Круглый стол по актуальным вопросам жилищного строительства прошел в Томском государственном архитектурно-строительном университете под председательством президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева при участии ректора ТГАСУ Виктора Власова. В мероприятии также приняли участие заместитель исполнительного директора РСС Андрей Кошель, исполнительный директор Союза строителей Томской области Михаил Рутман, директор СРО Ассоциация «Томские строители» Алексей Брянский, председатель Правления Ассоциации «Сибирские строители» Ольга Матвеева, директор Ассоциации «Томское проектное объединение» Александр Седиков.
Как напомнил Владимир Яковлев, к настоящему времени стратегические направления развития страны разделяются на два вектора: один подразумевает модернизацию и реновацию городской застройки по проектам КРТ в имеющихся границах, второй – работу над освоением незаселенных российских пространств, особенно в СФО и ДФО. Массовое использование механизма КРТ поможет обновить и приумножить жилищную застройку, ликвидировать дефицит социальных объектов, заменить инженерные сети, а освоение необжитых пространств – «закрепить людей» на этих территориях. На такое освоение направлены крупные федеральные инвестиционные проекты, создающие новые рабочие места. Но этого недостаточно. Нужно еще поработать над тем, чтобы сделать провинцию привлекательной для молодежи. Владимир Яковлев подчеркнул важность сохранения архитектурного наследия в историческом центре Томска и пожелал «Сибирским Афинам» поскорее найти инструменты для возобновления градостроительного развития.
Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу, вице-президент РСС Максим Федорченко отметил, что стройка позволяет вовлекать в реальный сектор экономики существенные средства. Подавляющее большинство жилищных проектов сегодня реализуется с привлечением проектного финансирования. В СФО сумма действующих договоров проектного банковского финансирования жилищного строительства – около 800 млрд рублей, на счета эскроу привлечено более 330 млрд рублей. По оценке Максима Федорченко, в СФО объемы ввода жилья, достигнутые Новосибирской областью (свыше 3 млн кв. м по итогам 2023 года), во многом показательны. Важно, что этот объем, в удельном выражении составляющий около 1 кв. м на душу населения в год, успешно продается, затоваренности нет. Процент квартир, проданных на ранних стадиях, сократился, но это свидетельствует о сбалансированности рынка. «Ипотечный пузырь» – тоже скорее миф. Доля просроченных заемщиками платежей была невысока, а теперь еще сокращается, причем показатель по СФО совпадает с общероссийским: март 2022 – 0,5%, март 2023 – 0,4%, март 2024 – 0,3% просрочки. Устойчивый рост платежной дисциплины вряд ли был возможен в условиях «ипотечного пузыря». Трудно говорить и о спекулятивном росте цен на жилье, поскольку класс вводимого жилья повысился, а новое качество планировок, входных групп, благоустройства, естественно, повышает цены.
К сожалению, отмена значительной части льготных ипотечных программ и рост процентной ставки спровоцируют падение спроса, как минимум, на 30-35%. Трудности создает также дефицит объектов социальной инфраструктуры, нехватка трудовых ресурсов и сохраняющаяся неготовность застройщиков к обязательному выполнению требований по цифровизации новых проектов. Чтобы преодолеть проблемы предлагается ряд мер. В частности, предусмотреть механизмы поддержки для проектов, по которым уже ведется проектное финансирование, синхронизировать льготные программы приобретения жилья с планируемыми в регионах темпами строительства. Также целесообразно сформировать региональные адресные планы строительства социальных объектов на 5-10 лет, и выдавать РНС в зависимости от наличия социальных объектов в таких планах. Застройку больших участков стоит вести только через механизм КРТ, распределяя обязанности по строительству «социалки» между инвестором и публично-правовым образованием, а в случае застройки отдельных участков – предусмотреть единый механизм сбора средств на строительство соцобъектов с землевладельцев. Для освоения отраслью ТИМ нужно сформировать механизмы «бесшовного» перехода на ТИМ при строительстве МКД, в том числе перевода ранее созданных проектов в формат, соответствующий новым требованиям.
Директор корпоративных продаж Сибирского регионального центра Банка ДОМ.РФ. Максим Аверьянов сообщил, что на территории СФО ДОМ.РФ работает уже два года. Доля банка в кредитовании жилищного строительства в СФО превышает 38%; банк работает с 58 сибирскими застройщиками. Банк ДОМ.РФ нацелен на проектное финансирование жилищного строительства и на бридж-кредитование, помогающее приобрести землю, необходимую технику и пр.
Максим Аверьянов также выразил тревогу по поводу сокращения льготных ипотечных программ. Он постарался оценить, сколько семей в Новосибирске могут претендовать на ипотеку с госсубсидией после 1 июля – получилось не более 30-40 тысяч. Но сохраняется возможность субсидирования ипотечных ставок за счет застройщиков; разумеется, она влечет снижение прибыли застройщиков.
Руководитель направления ТИМ ДОМ.РФ Александр Гончаров рассказал о шагах, которые необходимо предпринять для перехода на технологии информационного моделирования, о цифровых инструментах, предлагаемых ДОМ.РФ для исполнения застройщиками требований о переходе на ТИМ. Он напомнил, что этот переход подразумевает подготовку в нескольких областях, начиная от нормативного обеспечения и завершая прохождением экспертизы с цифровой информационной моделью. Этот путь можно пройти самостоятельно, либо с экспертным сопровождением от ДОМ.РФ, воспользовавшись комплексным решением от Центра компетенций по ТИМ в ДОМ.РФ. Оно сочетает в себе прохождение курса «Технологии информационного моделирования. Базовый уровень», оказание консалтинговых услуг по ТИМ, обеспечение софтом «Цифровой контроль строительства».
Заместитель генерального директора АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» Александр Савоськин поделился опытом оператора КРТ, созданного Правительством НСО, в обеспечении крупных площадок жилищного строительства коммунальной и социальной инфраструктурой и привлечения частных инвесторов к реализации КРТ. АО «АРЖС НСО» сегодня ведет 5 крупных проектов КРТ в регионе, площадь занимаемых ими земельных участков превышает 600 га. Обеспечение инфраструктурой, консолидация средств и ресурсов в этих целях – ключевая задача Агентства. При содействии АО «АРЖС НСО» 5 млрд рублей бюджетного долга НСО было реструктурировано в рамках правительственного механизма инфраструктурного меню и направлено на инфраструктуру крупных площадок. Также на инфраструктурное обеспечение направляются средства земельных платежей, получаемые АРЖС. В партнерстве с АРЖС НСО застройщик получает подготовленную площадку, от технических условий до ГПЗУ.
Начальник Департамента градостроительного развития Томской области Сергей Чиков полагает, что опыт Новосибирской области по созданию регионального оператора КРТ может оказаться полезным и в Томской области, где у КРТ большое будущее. Сергей Чиков рассказал о перспективных площадках КРТ, формируемых на территории Томской области по инициативе МО и по инициативе правообладателей. Чтобы обеспечить эффективную работу КРТ на территории Томской области, необходимо решить ряд проблем. Среди них – отсутствие средств в бюджете на проектирование инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, отсутствие мастер-планов на территории свыше 10 га, отсутствие комплексного подхода по признанию ветхих домов аварийными, отсутствие опыта использования «инфраструктурного меню» в рамках проектов КРТ.
Проблемы сохранения объектов деревянного зодчества при реализации проектов КРТ осветила член Совета ТОО РГО, руководитель комиссии территориального планирования, член ТО Союза архитекторов России Наталья Лисовская. Сберечь архитектурное наследие и при этом открыть возможности для градостроительного развития в Томске и в его историческом центре, занимающем площадь 1355 гектаров, можно, если создать интегральный каркас КРТ исторического поселения, где будут проработаны все необходимые «слои»: историко-культурный, ландшафтно-экологический, социально-экономический, инженерно-транспортный.
Она предложила иерархию управления зонами деревянного зодчества с вариантными прогнозами модели этого управления. Специфика этого управления должна учитывать взаимосвязь множества факторов, но в этой трудности одновременно открываются и возможности, позволяющие задействовать в экономической модели самых разных участников (включая жителей деревянных домов, заинтересованных в сохранении своей раритетной недвижимости). Это не исключает необходимости вхождения в разнообразные целевые программы господдержки, без них тоже не обойтись. Следует рассматривать и варианты полного обновления ветхой деревянной застройки при условии, что новая тоже будет из древесины. При соблюдении всех технологических требований к строительству и эксплуатации жизненный цикл деревянного сооружения может достигать 150 лет и более.
На заседание ученого совета Томского государственного архитектурно-строительного университета ректор вуза Виктор Власов вручил мантию и диплом «Почетный доктор ТГАСУ» президенту Российского союза строителей Владимиру Яковлеву.
В рамках визита Владимира Яковлева состоялась встреча с губернатором Томской области Владимиром Мазуром и заместителем губернатора Томской области по строительству и архитектуре Николаем Руппелем, на которой обсудили проблемные вопросы развития строительной отрасли региона и КРТ. По согласованию с губернатором на встрече принято решение об открытии представительства РСС под руководством Ольги Матвеевой – председателя Правления Ассоциация «Сибирские Строители».