Применение механизма комплексного развития территорий (КРТ) на практике и связанные с этим вопросы стали основной темой парламентских слушаний в Совете Федерации 7 ноября. Участники мероприятия, которое прошло под председательством первого заместителя председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимира Городецкого, обсудили наиболее оптимальные пути решения проблем реализации КРТ в регионах. Сенатор напомнил, что в своем Послании к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин сделал акцент на необходимости поддержки проектов КРТ как эффективного механизма при реализации градостроительной политики в регионах страны. Владимир Городецкий представил результаты мониторинга реализации механизма КРТ в регионах России. Им охвачены 76 субъектов РФ, из них порядка 30 направили ряд предложений по повышению эффективности освоения земельных участков. Спикер перечислил ряд проблем, которые все еще сохраняют свою остроту и актуальность, несмотря на системное и последовательное регулирование механизма КРТ. В их числе – отсутствие законодательно установленных жилищных гарантий для собственников домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, которые признаны аварийными или соответствуют критериям, устанавливаемым субъектом Российской Федерации, и включены в границы КРТ жилой застройки вместе с многоквартирными домами.

Также к числу острых вопросов относится низкая активность субъектов Российской Федерации по установлению дополнительных гарантий жилищных прав граждан, переселяемых из многоквартирных домов в рамках реализации решения о комплексном развитии территории, а также недостаточный уровень средств у целого ряда регионов на реализацию механизма КРТ и оказание государственной поддержки застройщиков, которые реализуют проекты на территориях жилой застройки (в частности, обеспечение расселения ветхих многоквартирных домов).

Владимир Городецкий указал на высокие предпринимательские риски застройщиков, связанные с возможностью исключения МКД из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, уже после заключения с застройщиком договора о реализации проекта. В связи с этим меняется планировка, экономика проекта, увеличиваются сроки, что также становится одним из сдерживающих факторов.

«Для решения озвученных проблем и снижения социальной напряженности, а также для обеспечения действенности механизма изъятия ветхих объектов ИЖС в целях комплексного развития территории необходимо проработать вопросы, прежде всего, связанные с распространением жилищных гарантий, предусмотренных для собственных жилых помещений в многоквартирных домах на собственников аварийных и ветхих домов блокированной застройки и садовых домов. Считаю необходимым предусмотреть на государственном уровне поддержку застройщиков в целях обеспечения ими расселения ветхих многоквартирных домов. Кроме того, считаю важным проработать вопрос о расширении проведения образовательных программ, направленных на повышение квалификации работников государственных, муниципальных органов власти и иных специалистов в части применения ими законодательства о КРТ», – сказал Владимир Городецкий.

Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич сообщила, что в активной стадии освоения сегодня находится 771 территория площадью 17,6 тыс. га, заключено 647 договоров о реализации механизма КРТ. Всего в проработке свыше 1 тыс. территорий. Во многих регионах в рамках КРТ уже ведутся строительно-монтажные работы, выдано 463 разрешения на строительство с объемом более 6,5 млн кв. м жилья, из них порядка 1,5 млн кв. м уже введено. Принято решение по расселению аварийного ветхого жилья в объеме порядка 190 тыс. кв. м, в результате чего свои жилищные условия улучшат 11 тыс. россиян.

Спикер напомнила, что в соответствии с Посланием Президента России Федеральному Собранию на механизм КРТ до 2030 года планируется направить 120 млрд рублей. Эти средства будут распределены между 37 регионами с низким уровнем бюджетной обеспеченности и имеющими индивидуальные программы развития.

Директор ППК «Фонд развития территорий» Наиль Сайфуллин рассказал, что в рамках новой программы расселения аварийного жилья, которая планируется к утверждению, предусмотрен особый порядок. Застройщики смогут получить до 50% в качестве компенсации затрат на расселение аварийного фонда, включенного в границы КРТ, исходя из нормативной стоимости переселения, утвержденного Минстроем России. Граждане, которые будут переселены из аварийных домов в рамках реализации проекта КРТ, получат равнозначное по площади жилье. Все эти меры позволят нивелировать риски и гарантировать успешное включение земельного участка в проект комплексной застройки, подчеркнул спикер.

Он также сообщил, что Фондом разрабатываются инструменты по развитию института операторов КРТ. Основным преимуществом такого подхода спикер обозначил создание синергии возможностей органов власти всех уровней, когда в отношении территорий ведется совместная проработка градостроительного потенциала с учетом максимальной эффективности, капитализации, расширения мер государственной поддержки. По словам Наиля Сайфуллина, это обеспечивают гарантию того, что проект будет реализован, а жители получат новое жилье.

О том, что ранее с инициативой о создании института КРТ выступало Национальное объединение строителей, напомнил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Он уточнил, что это важное звено во всем механизме, которое сейчас есть в каждом регионе, однако без качественного персонала реализовать КРТ невозможно, в том числе из-за односторонне составленных договоров, несвязанности программ и так далее.

Глава нацобъединения затронул вопрос, связанный с вызовами, стоящими перед рынком жилищного строительства, из-за чего добросовестные подрядные организации отмечают высокий риск неисполнения своих обязательств по ранее заключенным договорам в рамках КРТ – контракты были подписаны в условиях, когда экономическая ситуация и спрос на жилье были другими.

«Сейчас уже ряд добросовестных, обращаю внимание, добросовестных подрядных организаций, которые заключили договоры, отмечают высокий риск неисполнение взятых на себя обязательств в связи с тем, что экономика жилищной стройки стала совершенно другой», – заметил Антон Глушков.

Он обратил внимание участников слушаний, что КРТ в ряде регионов стала единственной формой освоения земельных участков и получения разрешения на строительство многоквартирных жилых домов.

«При отсутствии должного финансирования со стороны федерального бюджета органы местного самоуправления повсеместно начали пробовать «зашивать» все обязательства по созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в договоры КРТ. В противном случае, если освоение земельного участка не в рамках этого механизма, то разрешения на строительство не выдаются. На мой взгляд, это достаточно порочная практика и очень рискованная», – сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Он уточнил, что остановить подобного рода злоупотребление, когда муниципалитеты перекладывают абсолютно все обязательства, ссылаясь на отсутствие средств в бюджете, будет сложно. Президент НОСТРОЙ предложил в рамках мониторинга применения механизма КРТ обязательно обращать внимание на участие органов исполнительной власти и их обязательства в договорах на реализацию проектов КРТ.

«Если таких обязательств нет вообще, то, наверное, это не самый позитивный вариант», – резюмировал Антон Глушков.

О практике эффективного вовлечения неиспользуемой федеральной земли в оборот рассказал заместитель генерального директора ДОМ.PФ Денис Филиппов. Он уточнил, что институт развития постоянно расширяет рамки действия этого механизма в интересах застройщиков и регионов. Сейчас передаются земельные участки не только под реализацию проектов КРТ, но и проводятся аукционы за долю квартир в построенных домах, а также торги, совмещающие эти два механизма. Основная цель проводимой работы — снижение издержек инвесторов на старте проектов, ускорение сроков выхода на площадки, и в конечном итоге – создание новых микрорайонов с комфортной городской средой. Сейчас в работе ДОМ.PФ 112 проектов КРТ в 48 регионах.

В ходе заседания были рассмотрены вопросы, связанные с применением механизма комплексного развития территорий на практике, а также выработкой оптимальных путей решения текущих проблем в этой области. В обсуждении приняли участие сенаторы РФ, представители федеральных министерств и ведомств, законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ, общественных организаций, научного и экспертного сообщества.