Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков заявил, что у девелоперов сегодня отсутствует запас прочности, который обусловлен прибылью прошлых лет. Этим мнением он поделился на пленарной сессии ХVIII Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF-2024). Мероприятие, организованное деловым изданием «Ведомости», прошло в Москве 12 ноября 2024 года.

В обсуждении вопросов, связанных с перспективами развития строительной отрасли России, изменением рынка жилья и мерами поддержки, необходимыми для сохранения устойчивого равновесия в изменяющихся экономических условиях, приняли участие статс-секретарь – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек, президент НОСТРОЙ Антон Глушков, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК Алексей Алмазов, генеральный директор Dominanta Денис Бородако, руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, директор по взаимодействию с инвесторами «А101» Анатолий Клинков, вице-президент блока развития и взаимодействия с государственными органами GloraX Денис Лебедев, исполнительный директор CORE.XP Андрей Постников, сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин, а также президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Модератором пленарной сессии выступила редактор отдела «Недвижимость», радиостанции Business FM Валерия Мозганова.

Говоря о текущей ситуации в строительной отрасли, Юрий Муценек выделил ряд задач, для решения которых сформирован новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». Речь, в первую очередь, об обеспечении граждан доступным и комфортным жильем. Также он рассказал о мероприятиях, которые проводит ведомство по развитию механизма комплексного развития территорий, и мерах поддержки в этой сфере. Юрий Муценек напомнил, что на реализацию поставленной Президентом России задачи предусмотрено 120 млрд рублей.

«Мы сегодня завершили подготовку правил выделения средств и определили перечень регионов, которые будут получать соответствующие меры поддержки в ближайшие три года. В первую очередь, это субъекты с низким уровнем социально-экономического развития», – сказал Юрий Муценек.

Статс-секретарь – замглавы Минстроя России также остановился на других реализованных мероприятиях по развитию строительной отрасли, которые принесли положительные эффекты, и сообщил, что министерство совместно с отраслевыми коллегами рассматривает решения, которые позволят в текущих условиях поддержать застройщиков.

Прогнозами ситуации на рынке жилищного кредитования поделился Михаил Гольдберг. Он сообщил, что даже при самом оптимистичном сценарии ипотечные ставки могут пойти на снижение в четвертом квартале 2025 года, однако все будет зависеть от макрополитических факторов. Денежно-кредитная политика имеет лаг как минимум в два квартала. Повышение ставки, которое произошло сейчас, отразится на кредитно-денежной политике к концу первого полугодия 2025 года. Раньше этого момента Банк России, по словам руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ», скорее всего, не будет значительно снижать ключевую ставку, не оценив последствия ужесточения.

Спикер также заметил, что в целом за 2024 год, по прогнозу ДОМ.РФ, выдача ипотеки составит около 1,4 млн кредитов на 5 трлн рублей, что примерно на 35% ниже, чем в рекордном 2023 году. При этом, если ключевая ставка сохранится выше 20% и в 2025 году, то выдача ипотеки в следующем году может сократиться до 1,3 млн кредитов.

В продолжение темы рынка ипотечного кредитования президент НОСТРОЙ Антон Глушков заметил, что ситуация в регионах сильно отличается от Москвы и городов-миллионников: в октябре 2024 года по сравнению с тем же периодом прошлого года объем сделок по кредитам на рынке новостроек, например, в субъектах Сибири сократился до 80%. При этом, заметил глава нацобъединения, среди экспертов бытует мнение, что у застройщиков «есть масса вариантов для снижения так называемых «костов», чтобы очень быстро приспособиться к рынку».

Чтобы было понятно, что в текущей рыночной ситуации и требованиях для получения банковского финансирования для сокращения себестоимости и рентабельности практически нет возможностей. Антон Глушков затронул вопрос формирования себестоимости. Он разложил ее на ряд составляющих, из которых она складывается – это строительные материалы, заработная оплата, накладные расходы, стоимость земельных участков, а также формирование социальной инфраструктуры, маркетинг.

Глава нацобъединения сделал акцент на том, что за последние три года стоимость стройматериалов по некоторым позициям изменилась на 200-250%. Сейчас появился первый трек на сокращение цен на строительные ресурсы, по крайней мере на их прирост. Современные сервисы позволяют оптимизировать логистические цепочки при закупке строительной продукции. В числе программных продуктов — Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных материалов.

Второй момент, на который обратил внимание участников форума Антон Глушков — заработная плата, которая в целом за 10 месяцев увеличилась на 35%, причем не только в стройотрасли. Это, по мнению президента НОСТРОЙ, также давит на экономику, особенно в условиях дефицита кадров.

При этом, отметил глава нацобъединения, за последний год выросла цена земельного участка, а также увеличилась нагрузка на застройщиков по созданию социальной инфраструктуры.

«Банки усиливают требования к заемщику, и говорить про возможности, позволяющие каким-то образом жертвовать рентабельностью в нынешней ситуации, маловероятно. Те динамичные изменения, требования банков, которые каждый день меняются, касаются не только ипотеки, но и проектного финансирования в том числе. Мы видим мягкое охлаждение рынка и нежелание большей части даже системных банков заниматься проектным финансированием, по крайней мере сейчас», – сказал президент НОСТРОЙ.

Антон Глушков добавил, что в нынешней ситуации конструкция «гэп-клиента» более-менее ровная, и чтобы ее не нарушать, бо́льшая часть банков старается сейчас не заниматься кредитованием.

Глава НОСТРОЙ также прокомментировал позицию Банка России о том, что прибыль предыдущих периодов позволяет девелоперам очень легко преодолеть нынешние сложные условия.

«Это заблуждение, потому что прибыль прошлых периодов находится не в депозитах, а либо уже распределена, как и должно быть в бизнесе, либо диверсифицирована и вложена в земельный ресурс. Конечно, безусловно, это затраты будущих периодов, что станет хорошим подспорьем, но только когда рынок начнет расти», – сказал Антон Глушков.

Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости президент НОСТРОЙ сравнил со шринкфляцией – когда производители, не афишируя, уменьшают объем или вес упаковки продукта.

«Девелоперы сейчас плюс-минус занимаются тем же самым. Это касается квартирографии, когда где-то немного уменьшают площадь, какие-то характеристики, количество парковочных мест, можно заузить места общего пользования, сэкономить на благоустройстве. К этому можно по-разному относится, но это вынужденная мера, которая существует», – сказал Антон Глушков.

В ходе дискуссии президент НОСТРОЙ также затронул тему применения в строительстве типового проектирования, а также изменения условий по ипотечному кредитованию.