РБК Черноземье выяснил, как оценивают свои возможности на рынке строительства МКД и ИЖС в регионах. Президент НОСТРОЙ дал прогноз на 2023 год по вводу в эксплуатацию нового жилья в ЦЧР
Итоги и прогнозы
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков оценивает Черноземье как стабильный макрорегион. «Если мы сравниваем объем строящегося жилья на начало года, то в стадии строительства находилось 3,2 млн кв. м жилья. Сейчас, по итогам мая, эта цифра увеличилась до 3,5 млн кв. м, то есть мы наблюдаем небольшой прирост. Девелоперы считают, что стабильная ситуация на рынке в макрорегионе будет продолжаться. На каждый кв. м многоквартирного дома (МКД) приходится примерно по одному кв. м индивидуальных домов. Так что в стадии строительства в Черноземье в настоящее время находится примерно 6,5 млн кв. м. Этого достаточно, чтобы по итогам этого года ввести 5 млн кв. м», — дал прогноз по Центральному Черноземному региону (ЦЧР) Глушков.
По сравнению с 2021 годом прирост ввода жилья наблюдался только в двух регионах из шести субъектов ЦЧР. В лидерах оказалась Орловщина, где произошло увеличение объема строительства на 21,4% (введено 374 тыс. кв. м жилья). В Воронежской области этот показатель составил 3,1% (введено в эксплуатацию более 1,9 млн кв. м).
Динамика Орловской области удивила доктора политических наук, профессора Дмитрия Нечаева. «В данном случае строительство является также драйвером экономического роста. Более того, оно подтягивает и производство строительных материалов», — говорит политолог.
Спад строительства произошел в четырех областях, причем в большинстве из них — значительный. В Курской области он составил 2,1% (введено 554 тыс. кв. м жилья), в Белгородской — 27,9% (841 тыс. кв. м), в Липецкой — 38,8% (755 тыс. кв. м). Однако по количеству квадратных метров (0,641), которые приходятся на одного жителя региона, Липецкая область занимает 23 место в рейтинге, который составило «РИА Новости». По этому показателю среди субъектов ЦЧР регион уступает только Воронежской области, где на одного жителя приходится 0,841 кв. м (13 место рейтинга).
Провал по ИЖС
Тамбовская область оказалась антилидером по вводу жилья в 2022 году. В этом регионе было введено 402,9 тыс. кв. м жилья, что на 47,4% меньше, чем в 2021 году. При этом по строительству многоквартирных домов (МКД) наблюдается прирост в 6%, так что на статистике отразился внушительный провал по индивидуальному домостроению.
Антон Глушков отметил, что территории Черноземья всегда отличались строительством большого количества индивидуального жилья. Но по итогам же 2022 года в сегменте ИЖС только в Курской области произошел рост: он составил 18%. Ситуацию, которая сложилась на рынке ИЖС в ЦЧР, президент НОСТРОЙ называет тревожной.
«На сегодня в большей части регионов мы наблюдаем снижение объемов индивидуального домостроения. В Воронежской области спад составляет 5%, в Орловской — 16%. в Белгородской и Липецкой областях — 38%, в Тамбовской — 61%. Это значительные изменения. По моему мнению, это связано с тем, что у нас действует достаточно обширная программа поддержки жилищного строительства для многоквартирных жилых домов, но, к сожалению, программа поддержки, стимулирующая спрос на рынке индивидуального домостроения, находится в зачаточной стадии. Это, наверное, самая основная негативная тенденция, которую я бы выделил на сегодняшний момент по Черноземью».
Причины снижения ИЖС президент Национального объединения строителей видит в стоимости и доступности этого продукта. Он объяснил, что вопрос частного строительства становится все сложнее, так как привлекательных земельных участков вблизи городских агломераций становится все меньше. Соответственно затраты на приобретение участка, затраты на обустройство инженерной инфраструктуры увеличиваются. Решение — в создании земельного банка, а также ипотечных продуктов для ИЖС. «Сейчас в этом направлении работают как минимум два банка — банк Дом.РФ и Сберегательный банк Российской Федерации, — разрабатывая кредитные программные продукты для граждан, желающих построить жилье хозспособом. Но этот процесс находится пока в самом начале», — отметил Глушков.
Снижать нельзя повысить
В РФ действует стратегия развития строительной отрасли до 2030 года, в соответствии с которой к этому времени в России ежегодно должно сдаваться 120 млн кв. м жилья. По итогам прошлого года этот показатель составил 102,7 млн кв. м. «Строительство идет опережающими темпами. В этом году, в связи с тем, что в Черноземье есть регионы, которые граничат с новыми территориями Российской Федерации, основная задача, которая стоит перед девелоперами, — не снижать объем предложения, который существует на рынке. Есть целевые показатели, и все регионы стремятся сохранить объем предложения и объем сделок на первичном и вторичном рынке в цифрах 2022 года. Предварительные цифры за пять месяцев говорят о том, что большая часть субъектов Российской Федерации, в том числе и Черноземья, справляется с показателями. Если смотреть статистику, то объем ввода жилья по итогам пяти месяцев 2023 года сопоставим с вводом жилья 2022 года, с разницей в 2-3%», — дал свою оценку Антон Глушков.
В правительстве Тамбовской области признались, что реализовать жилищное строительство в объемах, установленных субъекту в этом году (750 тыс. кв. м), фактически не представляется возможным. Среди причин — рост цен на строительные материалы и работы, низкие доходы населения, а также большие объемы ввода жилья в предыдущие годы. Однако в регионе прогнозируют, что ввод жилья по итогам 2023 года не упадет ниже объемов 2022 года, и планируют ввести в эксплуатацию 405 тыс. кв. м, из которых 235 тыс. ИЖС (99% к 2022 году) и 170 тыс. кв. м МКД (102,4% к 2022 году).
В правительстве Воронежской области рассказали, что паспортом федерального проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда» на 2023 год утвержден показатель по вводу жилья 2 млн кв. м. В мае на территории региона в стадии строительства находилось 182 МКД общей площадью квартир, превышающей 2,5 млн кв. м.
В 2023 году на территории Белгородской областипланируется ввести 850 тыс. кв. м жилья, из них 340 тыс. многоквартирного и 510 кв. м индивидуального. По состоянию на 19 мая введено в эксплуатацию почти 298 тыс. кв. м: 60,8 многоквартирного и 237 индивидуального, а в стадии строительства находятся 234 МКД общей жилой площадью 518,6 кв. м. и 14,5 тыс. индивидуальных домой общей площадью порядка 1,7 млн кв. м. В региональном правительстве отметили, что риски недостижениязапланированных объемов ввода жилья отсутствуют.
В правительстве Курской области рассказали, что в январе-апреле было введено 218 тыс. кв. м, что на 25,6 % больше аналогичного периода 2022 года. Плановый же показатель на 2023 год для региона составил 650 тыс. кв. м.
В Липецкой области в мае было введено 270 тыс. кв. метров жилья, из которых 209,5 тыс. кв. метров приходится именно на ИЖС. «На данный момент градостроительный потенциал Липецкой области в части МКД составляет 766,01 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. При этом в регионе уже действует 121 разрешение на строительство многоквартирного жилья общей площадью около 700 тыс. кв. метров. Долгое время большая часть областного центра попадала в седьмую подзонувоенного аэродрома. В 2022 году ее границы были скорректированы. Это позволило выдать новые разрешения на строительство», — прокомментировала региональная пресс-служба. Всего регион планирует ввести в этом году не менее 755 тыс. кв. м жилья
Для Орловской области утвержден плановый показатель 306 тыс. кв. м. За январь-апрель 2023 года введено в эксплуатацию 120,4 тыс. кв. метров жилья, из которых 59 тыс. кв. м — в многоквартирных жилых домах и 61,4 тыс. кв. м — в индивидуальных строениях. «С учетом особенностей инвестиционно-строительного цикла, за счет значительного ввода в эксплуатацию домов в четвертом квартале текущего года ожидается превышение значений ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Рост объемов ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья связан с увеличением застройщиками региона количества строящихся домов по причине имеющегося спроса на жилье», — объяснили в департаменте дорожного хозяйства, транспорта и реализации государственных строительных программ Орловской области.
Мнение
Руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых считает, что на настоящем этапе развития рынок недвижимости достаточно инертный. «В среднем на строительство одного многоквартирного дома у девелоперов уходит от двух до пяти лет. Например, в Воронеже, судя по статистике аналитиков ДомКлик, на возведение такого объекта, начиная с подготовительных работ и заканчивая вводом в эксплуатацию, требуется три года. Это значит, что данные по количеству недвижимости на первичном рынке, поступившей в продажу в 2022 году, отражают ту ситуацию у застройщиков, которая была на момент 2019 года», — отмечает Соловых. Главным событием 2019 года на рынке недвижимости он называет переход девелоперов на систему эскроу-счетов. «С середины года застройщики потеряли прямой доступ к средствам дольщиков, те стали храниться на специальных банковских счетах до момента окончания строительных работ. Хотя трансформация была достаточно плавной, предусматривающей некий переходный период, это все равно сказалось на будущих темпах ввода жилья в эксплуатацию. Какие-то девелоперы перешли на новую модель быстрее и беспроблемней, какие-то нет», — поделился своим видением эксперт.