Заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов рассказал, как выбрать партнера в девелопменте, почему проекты альянсов устойчивей обычных, чем российский fee-девелопмент отличается от европейского и как размер проекта влияет на его успех.

Булат, как девелопер выбирает объект для инвестиций? На что опирается при принятии решения?

- Сегодня инвестор, который хочет долго и успешно работать на рынке недвижимости, должен создавать не просто интересный проект, а нечто уникальное. Здесь важно учесть все факторы: локацию, архитектуру, концепцию проекта, экономику, исторический контекст, если он есть. Дело в том, что у девелоперских проектов долгий цикл реализации. Это значит, что они становятся важной частью жизни своих создателей на многие годы. И в итоге дают не только прибыль, но и чувство сопричастности к созданию чего-то важного, знакового.

В чем преимущества проектов, которые реализуются в партнерстве? Какие риски удается снять благодаря сотрудничеству?

- У партнерских проектов в девелопменте, действительно, есть важные преимущества. Во-первых, сотрудничество позволяет разделить экспертизу при создании продукта. В результате совместной работы общая эффективность процессов растет. Во-вторых, партнер – это дополнительный опыт и новые идеи. О финансах тоже не стоит забывать: партнеры делят между собой финансовую нагрузку, они страхуют друг друга активами. И чем больше источников капитала, тем проект устойчивее. Кроме того, на эффекте синергии удаётся привлекать более широкий круг покупателей. Да и реализация проекта идет быстрее: на него работают отделы маркетинга и продаж с обеих сторон. Из плюсов также более глубокая степень проработки проектов (юридическая, маркетинговая, финансовая, строительная), возможность использовать новые технологии строительства и ресурсосбережения, а также более жесткий контроль за реализацией проекта на всех стадиях жизненного цикла.

Как выбираете партнеров? Каким требованиям они должны соответствовать?

- Главный закон успешной коллаборации – единая философия бизнеса и одинаковое понимание продукта. Если они есть, между партнерами возникает полноценная связь, которая оказывает мощное воздействие на целевую аудиторию. Оценивая потенциального партнера, мы в ГК «Стилобат» всегда обращаем внимание на три важных фактора. Первый – репутация. Если перед тобой люди слова, о которых с уважением отзываются клиенты, сотрудники, поставщики, чиновники, значит, с ними можно иметь дело. Второе – взаимное уважение и доверие. Третье – опыт: в портфолио должны быть реализованные проекты и должен быть свой авторский подход к работе. Вообще, партнерство – прекрасный инструмент работы с продуктом.

Но партнерство – это все-таки непросто?..

- Всегда существует вероятность разногласий. Мы тоже спорим. Партнерский бизнес – это не перетягивание каната, а непрерывный диалог. Мы к нему готовы.

Что вы думаете о такой форме партнерства, как fee-девелопмент (альянсы, где объединяются девелопер и собственник земли без опыта на строительном рынке)?

- Это интересная и, на мой взгляд, эффективная форма сотрудничества. На Западе она широко распространена и предполагает полный цикл работ. Там приглашенные девелоперы обычно не вкладывают в проект собственный капитал, а занимаются управлением и строительством за определенное вознаграждение: процент от площади проекта под реализацию или долю от дохода. Вознаграждение в среднем составляет 5–15% – в зависимости от сложности проекта.

В российском варианте fee-девелопмент несколько видоизменился. Это, как правило, проект с нуля и «под ключ»: от идеи использования участка и получения разрешений, от концепции и экономических расчетов, до непосредственно постройки и ввода здания в эксплуатацию. И нередки случаи, когда оба партнера вкладывают в проект деньги, а потом делят прибыль.

По моим наблюдениям fee-девелопмент сейчас очень востребован у банков...

- Да, на фоне очередного экономического кризиса банки получили много непрофильных залогов, в том числе земли. Сами по себе земельные участки на балансе – это пассив. Чтобы они приносили доход, они должны работать. Здесь fee-девелопмент оказывается очень кстати. Он помогает банкам извлечь из участков максимальную прибыль не погружаясь в детали непрофильного для них бизнеса. Это удобно, тем более, что значительное число участков на балансе кредитных организаций не обеспечены даже градостроительной документацией. Реализацию таких проектов надо начинать с нуля, что требует серьезных компетенций. А ими располагают немногие профессионалы. Есть, конечно, банковские группы, в которых созданы свои девелоперские компании, например ВТБ и Газпромбанк. Они разбираются с земельными активами сами. Но есть и другие примеры, в частности альянс ВЭБ.РФ и МR Group, где последний выступает в роли fee-девелопера. И таких историй становится все больше.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы fee-девелопмента в России?

- Перспективы большие, поскольку пока практика fee-девелопмента в нашей стране представлена недостаточно. Так что, сейчас доля fee-девелопмента, по разным оценкам, составляет 3-5% от общего числа проектов в России. Правда, в сегменте жилья премиум-класса такие партнерства встречаются чаще: их доля 10-

20%. Но говорить о масштабах fee-девелопмента сложно, поскольку рынок непрозрачный: далеко не все лендлорды, заключившие подобный партнерский договор, хотят публичности. Ясно одно: пока рынок fee-девелопмента довольно узкий, а продукт – нишевой.

В чем причина такого медленного развития?

- Рынок недвижимости вообще инертный – здесь все происходит не быстро. А причин, на мой взгляд, несколько. Главная – в нашей стране мало игроков, умеющих работать комплексно и совмещать в себе функцию генподрядчика, техзаказчика, готовых тут же заниматься разработкой концепции и продажами, как того требует статус fee-девелопера. В Москве таких игроков, конечно, больше, чем в регионах. Но, в целом по стране их единицы.

Вторая причина в том, что многие собственники земель сами хотят играть в девелоперов и даже создают необходимые структуры. Но девелопмент – это долгий процесс. Неопытные игроки быстро устают: меняют команды, концепции проектов, и, в конце концов, начинают распродавать земельный банк, так с ним и не справившись.

Но в последнее время спрос на fee–девелопмент со стороны частных инвесторов растет…

-Это так. Подготовка новых участков и вывод на рынок интересных проектов, несмотря на рыночную турбулентность, не остановились. Многие бизнесмены осознали плюсы партнерства. Все-таки уже есть положительные примеры на рынке, которые подтверждают эффективность этого подхода и служат для других игроков ориентирами.

Также спрос на fee-девелопмент значительно подстегнуло введение эскроу-счетов в 2019 году и усложнение доступа застройщиков к проектному финансированию, а также общее снижение маржинальности девелоперского бизнеса на фоне кризиса. Fee–девелоперы могут значительно повысить рентабельность проектов благодаря своим компетенциям и бренду. Но пока, повторюсь, на рынке мало игроков, у которых есть междисциплинарные команды профессионалов, способные решать сложные задачи. Я был бы рад, если бы их стало больше. Конкуренция пошла бы этому рынку на пользу. Она всегда заставляет создавать более качественные проекты, внедрять инновации и развиваться.

Планируете ли сами стать fee-девелопером?

- Да, мы внимательно изучаем и этот рынок, и эту форму партнерства. Если кому-то из инвесторов нужен опыт сильной команды ГК «Стилобат», которая может создавать уникальные проекты на рынке недвижимости класса de luxe и не только, готовы обсуждать варианты.

Насколько я понимаю, партнерская схема – это оптимальная форма работы для больших проектов, вроде вашего МФК Emotion. А для камерных объектов она тоже актуальна?

- Безусловно. Размер в данном случае не имеет значения. На девелоперском рынке есть примеры небольших, но уникальных проектов, созданных партнерами. Например, в портфеле ГК «Стилобат» есть два совместных проекта бизнес-класса с ГК «Основа». Это, помимо упомянутого масштабного многофункционального комплекса апартаментов Emotion (это четыре высотных корпуса футуристической архитектуры на участке 1,4 га в «Большом Сити» Москвы), еще и комплекс апартаментов RED7 на Садовом кольце.

А главной нашей гордостью является комплекс резиденций класса de luxe Lion Gate, созданный в партнерстве с APD. Эти проекты – примеры уникальной архитектуры, стиля и экономической эффективности. На мой взгляд, они знаковые не только для Москвы, но и для России.

Для реализации подобных проектов в условиях непростой рыночной ситуации партнерство игроков рынка недвижимости становится тенденцией. Объединение лучших компетенций, финансовых и строительных ресурсов компаний и их девелоперских практик позволяет создавать принципиально новый продукт, повысить качество и эффективность строительства, оптимизировать сроки сдачи объектов в эксплуатацию.

Возможно ли в будущем ваше партнерство с другими девелоперами столицы? И в каких областях рынка недвижимости?

- Мы присматриваемся к гостиничному сегменту. Думаю, что займемся со временем отелями или другими рекреационными объектами. У этого сегмента хорошие перспективы в нашей стране, благодаря развитию внутреннего туризма. Партнерство ГК «Стилобат» с другими девелоперами, у которых есть опыт в этой области, тоже не исключаю.