Реализация проектов комплексного развития территорий (КРТ) в регионах Российской Федерации стала основной темой ключевой сессии VIII Ежегодного форума РБК «Недвижимость в России». Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков обозначил проблемы, с которыми сталкиваются застройщики в рамках КРТ, и предложил пути их решения.
Первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин сообщил, реализация проектов КРТ набирает обороты, и в 2023 году в рамках этого механизма ожидается ввести в эксплуатацию порядка 2 млн кв. м жилья.
Антон Глушков отметил, что анализ практики КРТ в регионах, который проводит НОСТРОЙ, показал, что еще необходима донастройка механизма. Зачастую в договорах КРТ все риски перекладываются на застройщиков, а органы исполнительной власти, принимая решение о включении тех или иных земельных участков в КРТ, руководствуются исключительно собственными интересами. Есть уже лучшие практики, которые следует изучать и тиражировать. Как пример спикер привел опыт Нижегородской области.
Президент НОСТРОЙ подчеркнул, что использование механизма КРТ не должно заключаться только «в формировании деградированной среды», современным муниципальным территориям нужна «философия развития города». Он назвал «колоссальным» объем земельных участков, включенных в потенциальное комплексное развитие территорий в России: по данным сайта Минстроя России он составляет 122 млн кв. м жилой площади – это градостроительный потенциал на ближайшие два года.
Однако достаточно высок процент несостоявшихся торгов по продаже земельных участков для КРТ (до 50%), потому что, оценивая предложения органов власти, бизнес не идет на те условия, которые ему неинтересны.
«Ни в одном субъекте Российской Федерации не предусмотрено участие бюджета, каких-либо дополнительных затрат, обременений, которые берет на себя власть, за исключением тех случаев, когда после освобождения земельных участков за региональный или местный бюджет строятся объекты социального назначения. Задача – вовлечь земельный участок в оборот, провести торги и попасть в хорошие KPI», – констатировал Антон Глушков.
Одной из существенных проблем механизма КРТ президент НОСТРОЙ назвал масштаб проектов, который по силам не более 10% крупных игроков строительного бизнеса из 3500 отечественных компаний. Антон Глушков заявил, что прежде всего нужен формат защиты капитальных вложений.
Кроме того, сказал он, почти 92% от всего возводимого многоквартирного жилья строится с использованием эскроу-счетов. Для КРТ на начальной стадии, пока не сформированы права на земельный участок, воспользоваться этим инструментом невозможно.
«Есть только дорогие деньги. Это бриджи, кредиты под будущую прибыль. Их масштаб не соразмерен с затратами компании. Поэтому сейчас реальный масштабный КРТ под силу только предприятиям с большими собственными оборотными средствами», – заключил глава нацобъединения.
Он также акцентировал внимание участников сессии, что большинство современных городов полны ограничений – в своем большинстве это зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, а также приаэродромные территории. Когда органы власти начинают формировать земельные участки для КРТ, оказывается, что привлекательные для бизнеса среди них найти сложно. В связи с этим Антон Глушков предложил предусмотреть на законодательном уровне преференции в отношении КРТ и ограничений.
«КРТ – единственный инструмент развития современных городов. Все это подтверждают. Во всех субъектах Российской Федерации созданы необходимые подзаконные акты, которые дают возможность органам исполнительной власти пользоваться инструментом КРТ. Но их однобокость, конечно, бизнес очень часто останавливает, потому что застройщики оказываются один на один со всеми проблемами», – сказал Антон Глушков.
Управляющий директор ДОМ.РФ Анатолий Азизов согласился с мнением президента НОСТРОЙ о том, что КРТ – на сегодняшний день, единственный механизм в стране, который позволяет муниципалитетам комплексно развивать и качественно улучшать свои территории. Спикер уточнил, что в настоящее время в 44 регионах страны реализуются совместные с ДОМ.РФ проекты КРТ, и количество их увеличивается. В ряде случаев речь идет о мультитерриториях, где наряду с механизмом КРТ применяются и другие продукты института развития, добавил Анатолий Азизов.
Напомним, что федеральный закон о КРТ подписан Президентом России Владимиром Путиным в конце 2020 года. Единый механизм позволяет решить целый спектр задач по комплексному развитию территорий, а также расселению и демонтажу аварийного жилья.