Ставки выданной ипотеки рухнули до исторического минимума

Рынок ипотеки начал возвращаться к докризисному состоянию. В мае банки оформили 85 474 ипотечных кредита на 199 млрд руб., сообщил во вторник Центробанк. Майские результаты оказались немного хуже апрельских: на 6% в количественном выражении и на 3% ‒ в денежном, но почти совпадают с выдачами год к году. По сравнению с маем прошлого года банки оформили только на 0,4% меньше кредитов, а выдачи выросли на 4,5%.

Ипотечный портфель банков к 1 июня вырос до 7,87 трлн руб.

Средневзвешенная ставка выданной за месяц ипотеки в мае этого года упала до 7,4% с апрельских 8,32%. На прошлой неделе о достижении показателем нового исторического минимума рассказывала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.

Рынок ипотеки действительно начал восстанавливаться, прежде всего за счет запущенной в апреле новой льготной программы (ипотека выдается на новостройки по ставке не выше 6,5% до 1 ноября. ‒ «Ведомости») и снижения ставок по всем ипотечным продуктам, говорит главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. При этом снижение выдач в мае по сравнению с апрелем объясняется сезонностью, указывает он: в мае больше выходных, и поэтому сделок проходит чуть меньше. Активность в мае и летом традиционно немного идет на спад и подрастает осенью, рассказывает Монастыршин.

По данным оператора программы льготной ипотеки Дом.РФ, в мае банки выдали около 21 000 льготных кредитов на 52,5 млрд руб. Получается, что каждый четвертый ипотечный кредит в мае выдавался по льготной программе.

Влиянием этой программы во многом объясняется и снижение средней ставки до исторически минимального значения, считают аналитики агентства НКР: максимальная ставка по программе составляет 6,5%, но многие банки уже предлагают и более низкие ставки. По прогнозам НКР, с учетом влияния программы льготной ипотеки ставки по новым кредитам могут опуститься ниже 7% к концу года. При этом ставки по собственным программам банков могут уйти ниже 7,5% к концу года за счет существенного снижения ключевой ставки ЦБ в сочетании с возросшей конкуренцией за качественных заемщиков, считают аналитики агентства.

Этот процесс наблюдается уже сейчас, замечает независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко: некоторые банки начали опускать ставки ипотеки на вторичном рынке, по программам рефинансирования и т. д.

Можно ожидать дальнейшего снижения средней ставки выданной ипотеки ниже 7% к концу года ввиду роста выдач по льготной программе и увеличения максимальной суммы таких кредитов, а также достаточно агрессивного снижения ставки ЦБ, согласен замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Виктор Антонов. 29 июня правительство повысило кредитный лимит по программе с 8 млн до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и с 3 млн до 6 млн руб. – в остальных регионах.

Средняя ставка ипотеки может к концу года достичь 6,5–7%, полагает Монастыршин. Он также ждет, что программа льготной ипотеки продолжит поддерживать выдачи и дальше и по итогам года рынок вырастет примерно на 10%.

По мнению аналитиков НКР, устойчивое снижение ставок станет основным драйвером ипотечного рынка и частично компенсирует сокращение реальных доходов населения и ужесточение риск-политики банков. В результате, несмотря на пандемию, рынку по итогам года удастся избежать падения: объем новых выдач достигнет 2,9‒3 трлн руб., что соответствует уровню 2018–2019 гг., ожидают они. Однако в случае второй волны пандемии и введения новых карантинных ограничений в крупных городах в IV квартале высока вероятность умеренного сокращения рынка по итогам года ‒ на 5‒10% до 2,6‒2,7 трлн руб., допускают аналитики НКР.

До конца года выдачи продолжат расти, а по его итогам российские банки смогут выдать ипотеки не меньше, чем в прошлом году, считает Гордейко. Когда же госпрограммы будут завершены, перед рынком вновь встанет вопрос о том, как и за счет чего развиваться дальше, признает он: «Но это вопрос 2021 г., и многое будет зависеть от общего экономического состояния страны и платежеспособного спроса населения». При этом, несмотря на планы по наращиванию выдач и общее снижение ставок, банки будут внимательно следить за рисками, предупреждает он: «Они включились в гонку лишь за качественными заемщиками. Им будут оказаны многочисленные преференции ‒ в части ставки, первоначального взноса, удобства и скорости оформления кредита».