Почему пора рефинансировать ипотеку

Снижение инфляции и ключевой ставки ЦБ, введение в апреле новой госпрограммы льготной ипотеки привели к заметному удешевлению жилищных кредитов по сравнению с прошлым годом. Это в полной мере касается и программ рефинансирования ипотеки. Речь идет о замене ранее полученного ипотечного кредита на другой – с более низкой ставкой и чаще всего в новом банке. Такие продукты крупные банки активно используют, чтобы переманить у конкурентов надежных, проверенных заемщиков, дефицит которых они ощущают все сильнее.

С июня прошлого года минимальные ставки предложения рефинансирования жилищных кредитов в 15 крупнейших ипотечных банках снизились в среднем на 1,2–2 процентных пункта (п. п.), а у некоторых кредиторов еще больше: в Сбербанке на 3 п. п., в Промсвязьбанке на 5 п. п. Сейчас с учетом действующих акций они варьируются в пределах 7,4–9,5% годовых для зарплатных клиентов и 7,4–10% для остальных, следует из результатов мониторинга маркетингового агентства Marcs. По его данным, только с начала этого лета ставки рефинансирования ипотеки в очередной раз в этом году снизили 7 из 10 крупнейших ипотечных банков, в частности Сбербанк на 0,6 п. п. до 7,9%, Россельхозбанк на 0,2 п. п. до 8,3–8,5% для новых клиентов и 8–8,2% для зарплатников, «Открытие» на 0,6–0,7 п. п. до 8,9% для не клиентов и 8,4% для зарплатников (указаны базовые ставки без учета скидок). Также условия рефинансирования ипотеки в этот период улучшили ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, банк Дом.РФ.

По данным «Русипотеки», на 24 июля средневзвешенная ставка предложения рефинансирования в 30 крупнейших ипотечных банках составила 8,55%.

«Ставки на рынке рефинансирования в настоящее время рекордно низкие, а объемы рефинансирования – максимальные. Бесконечно снижаться стоимость ипотеки не может», – констатирует директор ипотечного бизнеса банка Дом.РФ Игорь Ларин. С учетом высокой конкуренции за заемщика потенциал снижения ставок еще не исчерпан», – полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Но значительного падения ставок, на 1 п. п. и более, до конца года эксперты не ждут. К тому же по итогам июня ЦБ зафиксировал небольшой рост средней ставки выданной ипотеки – с 7,4 до 7,5%.

Если вы платите банку более высокие проценты, чем сегодня предлагают новым заемщикам, самое время задуматься об изменении условий ипотеки или смене кредитора.

Где помогут ипотечнику

Число банков, предлагающих рефинансирование ипотеки, растет. По статистике ЦБ, такие программы к концу I квартала 2020 г. (более поздних данных нет) предоставляли 69 банков, годом ранее их было 54. Во II квартале этого года такой продукт запустили в МКБ.

Но немногие банки сегодня готовы рефинансировать собственные кредиты – они предпочитают чужих заемщиков. О готовности рефинансировать свою ипотеку «Ведомостям» заявила лишь четверть ипотечных банков, среди которых ВТБ, «Открытие» и «Юникредит».

Впрочем, есть варианты. Например, Сбербанк и «Уралсиб» предлагают своим заемщикам перейти на условия ипотеки с господдержкой для семей с детьми, рассказали представители банков. Детей в семье в таком случае должно быть минимум двое, второй или последующий ребенок должен быть рожден после 1 января 2018 г., а жилье должно быть приобретено только в новостройке и вписываться в стоимость 6–12 млн руб. в зависимости от региона. Базовые ставки такой семейной ипотеки минимальны – 4,7% в Сбербанке и 5,5% в «Уралсибе». Остальным своим клиентам банки готовы предложить лишь реструктуризацию кредита на индивидуальных условиях.

Реструктурировать собственные кредиты банкам невыгодно, признают банкиры: банк недополучает проценты. В то же время рефинансирование ипотеки клиента стороннего банка увеличивает собственные выдачи. Клиентам также выгоднее обратиться за рефинансированием в другой банк, чем идти на реструктуризацию в свой, так как в этом случае запись о ней ухудшит кредитную историю.

Кому накинут процент

Чаще всего рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке могут лишь привилегированные клиенты – те, кто получает в этом банке зарплату, активно пользуется его услугами или имеет высокий доход. Например, Райффайзенбанк обещает ставку 8,69% годовых при кредите до 3 млн руб. зарплатным клиентам и держателям премиальных пакетов услуг, которые обслуживаются не менее полугода, для остальных ставка составит 8,99%. В банке Дом.РФ базовая ставка рефинансирования – 8,2%, если сумма кредита менее 70% от стоимости залога, но для зарплатных клиентов и тех, кто может подтвердить доход справкой из Пенсионного фонда, банк сделает скидку 0,4 п. п. к базовой ставке.

Традиционно в рекламе и информационных буклетах, на страницах сайтов банки указывают ставки при условии комплексного ипотечного страхования, куда помимо обязательной страховки залога входит страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула – риска утраты права собственности. При отказе от комплексного полиса кредитная ставка повышается на 1–3 п. п.

Отдельным категориям клиентов банки априори назначают повышенный процент. Речь идет об индивидуальных предпринимателях (ИП) и собственниках бизнеса. Например, в Альфа-банке наемные работники получат ставку 8,39%, если кредитный договор будет подписан в течение месяца со дня одобрения, а ИП – 9,39%, сообщил представитель банка.

Повысить ставку на 1–2 п. п. могут и другие обстоятельства, например слишком крупная или очень маленькая сумма кредита (в деньгах или по отношению к стоимости залога), длительный срок кредитования или желание заемщика упаковать в один кредит несколько ссуд (ипотечный, потребительский, автокредит), ранее полученных в другом банке. Такая возможность есть, например, у клиентов Сбербанка, «Открытия», Московского индустриального банка и др.

Также при расчете целесообразности рефинансирования нужно учесть, что во многих банках действуют временные надбавки к ставке в размере 1–2 п. п. на период переоформления залога в пользу нового кредитора – обычно этот процесс занимает до двух месяцев.

Кого ждет отказ

В каждом банке действует более-менее стандартный набор требований к заемщикам, которые могут претендовать на рефинансирование ипотечного кредита. Обычно они касаются возраста, гражданства, подтверждения дохода, хорошей кредитной истории и т. д. Для обращающихся за рефинансированием банки применяют еще одно негласное правило. Они редко повторно рефинансируют кредит человека «с улицы», а также не любят клиентов, которые пытаются понизить ставку в первый-второй год пользования ипотекой. «У банков высокие издержки на выдачу ипотеки – они могут доходить до 2% от остатка долга, при этом банк закладывает, что выплачивать кредит клиент будет не менее 7–8 лет. Обе перечисленные группы заемщиков в эту модель очевидно не вписываются», – объясняет главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

Также не любят банкиры и закредитованных клиентов. Например, в требованиях Райффайзенбанка к заемщику значится, что у него на момент обращения не может быть более двух ипотек – без учета рефинансируемого кредита и с учетом вновь одобряемого.

Кому прописано рефинансирование

Выгодно рефинансировав кредит, клиент снижает свои ежемесячные платежи и общую переплату за жилье, приобретенное в ипотеку. Но далеко не все кредиты стоит рефинансировать. Перекредитовываться имеет смысл при разнице в ставках от 1,5% годовых, считает Матовников: «Например, в 2018 г. люди снижали ставки с 14 до 9%, это ощутимо сократило их ежемесячный платеж и переплату. А сейчас у части заемщиков ипотека уже по 9% годовых. И вопрос, стоит ли менять ее на 8–8,5% с учетом всех трат, которые придется понести, каждый решает для себя сам».

В частности, рефинансирование в другом банке, как правило, требует повторной оценки залога. Стоимость оценки недвижимости для ипотеки варьируется в зависимости от разных параметров: типа объекта, его местонахождения и площади, скорости оценки. Например, базовый тариф для физлиц у оценочной компании «АЛС консалтинг» (входит в список аккредитованных оценщиков «Домклик») для квартир в многоквартирных домах в Москве составляет 3900–5900 руб. Для аналогичных объектов в Московской области предусмотрены надбавки в зависимости от расстояния до МКАД: плюс 500 руб. – до 5 км от МКАД, 3000 руб. – до 100 км.

Финансовый консультант Наталья Смирнова советует заемщикам, задумывающимся о рефинансировании ипотеки, сначала сделать итоговый расчет трат на текущий кредит, обратив внимание на такие моменты: выплачены ли все проценты по кредиту, сколько лет осталось выплачивать кредит, в какую сумму обойдется страховка на оставшееся время. Полученную величину надо сравнить с результатом для нового кредита, выяснив не только, сколько процентов придется заплатить, но и каковы будут дополнительные траты. Например, примет ли банк прежний отчет об оценке или потребует новый, аккредитована ли текущая страховая компания в новом банке и согласен ли банк принять заключенный с ней договор или придется оформлять новый, есть ли комиссии за рефинансирование кредита.

Если в расчетах экономия от смены кредитора окажется несущественной для вашего бюджета, лучше подождать, когда ставки рефинансирования станут более привлекательными.

Спрос растет

Банкиры утверждают, что спрос на рефинансирование ипотеки сейчас довольно высок. Например, в ВТБ на перекредитование приходится 30% от общего объема ипотечных выдач, за первое полугодие банк рефинансировал жилищные кредиты на сумму свыше 107 млрд руб., что в 5,4 раз больше, чем за январь – июнь 2019 г., поделилась его пресс-служба. «Доля рефинансирования в ежемесячных выдачах банка Дом.РФ составляет около 30%», – рассказал Ларин. По его словам, с начала года банк рефинансировал 5500 ипотечных кредитов других банков на сумму более 13 млрд руб., что в 5 раз больше, чем за январь – июль 2019 г. По словам руководителя центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка (ПСБ) Марины Заботиной, на долю рефинансирования в ПСБ приходится около 40% новых выдач по количеству и около трети по объему. У Альфа-банка эти показатели – 30% и 25% соответственно, рассказал его представитель.

По данным «Русипотеки», в январе – июне Сбербанк рефинансировал чужой ипотеки на 8 млрд руб., а своей – почти на 50 млрд руб. при совокупной выдаче ипотеки за этот период в 632 млрд руб.

Уточнены параметры ипотечной программы банка «Дом.РФ»