Рост цен на такую недвижимость в Москве аналитики связывают с ростом спроса на неё, увеличением предложения, а также общей экономической ситуацией.

В Москве растёт спрос на недвижимость класса делюкс. В III квартале он был на 12,5% выше, чем во II квартале 2024 года. По данным ГК «Стилобат», предложение в данном сегменте за текущий год увеличилось на 25%, а средняя цена под влиянием спроса и общей экономической ситуации выросла до 2,2 млн рублей за квадратный метр.

Предложение и спрос

По данным аналитиков ГК «Стилобат», на первичном рынке deluxe-недвижимости Москвы сейчас представлено 33 проекта на 1 490 лотов. С начала года были открыты продажи в шести новых жилых комплексах данного класса, которые увеличили предложение на 25%. Новые проекты расположены в разных районах столицы и сильно различаются по продуктовым и ценовым характеристикам, поэтому рынок не перегрет. При этом в сегменте сократилось предложение лотов с внутренней отделкой: за три года их количество уменьшилось в 3 раза, до 10% общего объема предложения.

Активность покупателей жилья класса делюкс в Москве остаётся высокой: с начала 2024 года они приобрели 88 лотов. При этом в III квартале продажи оказались на 12,5% выше, чем во II.

Примерно 15% сделок — это покупка жилья для повзрослевших детей; на долю инвесторов приходится 10% приобретений в сегменте.

В структуре спроса преобладают многокомнатные лоты. Около 5% сделок составляет покупка двух и более квартир под объединение. Площадь образованного таким образом жилья составляет 350−600 кв. м.

Также высок интерес состоятельной аудитории к крупным уникальным лотам (пентхаусам, таунхаусам, виллам), которые еще 2−3 года назад считались нишевым продуктом с ограниченной целевой аудиторией. Но сейчас предложение таких форматов в столице практически исчерпано, существует дефицит новых уникальных лотов на рынке.

Ценообразование

Сейчас жильё класса делюкс в столице стоит в среднем 2,2 млн рублей за кв. м. Все новые проекты предлагают жильё по цене выше 2 млн рублей за кв. м.

Некоторые уже экспонируемые объекты подорожали за год на 15−20%, но есть и проекты, где цены не изменились. В сегменте наблюдается довольно широкий разброс цен: от 1,5 млн до 5 млн рублей за кв. м на квартиры или апартаменты, и от 2,5 млн до 8 млн рублей за кв. м — на пентхаусы.

Даже в рамках одного проекта цены на лоты могут отличаться в два раза, в зависимости от их характеристик. Знаковыми на deluxe-рынке столицы в этом году считаются сделки с ценой от 3 млн рублей за кв. м (в прошлом году показатель был на 0,5 млн рублей ниже). Но зафиксированы и сделки с ценой почти 5 млн рублей за кв. м.

Влияние экономической конъюнктуры на рынок deluxe

Изменение ключевой ставки ЦБ оказало минимальное влияние на сегмент жилья делюкс, поскольку основной инструмент при реализации недвижимости этого класса — не ипотека, а рассрочка. На долю таких сделок приходится от 50 до 100% в каждом проекте, а размер рассрочки варьируется от 6 месяцев до 3 лет. Но во многих проектах с этого года рассрочки стали платными. При этом девелоперы всё чаще конкурируют между собой не скидками и маркетинговой активностью, а повышением брокерских комиссий.

Комментирует Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат»: «Мы фиксируем высокую девелоперскую активность в делюкс-классе. Этим сегмент отличается от других рынков жилья, которые замедлили развитие на фоне ужесточения финансовой политики в стране. Deluxe привлекает девелоперов, во-первых, своей высокой маржинальностью, которая слабо зависит от растущих ставок проектного финансирования, во-вторых, высокой покупательской активностью.

Действительно, снижение цен в данном сегменте маловероятно. На ситуацию влияют рост себестоимости проектов, инфляция и способность клиентов адаптироваться к новым экономическим реалиям. Но если ключевая ставка не снизится, в течение ближайшего года возможно замедление выхода на рынок новых проектов, которые и так являются штучными в данном сегменте. Как следствие, это приведёт к сокращению объёмов предложения и ещё большему повышению цен»