Проблемы создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки представители Минстроя, Минфина, АО «ДОМ.РФ», ТПП РФ, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), «Деловой России», органов исполнительной власти субъектов и крупнейших застройщиков обсудили на площадке Совета Федерации. Круглый стол по этой теме 1 апреля 2021 года провел Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера. Модератором выступил первый заместитель председателя Комитета Андрей Шевченко.
Директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко сообщила, что в 2021 году завершится действие программы «Стимул» и строительство объектов инфраструктуры будет реализовываться в рамках других программ. Среди инструментов, которые могут способствовать решению задачи обеспечения населенных пунктов социальной инфраструктурой, она назвала внедрение инфраструктурных облигаций, закон о комплексном развитии территорий (КРТ), а также механизм государственно-частного партнерства (ГЧП).
Представители АО «ДОМ.РФ» отметили, что в России расчет ёмкости необходимых социальных объектов ведется исходя из численности населения. Многие застройщики стремятся занизить эту численность, чтобы избежать дополнительной нагрузки по строительству объектов социальной инфраструктуры. И это объяснимо – в большинстве субъектов это строительство ведется за счет средств застройщиков. В итоге удорожание 1 кв. м жилья, если его «нагружать» инфраструктурой, составляет примерно 10-12 тысяч рублей. Принятый закон о КРТ не предусматривает в Налоговом кодексе инвестиционный налоговый вычет. И эту ситуацию надо исправлять. Что касается инфраструктурных облигаций, то первый заём по ним запланирован на уровне около 10 млрд рублей, и АО «ДОМ.РФ» будет выдавать эти облигации уже с середины апреля. Всего по итогам 2021 года АО «ДОМ.РФ» планирует выйти на 30 млрд рублей.
Председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ, почетный президент НОСТРОЙ Ефим Басин высказал мнение, что необходимо продлить программу «Стимул» в части инфраструктуры. Эту позицию поддержали и участники круглого стола.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков заявил, что действующих и уже предложенных на сегодняшний день механизмов недостаточно для того, чтобы решить проблему обеспеченности граждан России социальными объектами.
«В рамках программы развития жилищного строительства до 2030 года в России намечается рекордный объем введенного жилья. Соответственно, объем социальной инфраструктуры в стране должен вырасти минимум на 20% за десять лет. К сожалению, то, предлагается на сегодняшний момент, не поможет успешно решить эту задачу», – сказал президент НОСТРОЙ.
Инфраструктурные облигации, напомнил Антон Глушков, разрабатывались как инструмент удешевить кредитную нагрузку на инвестора и поддержать строителей в части создания инженерной инфраструктуры.
Для строительства социальной инфраструктуры нужно решить две проблемы, считает президент НОСТРОЙ. Первая – нехватка земельных участков под объекты социальной инфраструктуры. В основном, земельные участки находятся в частной собственности, либо уже заняты другими объектами, и требуются дополнительные средства, чтобы их освободить.
Вторая проблема – нехватка средств в местных бюджетах. Для ее решения сформировалось несколько механизмом строительства и передачи социальных объектов на баланс муниципалитетов, но все они несут непрофильные затраты для строительных компаний, возводящих жилье, и являются дополнительной нагрузкой на бизнес.
«Это увеличивает себестоимость строительства примерно на 20-25%. Сейчас из 85 субъектов 49 субъектов РФ попали в программу низкомаржинальных проектов по жилью. То есть в этих субъектах в принципе нет экономики строительства для банковского финансирования. Если рассматривать те субъекты РФ, в которых сейчас рентабельность строительных компаний позволяет им нести нагрузку в виде строительства социальной инфраструктуры за свой счет, то таких регионов у нас получится не более пяти. Для всех остальных 80 субъектов РФ данный механизм не действует», – подчеркнул Антон Глушков.
Среди предложений по развитию и совершенствованию финансовых инструментов обеспечения темпов ввода объектов социальной инфраструктуры президент НОСТРОЙ назвал необходимость синхронизировать процессы реализации мероприятий нацпроектов, предусматривающие финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, включая прямое финансирование строительства за счет бюджетных средств (КУРТ, ГЧП, МЧП, концессия); выкуп объекта в рамках инвестиционного соглашения с компенсацией налоговых расходов инвестора (по примеру Ленинградской области); урегулирование вопроса кадастрирования объектов социальной инфраструктуры путем внесения необходимых изменений в бюджетный процесс, либо путем субсидирования/компенсации этих затрат застройщику.
Кроме того, НОСТРОЙ считает необходимым внедрить механизм поручительства правительства субъекта РФ перед банком, предоставляющего застройщику проектное финансирование на реализацию проекта, включающего объекты социальной инфраструктуры. Это могло бы стать дополнительной гарантией для обеспечения займа и повлиять на снижение начальной ставки по кредитному продукту.