу и сдаются (в I квартале таких было 30%).

По оценке Яковлевой, всего сейчас на рынке предложение достигло 400 000 объектов. Из них более 60% – однокомнатные квартиры.

Студии снимают охотнее

Арендаторов найти сложнее, чем 3–5 лет назад. Минимальная ставка – в среднем 18 000 руб. в месяц плюс коммунальные услуги, но многие не готовы снимать жилье по этой цене, говорит старший менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Вероника Сурнина. Поэтому собственники, адекватно оценивающие ситуацию на рынке, готовы скинуть 10–15% от цены, говорит Казакова.

Сурнина выделяет пять районов, квартиры в которых наиболее востребованы в Петербурге. На первом месте, по ее словам, престижный Петроградский, где в среднем за однокомнатную квартиру просят 25 000 руб. в месяц, на втором – Василеостровский, там однокомнатные хоромы обойдутся в среднем в 23 000 руб., на третьем месте – Московский район, где в старой «панели» однокомнатные квартиры сдаются за 18 000–20 000 руб. и 25 000 руб. – в домах новой вторички. Последние в пятерке – Приморский и Калининский районы: 17 000–18 000 руб. в месяц, а приличная квартира рядом с метро и в новом доме обойдется в 22 000 руб., говорит риэлтор. По ее мнению, все колебания цен привели к тому, что ставки находятся на уровне начала года. Яковлева считает, что в районах с высокой конкуренцией стоимость аренды жилья снизилась примерно на 10–15%, но в домах, расположенных рядом с метро, цены за год существенно не изменились.

Арендаторы жилья эконом-класса предпочитают квартиры в новых домах, пусть даже с минимальным количеством мебели и бытовой техники, отмечает Сурнина. Студии снимают охотнее, чем комнаты. Спрос на последние пропал, а первые стали самым популярным арендным жильем, по ее словам. К примеру, студия у метро «Девяткино», по словам Сурниной, стоит от 15 000 руб. в месяц, а в районе Кудрово такая квартира обойдется в 18 000 руб. в месяц.

Арендаторы выбирают область. По оценкам аналитиков «Итаки», доля областных сделок за последний год выросла в 2 раза. Казакова связывает это с активным строительством нового жилья на землях, граничащих с городом. За три квартала этого года, по данным Петростата, в области возвели 1,8 млн кв. м жилья (рост в 1,7 раза к аналогичному периоду прошлого года), а в Петербурге – 1,9 млн кв. м (снижение на 8,6%). Риэлторы предполагают также, что до сих пор многие покупают новостройки для сдачи в аренду.

Дорогие клиенты

На рынок аренды все чаще попадают элитные квартиры, которые долго не могут найти покупателя, говорит Яковлева.

По ее словам, раньше владельцы дорогого жилья, готовящие его к продаже, предпочитали не пускать арендаторов, но сейчас стали задумываться об альтернативных способах использования актива. И даже готовы сами оплачивать услуги риэлторов, отмечает Любовь Ражева, специалист «Авентин-недвижимости». А многие состоятельные люди предпочитают арендовать квартиры, а не приобретать в собственность, добавляет Яковлева.

Приток клиентов на рынок элитной недвижимости растет за счет переезда компаний из Москвы, отмечает Ражева. Компании готовы доплачивать за аренду для своих топ-менеджеров, говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE в России. Перевод штаб-квартиры «Газпрома» из Москвы в Петербург может подтолкнуть спрос на аренду квартир в сегменте бизнес-класса и выше, предполагает он.

По словам Ражевой, у взыскательных арендаторов спросом пользуются Центральный район, Васильевский остров и элитные дома на Крестовском острове. Цены в этом сегменте тоже снижались, но несущественно, а вот сроки экспозиции увеличились с 3–4 месяцев год назад до полугода и более, отмечает Ражева. По ее данным, самая востребованная элитная недвижимость – это трехкомнатные квартиры с двумя спальнями площадью 95–110 кв. м и стоимостью до 100 000–140 000 руб. в месяц.

Купить, чтобы сдать

Покупка апартаментов – один из способов вложить деньги, большинство объектов этого типа приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи, говорит Казакова.

По оценке Александра Погодина, гендиректора сети апарт-отелей YE’S, 85% покупателей планируют их сдавать, возможность последующей перепродажи рассматривают лишь 5%. Тех, кто намерен использовать апартаменты для собственного проживания, – около 10%. По его словам, спрос остается на уровне прошлого года.

В апарт-отеле YE’S минимальная арендная плата составляет 28 500 руб. в месяц. «Это сопоставимо с ценами в новых домах у станций метро, но в нашем случае речь идет об уровне сервиса, который нельзя получить, снимая обычное жилье», – утверждает Погодин. Апартаменты подразумевают дополнительный сервис – ресторан, камеры хранения, расчетный центр и т. п. – это удобно, добавляет Елена Глебова, руководитель отдела продаж проекта Avenue-Apart группы компаний «Бестъ». «Обслуживание в Avenue-Apart стоит 80 руб. за 1 кв. м, т. е. примерно 2500 руб. за квартиру, это недорого», – считает Глебова. По ее словам, в настоящее время самый востребованный формат – небольшая квартира с отдельной спальней. Для клиентов важно наличие WiFi, парковки, системы охраны, мест для курения, добавляет она.

В этом году в YE’S увеличился спрос со стороны корпоративных клиентов, в частности, недавно там останавливались участники чемпионата мира по снукеру, рассказывает Погодин. Он рассчитывает, что чемпионаты мира по хоккею в 2016 г. и по футболу в 2018 г. в Петербурге позволят привлечь в апартаменты дополнительных клиентов из числа болельщиков.

Погодин оценивает срок окупаемости вложений в апартаменты в 10 лет. Для Avenue-Apart средняя доходность – 13%, а окупаемость – 6–8 лет, утверждает Глебова. Вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что собственник номера в апарт-отеле, где работает профессиональная УК, получает примерно 10% годовых и более. Массовое жилье в местах с большим предложением (Девяткино, Парнас, Кудрово) может принести около 5% годовых, а в жилых объектах бизнес-класса – около 7% годовых, оценивает он.

Всего, по данным Colliers Inter-national, сейчас в городе и пригородах предлагается 26 проектов апартаментов общей площадью 164 000 кв. м (с учетом строящихся проектов). Предложение в этом сегменте растет – в 2018–2019 гг. появится примерно 8000 единиц, это увеличит объем рынка апартаментов почти в 3 раза, прогнозируют эксперты Collier.

Комнаты внаем в России дешевеют

Самое дешевое съемное жилье – комнаты – теряют популярность в Орле и Ставрополе, проигрывают позиции в борьбе со студиями в Петербурге, но стабильно дорожают в Сочи и Новосибирске. Эти данные получили аналитики портала «Мир квартир», изучив соответствующие базы данных.

Найм комнат – популярная опция в стране, – говорится в распространенном компанией пресс-релизе. Если по Москве на долю этого сегмента приходится 9,5% рынка съемного жилья, то в целом по России – 14,8%. Предложение аренды комнат на российском рынке выросло за последний год на 12%, а спрос – на 9%.

«Увеличивает спрос на комнаты снижение платежеспособности арендаторов, которые переезжают в них из квартир. Отток трудовых мигрантов из крупных городов, наоборот, снижает этот спрос. В настоящее время оба эти фактора действуют одновременно, давая довольно причудливую картину динамики спроса и цен», – комментирует Павел Луценко, гендиректор портала «Мир квартир».

На стоимость аренды комнаты влияют, как правило, расположение жилья, близость к центру города, к метро или остановкам общественного транспорта, площадь помещения, его состояние и меблировка, разные условия, в первую очередь, проживает ли в квартире сам хозяин, а также разного рода ограничения (не курить, не держать животных и т.д., не приглашать гостей).

Самые дорогие съемные комнаты находятся, разумеется, в столице – в среднем они стоят 16 323 руб. в месяц. Затем идет Сочи со ставкой 12 776 руб. В Питере комнаты в среднем сдаются за 10 490 руб. Московская область заняла только четвертое место (9999 руб.). Традиционно высокие цены на аренду жилья держат северные и дальневосточные регионы страны. Так, пятое место занял Сургут (9956 руб. в месяц).

Наиболее дешево снять комнату можно в Новочеркасске (3021 руб. в месяц), Волгодонске (3430 руб.), Нижнем Тагиле (3642 руб.), Копейске (3735 руб.) и Махачкале (3781 руб.).

За последние полгода сильнее всего подорожали комнаты в Сочи (+37,7%), Уфе (+27,4%), Нижнем Новгороде (+19,6%), Набережных Челнах (+18,7%) и Новосибирске (+14,8%). Сильно подешевели комнаты в Орле (–21,2%), Липецке (–20,6%), Новокузнецке (–19,5%), Ставрополе (–19,1%) и Новочеркасске (–18,9%).

Из 87 исследованных городов в 33 комнаты подорожали, в 53 подешевели, в одном ставки аренды остались неизменными.

Специалисты портала сопоставили также текущий уровень ставок аренды комнат со ставками двухлетней давности. Вот что получилось: самыми дорожающими в этом сегменте оказались Хабаровск (+31,4%), Ульяновск (+24,5%), Сочи (+23,2%), Новосибирск (+20,1%) и Самара (+15,3%). Самыми дешевеющими – Ставрополь (–26,8%), Иркутск (–26,2%), Углич (–23,4%), Тольятти (–23,2%) и Пенза (–21,1%).

В 21 из 87 городов аренда комнат выросла, в 64 упала, по 2 городам нет данных.

«Как видим, общий вектор динамики ставок аренды комнат показывает прогрессирующее снижение. Падение реальных доходов арендаторов и увеличение предложения, опережающее рост спроса, делают свое дело. Впрочем, такова тенденция не только в сегменте аренды комнат, но и квартир тоже», – резюмирует Павел Луценко.