Кому доступна ипотека с низким начальным взносом

С начала пандемии многие крупные ипотечные банки, снижая ставки ипотеки, ужесточили условия выдачи жилищных кредитов. В частности, изменения коснулись размера минимального первоначального взноса. Например, среди 10 крупнейших банков по величине ипотечного портфеля четыре увеличили минимальный взнос заемщика. Так, Райффайзенбанк поднял его по кредитам на первичное и вторичное жилье на 5–10 процентных пунктов (п. п.) до 20% от стоимости жилья, ФК «Открытие» – с 10 до 20%, Альфа-банк – с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, а Промсвязьбанк – на 5 п. п. до 15% по кредитам на новостройки и вторичные квартиры. Промсвязьбанк также отказался от ипотечной программы на столичные новостройки с нулевым первоначальным взносом, которая действовала еще в феврале. Об этом свидетельствуют данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs, с ними ознакомились «Ведомости». По данным агентства, Сбербанк еще в феврале также повышал минимальный первоначальный взнос для зарплатных клиентов с 10 до 15%, но позднее вернул его на прежний уровень.

Совкомбанк также повысил минимальный взнос по кредитам на первичном и вторичном рынке на 10 п. п. до 20% от стоимости жилья. 

Впрочем, ужесточение не коснулось льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%. Напротив, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по ней с 20 до 15%, а председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что не видит в этой новации серьезных рисков для банковской системы. Сейчас документ проходит согласование в аппарате правительства, сообщила «Ведомостям» пресс-служба Минфина. Но крупнейшие игроки, Сбербанк и ВТБ, заранее понизили первоначальные взносы по этой программе до 15%.

Отдельные банки начали подумывать о снижении минимального взноса для заемщика, но не ниже 10%, рассказали их представители. Так, Райффайзенбанк рассматривает снижение с нынешних 20 до 15% – для программы кредитования новостроек, а Промсвязьбанк – с текущих 15 до 10% – для готового и строящегося жилья. 

Сейчас ипотеку с низким – не более10% от стоимости приобретаемого жилья – первоначальным взносом предлагают несколько крупных банков. Правда, выдадут ее не каждому. Часто послабления касаются «особых категорий» граждан. Заемщики «с улицы», не накопившие достаточно средств на стандартный первоначальный взнос (от 20%), тоже могут получить кредит, но им придется пройти жесткий отсев и стоить такая ипотека будет дороже, признают банкиры.

Кто довольствуется малым

Программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья «Ведомости» обнаружили у 19 банков из тридцатки крупнейших. Но выбор у потенциального заемщика «с улицы», располагающего лишь десятой частью необходимой для покупки жилья суммы, ограничен двумя банками – ВТБ и банком Дом.РФ, а также рядом региональных банков. Например, такие программы есть у Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР), Азиатско-Тихоокеанского банка и т. д. 

Гораздо чаще банки устанавливают 10%-ный первоначальный взнос лишь для части клиентов – зарплатникам или владельцам материнского капитала, если он будет пущен на ипотеку. 

Например, Сбербанк и Газпромбанк могут выдать ипотеку на покупку готового жилья и квартиры в новостройке при 10%-ном первоначальном взносе только зарплатным клиентам. Для остальных заемщиков взнос – не менее 15%.

Иногда банки устанавливают по кредитам с минимальным первоначальным взносом ограничения на объекты недвижимости. Например, клиенты МКБ и Альфа-банка со взносом 10% от стоимости будущего жилья могут получить кредит лишь на покупку на первичном рынке, для вторичного рынка в обоих банках минимальный взнос – 15%. В «Уралсибе», «Возрождении», банке «Санкт-Петербург» и ряде других банков выбор еще уже: внести 10% от стоимости жилья могут лишь покупатели квартир в объектах аккредитованных застройщиков. 

Также 10%-ный взнос доступен участникам программы сельской ипотеки и молодым семьям, например, в Россельхозбанке.

Предложений с первоначальным взносом ниже 10% осталось крайне мало, и все они содержат дополнительные требования. Например, Росбанк допускает, что клиент вносит 5% от стоимости жилья из собственных средств, если заплатит еще 10% материнским капиталом. Банк «Россия», один из немногих, сохраняет ипотеку без первоначального взноса, но она рассчитана лишь на зарплатных клиентов банка, которые приобретают жилье у его партнеров и только в столице, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти. А ипотеку с первоначальным взносом от 5% в банке могут оформить сотрудники организаций, входящих в «Газпром», или получатели маткапитала. 

Почему банки не балуют заемщиков

Граждане с малыми сбережениями на жилье не самые желанные заемщики для банков. Значительная их часть отсеивается после подачи заявки. Например, «Возрождение» в среднем одобряет 31% всех поступивших ипотечных заявок, из одобренных только 9% – кредиты с первоначальным взносом ниже 20%, поделилась зампред правления банка Наталья Шабунина. УБРиР дает добро на кредиты со взносом ниже 20% лишь 43% заявок, сообщила его пресс-служба. 

Банкиры уверяют, что особых требований к не накопившим большого первоначального взноса у них нет, но считают таких заемщиков рискованными. Они, как правило, менее ответственно относятся к ипотеке, уверен зампред правления «Абсолют банка» Николай Василевский. «Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка», – соглашается независимый эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко. Чтобы получить одобрение, таким заемщикам нужно показать стабильный высокий доход и безукоризненную кредитную историю, а также не иметь других непогашенных крупных кредитов, советуют банкиры. Выдачу рискованных кредитов сдерживает и ЦБ, вводя для них повышенные коэффициенты рисков, напоминает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. «По каждому ипотечному кредиту банки должны закладывать резервы на случай невыплат с учетом коэффициентов риска и надбавок к ним. Чем они выше, тем больше капитала отъест такой кредит у банка, которые должны соблюдать нормативы его достаточности, т. е. кредиты с низким первоначальным взносом для банка просто дороги», – объясняет он.

Коэффициенты риска зависят одновременно от нескольких условий: суммы кредита, соотношения годового дохода заемщика и годовых трат на обслуживание ипотеки, а также отношения размера его долга к стоимости залога, т. е. размера первоначального взноса. Например, для кредитов меньше 50 млн руб. с первоначальным взносом 30% при годовом доходе заемщика, который в два раза превышает годовую сумму платежей по ипотеке, установлен коэффициент риска 70%. Кредиты на большую сумму, с меньшей разницей доходов и ипотечных трат, первоначальным взносом ниже 30% ЦБ считает высокорискованными: им присвоен самый высокий коэффициент – 100%. Кроме того, для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (высоким показателем «кредит/залог») ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска. Например, для ипотеки с первоначальным взносом 10–15%, выданной после 1 апреля, сейчас действует надбавка еще в 100 п. п. 

Банкиры подтверждают: число таких кредитов в общем количестве выдач мало. В ВТБ по итогам первого полугодия 2020 г. доля выданных кредитов с 10%-ным взносом по объему составила 0,5%, по числу – 0,4%, сообщил представитель банка. В банке Дом.РФ за тот же период она достигла лишь 2% от общего объема выдач, поделился директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. По подсчетам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антона Комарова, доля ипотек со взносом не более 10% составляет 2% от общего числа жилищных кредитов. Сбербанк и Газпромбанк эти показатели не раскрывают.

Быстрее, но дороже

Низкий первоначальный взнос делает ипотеку доступнее, но дороже. 

«Взнос в ипотеку в размере 20% для среднестатистического заемщика из региона означает необходимость вложить в покупку квартиры 500 000 руб. Накопить такую сумму многим потенциальным заемщикам и так было трудно, а с учетом текущих экономических реалий стало еще труднее», – говорит Гордейко.

Заемщики, которые не намерены долго копить на первоначальный взнос, должны помнить: ипотека обойдется им дороже, чем тем, кто располагает большей суммой. Во-первых, за счет самой суммы кредита, на которую будут начисляться проценты. Во-вторых, за счет срока кредитования: чем крупнее сумма, тем охотнее банк растянет ее на большее количество лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Наконец, в некоторых банках за низкий первоначальный взнос действуют надбавки к процентным ставкам. Например, в Сбербанке – 0,4 п. п. к базовой ставке за первоначальный взнос ниже 20%, а ВТБ – 1 п. п. Размер кредита и остаток долга также влияют на стоимость страховки и могут увеличить стоимость полиса. 

«Прежде чем взять кредит с минимальным первоначальным взносом, нужно вычесть из своего дохода размер ежемесячного платежа и посмотреть, сколько останется. Если на такую сумму заемщик сможет прожить в течение, скажем, лет семи, тогда можно оформлять кредит», – заключает Гордейко.​