13 ноября 2024 года в формате видео-конференц-связи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России под модераторством руководителя Комиссии Рифата Гарипова. По поручению руководителя Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли при Комиссии вице-президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Мороза в заседании принял участие председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ Алексей Сорокин.

Первым вопросом в повестке заседания было утверждение новых экспертов в состав Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России. Представитель Банка Дом.РФ Ольга Путимцева возглавила Экспертную рабочую группу по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли при Комиссии. В своем докладе Ольга Путимцева остановилась на совершенствовании законодательства в области проектного финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Также спикер рассказала о применении положений Федерального закона от 22.06.2024 №151-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении проектов жилищного строительства, реализуемых микро-предприятиями.

По вопросам расширения оснований применения механизма проектного финансирования путем пересмотра оснований для привлечения средств участников долевого строительства в качестве антикризисной меры и рассмотрения механизмов стимулирования спроса на проектное финансирование доложил Алексей Сорокин.

Алексей Сорокин отметил, что по данным Росстата во II квартале 2024 в эксплуатацию введено 6,7 млн кв. м, что на 24% ниже, чем в I квартале 2024 года. Это объясняется опережающим вводом в эксплуатацию части проектов в IV квартале 2023 года и значительным объемом проектов, по которым сроки ввода были перенесены. Объем запуска новых проектов, заметил эксперт, напротив, заметно ускорился и составил 12,9 млн кв. м, что выше средних квартальных значений последних двух лет (10 – 12 млн кв. м) и отстает только от рекордного IV квартала 2023 года.

Алексей Сорокин сообщил, что во II квартале 2024 года портфель проектного финансирования (ПФ) застройщиков заметно вырос. Рост портфеля ПФ составил существенные 0,9 трлн руб. (+13%) после 0,3 трлн руб. (+6%) в I квартале 2024 года. Среди основных причин спикер назвал увеличение площади строящихся проектов, а также снижение объема раскрытий счетов эскроу и, как следствие, погашения обязательств застройщиками.

«Во втором полугодии 2024 года объем портфеля проектного финансирования будет определяться скоростью замедления строительства уже начатых и запуска новых проектов, а также темпом роста себестоимости. В результате годовые темпы роста портфеля, начиная с III квартала этого года, могут составить 7-12%», – предположил Алексей Сорокин.

При этом он добавил, что за квартал ставка по портфелю ПФ практически не изменилась, составив 6,9% (+0,1 после +0,5 п. п. в I квартале 2024 года). Эксперт считает, что учитывая ожидаемое снижение уровня покрытия, стоимость проектного финансирования несколько увеличится в ближайшем будущем. Дальше ее динамика будет также связана с изменением ключевой ставки, адаптацией отрасли к условиям льготных программ и объемами финансирования новых проектов.

Алексей Сорокин предложил смягчить требования к собственному участию застройщика с более 15% до более 10% под капитал проекта, а при оценке залогового имущества застройщика установить для банков-кредиторов максимальный размер дисконта и установить для кредитных организаций максимальное значение комиссии в связи с предоставлением проектного финансирования.

Председатель Комитета по жилищному строительству НОСТРОЙ обратил внимание что, дополнительным механизмом привлечения средств дольщиков может стать поэтапное раскрытие счетов эскроу. Это даст возможность строительным компаниям пополнять оборотные средства, так как в проектах, которые реализуются исключительно с привлечением средств на эскроу-счета, объем замороженных оборотных средств очень большой.

«Обладать такими собственными средствами на весь срок строительства, а это минимум 15% оборота, а то и больше, может позволить себе достаточно малое количество даже крупных строительных компаний в текущих условиях с высокой ставки ЦБ», – пояснил эксперт.