Рынок недвижимости постепенно адаптируется к новым условиям. Основными факторами, повлиявшими на его трансформацию, выступили процентные ставки на ипотеку и сокращение льготных программ. Однако, трансформационные процессы продолжатся. Эксперты прогнозируют, что 2026 год будет непростым для рынка недвижимости. Доцент Кафедры общего и проектного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Астафьева перечислила ряд факторов, с чем может быть связана трансформация на рынке недвижимости в Москве.
2025 год завершился ростом цен и продаж как на новостройки, так и на вторичном рынке на фоне сокращения предложения. Декабрь для банков оказался лучшим месяцем по объему выданной ипотеки за последние полтора года. Сопоставимые показатели наблюдались в июне 2024 года перед отменой массовой льготной ипотеки (776,2 млрд руб.). Высокий спрос объясняется объявленными с 1 февраля 2026 года изменениями условий выдачи семейной ипотеки для обеспечения целевой направленности льготной программы, чтобы помощь от государства получали семьи, которые в этом действительно нуждаются. В соответствии с ожидаемыми изменениями на семью нельзя будет оформить две льготные ипотеки, супруги обязаны быть созаемщиками в кредитном договоре и нести солидарную ответственность. При этом на момент оформления семейной ипотеки любая льготная ипотека, оформленная после 23 декабря 2023 года, должна быть погашена. С февраля также ожидается дифференциация ставок в зависимости от количества детей, а также возможны дополнительные условия в разных субъектах страны для обеспечения целевого характера реализации программы. После февраля 2026 года, возможно, снижение спроса на новостройки, которое подстегнет девелоперов к разработке новых мер по привлечению покупателей на привлекательных условиях, пока застройщики готовы предлагать скидки и акции по большей части только на неликвидные объекты, они отказываются от привлекательных рассрочек, повышая первоначальный взнос и сокращая период предлагаемой рассрочки, что также ведет к сжатию рынка.
Несмотря на то, что сделки по продаже недвижимости освобождаются от НДС, увеличение НДС до 22% может привести к корректировке стоимости объектов недвижимости, так как застройщики оплачивают расходы на строительные материалы, работы субподрядчиков и аренду оборудования, подлежащие обложению налога на добавленную стоимость. На вторичке рост налога может не значительно сказаться из-за подорожания услуг агрегаторов объявлений и комиссий агентств недвижимости.
Еще одним фактором, который, по мнению некоторых участников рынка недвижимости, получил широкую огласку в ушедшем году, является так называемый «эффект Долиной». Данная ситуация выступила катализатором, благодаря которому покупатели стали более внимательно и осторожно подходить к выбору объекта недвижимости, в некоторых случаях отдавая предпочтение квартире в новостройке, лучше вникать в условия сделки и чаще обращаться к профессиональным юристам и риелторам. Данная ситуация спровоцировала интерес к альтернативным сделкам как способу снижения риска для покупателя при покупке квартиры у собственника и снижения вероятности влияния мошенников на сделку, а также подсветила необходимость системного повышения стандартов работы и прозрачности на рынке. Поэтому громкий скандал может сыграть положительную роль, если в 2026 году на законодательном уровне обратят внимание на регулирование и контроль за работой риелторов и введут дополнительную сертификацию участников рынка и ответственность при оформлении сделок, что было бы крайне полезно и целесообразно для рынка недвижимости.
Выбранная ЦБ России стратегия сдержанного снижения ключевой ставки ведет к тому, что застройщики вводят минимальное количество новых объектов жилья, а большая часть покупателей продолжает занимать выжидательную позицию и откладывать серьезную покупку. Однако, такая стратегия крайне необходима для поддержания макроэкономической стабильности, которое выступает ключевым условием для устойчивого развития рынка недвижимости в долгосрочной перспективе. В целом, в текущих условиях помимо участников льготных программ в сделках по недвижимости заинтересованы вкладчики, у которых заканчивается срок вкладов на депозитах, что ведет к наблюдаемому медленному перетеканию денег в бетон, сокращению ликвидных лотов и довольно стабильному положению для многих застройщиков на период медленного снижения ключевой ставки.