Павел Барбашев, O1 Properties: «Создав правильную атмосферу, ты экономишь на зарплате»

Почему зеленые офисы – это не только про экономию света и бумаги, для чего в бизнес-центрах важна парковка для велосипедов и как работодателям подстраиваться под запросы поколения Z, объясняет коммерческий директор O1 Properties

– Самый простой ответ: зеленый офис – это офис, где очень комфортно находиться. Обычно он сочетает в себе как инженерные решения – правильный воздух, экономию электроэнергии, воды, тепла, много дневного света и т. д., – так и планировочные, когда расстояние от рабочих мест до окон минимально, правильно выстроена акустика и т. д. Инженерные системы, сокращающие потребление ресурсов окружающей среды и, соответственно, снижающие негативное воздействие здания на окружающую среду, позволяют создавать в здании комфортную и продуктивную атмосферу. И здесь уже проявляется реальный позитивный эффект для людей, То есть понятие «зеленый офис» касается атмосферы и комфортности нахождения в этом пространстве в не меньшей степени, чем экологичности и экономии ресурсов.

– Это частое мнение: когда люди слышат «зеленый офис», они понимают, что в нем все на датчиках, вода автоматически включается, свет выключается и т. д. Нет, это еще и как у тебя рабочее место расположено относительно окна, в какую сторону повернут монитор, сколько человек в офисе, как быстро ты можешь добраться от парковки до своего офиса, есть ли парковка для велосипедов, зарядки для электромобилей, есть ли раздельный сбор мусора. То есть это уже чуть больше, чем просто инженерные решения. Это то, как ты чувствуешь себя в этом офисе. Заходя в офис, ты должен сказать: «О, это зеленый офис». А почему? Потому что на входе увидел зарядку для электромобиля, с парковки до лифта дошел за несколько секунд, лифта ждал не более 30 секунд. Ты дошел до офиса, тебе хорошо дышится, у тебя на рабочем месте светло, и ты уже заряжен на хорошую эффективную работу. Поэтому зеленый офис – это в первую очередь про людей.

– Сделать зеленый офис в здании, в котором изначально зеленый офис не планировался, можно, но это дороже и сложнее [чем в построенном специально], и все равно часть решений будут компромиссными. Уровень оценки, которую можно будет получить [по системам зеленой сертификации], будет ограничен, а высшие оценки в старом здании получить будет практически невозможно. В уже построенном здании можно сделать все, что касается датчиков, экономии водных ресурсов, экономии света, и это уже даст суммарную экономию от 10 до 20% энергоресурсов. Но, например, если окна в историческом здании занимают 20–30% фасада, панорамными их не сделаешь, а значит, организовать естественное освещение гораздо сложнее. Профессиональные арендаторы (а среди арендаторов наших зданий более 70% – это крупные и транснациональные компании), принимая решение, не просто смотрят, есть ли зеленый сертификат, но иногда даже разбираются внутри сертификата, как оценены конкретные параметры офиса.

– Основных параметров два. Во-первых, это инженерия. Важно понимать, что инженерия не заканчивается только на собственнике здания, который при строительстве заложил базовые системы, соответствующие стандарту и пониманию зеленого офиса. Соответствовать должны и планировочные решения, и отделка офиса, которые закладывает уже арендатор. И здесь как раз нужна очень серьезная работа по взаимодействию собственника и арендатора: многие арендаторы, даже понимая, что такое зеленый офис, используют такие решения, которые сложно сбалансировать с принципами всего здания. Пока, к сожалению, внимание этому уделяют в первую очередь международные компании, у которых зеленые политики давно проработаны на уровне штаб-квартир. Тем не менее мы видим, что и российские компании, особенно технологические, у которых средний возраст сотрудников – до 30–35 лет, т. е. поколение Y и Z, миллениалы, уже стали чаще об этом задумываться. Их подталкивают к этому собственные сотрудники: социальная осведомленность о том, что нужно аккуратнее относиться к нашей планете, уже идет от людей.

– В первую очередь, как правило, это IT- и технологические компании. Это может быть обычная сервисная компания, разработчики, которые уже задумываются над инициативами вроде сбора старой одежды или [пластиковых] крышечек. Вроде бы мелочь, но сознание более молодого поколения капля за каплей переворачивается в сторону осознанного экологического подхода не только в офисе, но даже и дома. Например, мы делали опрос в моем департаменте: из 40 человек трое уже сортируют мусор дома, а это около 7%.

– Я сам удивился! Многие считают примерно так: «Я тут дома разделил, а потом все это свалили в один грузовик и увезли на полигон». Нет, мы в этом разбирались: если ты заключил договор с правильным подрядчиком, то, даже если мусор собирает один грузовик, дальше он сортируется. Мы реализовали раздельный сбор больше чем в половине наших офисных зданий и планируем реализовать его на всех объектах. Было непросто. Подрядчиков приходилось искать, мы отслеживали всё до полигона, сами ездили и смотрели, чтобы всё действительно перерабатывалось отдельно. Думаю, через 5–10 лет цифра с 5–7% дойдет до 30%, и эффект уже будет более глобальный.

– Я бы даже сказал, что надо уже что-то с этим делать. Потому что сотрудники рано или поздно точно будут выбирать офис, в котором комфортно находиться. Почему мы сейчас об этом говорим? Потому что конкуренция за кадры сильнейшая, особенно, как я уже говорил, у технологических компаний. Дизайн офиса и комфортная атмосфера в нем непосредственно связаны с темой экологичности. Когда ты переманиваешь сотрудников, у тебя выбор: либо рублем их переманивать, либо локацией и приятным офисом, в том числе зеленым. Многие средние компании уже точно задумываются над тем, что, создав правильную атмосферу, они могут реально экономить на зарплате и делать работу своих сотрудников более эффективной. Когда человек спокойно дышит, у него светло на рабочем месте, ему комфортно находиться в помещении, у него есть возможность припарковать свой велосипед, выйти в обед в спортивный зал, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности, эффективность его работы увеличивается. В конечном счете все это отражается на доходности компании. Удивитесь, но уже много компаний так думают.

– Мы не проводили собственные исследования, но в мире их уже достаточно много. Такие компании, как BRE, WELL, проводят большую работу, направленную на изучение того, как здания влияют на их здоровье и благополучие. И вывод везде один: инвестируя в развитие зеленых технологий, собственники и девелоперы не только снижают негативное воздействие здания на окружающую среду, но и способствуют улучшению самочувствия и продуктивности людей, которые в этих зданиях проводят большую часть своего времени. Что касается озабоченности проблемами экологии, то очень интересные данные приводит Deloitte в своем ежегодном исследовании предпочтений нового поколения Millennials Survey. Согласно данным 2019 г. абсолютное большинство опрошенных назвали проблему ухудшения экологии наиболее важной и волнующий их. Почти треть респондентов считают, что бизнес должен заботиться об окружающей среде, а не просто стремиться к достижению прибыли. Больше трети опрошенных сказали, что этическое поведение компании и наличие у нее глобальных целей устойчивого развития стало решающим фактором в выборе товаров и услуг. К этим тенденциям нужно прислушиваться.

До России эти тенденции доходят всегда с небольшим опозданием, но через 3–5 лет к нам это тоже придет.

– Наша география ограничена Москвой, но, встречая коллег из других регионов на профессиональных мероприятиях, мы видим, что, например, застройщики из Петербурга, Екатеринбурга, миллионников этой темой активно интересуются. В Москве для нового строительства в сегменте офисов класса А зеленый сертификат – это уже данность, потому что в этом сегменте ты автоматически претендуешь на международных арендаторов, а для них это важный фактор. Не думаю, что на текущем рынке арендаторы готовы платить за это премию, но при прочих равных условиях такой арендатор однозначно выберет зеленое здание. Так что монетизация для собственника здесь появляется за счет сокращения доли вакантных площадей. Но чтобы сказать, что объект будет сдаваться, например, на 20% дороже, потому что он зеленый, – нет, такой прямой зависимости нет.

– Мне кажется, это произойдет в тот момент, когда тема станет важной в сознании не только корпораций, собственников зданий и девелоперов, но уже и людей. Когда запрос пойдет снизу и уже арендаторы будут приходить в классе В к собственнику и говорить: «Слушайте, я уже у себя дома мусор сортирую и воду экономлю, а у вас до сих пор свет везде горит и кондиционирование на ночь не выключается». Мне кажется, в новом строительстве в классе В, наверное, это начнется в среднесрочной перспективе.

– Мне кажется, что жилье пока находится в начале этого пути – там, где офисы были 5–10 лет назад. У жилых застройщиков вопрос о том, что любое, даже элитное жилое здание уже должно соответствовать каким-то зеленым стандартам, пока не стоит. Мне кажется, отчасти потому, что для потенциальных покупателей это пока не приоритет. Сознание людей должно поменяться, и рано или поздно они будут на это смотреть. Пока доплачивать премию за это покупатели не готовы: они не совсем пока понимают зачем. Но, думаю, это неизбежно: поколению Z хоть уже и не обязательно купить в жизни квартиру – многие из них все равно к этому придут, и уж они-то точно будут смотреть, что в жилье сделано с точки зрения экологии.

– Я думаю, в части жилья – да.

– В офисах класса А собственник, как правило, передает помещение в состоянии shell & core, и арендатор уже делает свой дизайн-проект, свою планировку и зачастую сам нанимает подрядчика, который будет заниматься отделкой. И здесь самое сложное – сопоставить все системы, которые есть в здании, и реализовать весь потенциал здания, не загубить его теми решениями, которые арендаторы делают у себя в офисах. Поэтому важно, чтобы сознание и стандарты собственника и арендатора совпадали. Конечно, мы занимаемся просветительской работой. Например, с 1 июля у нас в офисе О1 реализован раздельный сбор мусора. В здании мы также вводим РСО и своим примером показываем арендаторам, что к этой инициативе можно присоединиться.

– СНиПы и ГОСТы, скажем так, пока не мотивируют внедрять зеленые технологии, но и не мешают. То есть зеленое здание – это полностью твоя инициатива как собственника, девелопера, инвестора. Как правило, реализация инженерных технологий зеленого офиса позволяет достичь существенной экономии относительно этих стандартов.

– Нам он кажется более сбалансированным. LEED более технический, он более глубоко оценивает инженерные системы, энергоэффективность, экономию ресурсов и т. д. BREEAM идет шире и оценивает не только реализованные инженерные решения, но и всё, что касается окружения, эффективности использования земельного участка, наличия определенной инфраструктуры – тех же парковок и зарядок, т. е. он чуть-чуть больше сфокусирован на атмосфере в офисе, чем на технических решениях. У нас нет статистики по российскому рынку в целом, но есть ощущение, что BREEAM наши коллеги пользуются гораздо активнее.

– К сожалению, да. Не в разы, но на 5–10%, что немало. Это и более дорогие фасадные решения, которые дают возможность максимально использовать возможности естественного освещения, более дорогие инженерные решения, интерьер общих зон, озеленение территории и т. д. Но эти инвестиции окупаются при продаже объекта правильному институциональному инвестору. Пока ты эксплуатируешь здание, ты экономишь до 30% энергоресурсов. Но на этом, к сожалению, разницу в строительстве в разумные сроки не окупишь. Но если ты строишь модель, как любой девелопер, от 3 до 5 лет (строительство, эксплуатация 1–2 года, потом выход), то эти инвестиции окупаются. Хотя арендаторы не готовы платить более высокую арендную ставку. Но из-за того что у тебя и качество арендаторов, и заполняемость здания выше, инвестор, покупающий твой объект, определенную премию платить готов.

– Точно не дороже. Наоборот, эксплуатация становится дешевле за счет экономии энергоресурсов. Мы делали расчеты для своих зданий: минимальная экономия – 10%, максимальная – 25–30%. Например, у нас есть девелоперский проект бизнес-центр Greendale, который мы хотим реализовать по системе buit-to-suit. На стадии проектирования мы провели сертификацию проекта по BREEAM и получили оценку Outstanding, процент набранных баллов на тот момент был самым высоким результатом в России. По нашим расчетам, экономия энергоресурсов в проекте составит как минимум 25–30%. Там заложены системы вплоть до того, что конденсат от кондиционеров собирается в отдельные емкости и используется для полива газона, а не просто по дренажам идет в канализацию, как это обычно делается.

К сожалению, пока первые вопросы, которые задает потенциальный арендатор, – о наличии площади и цене. Вопрос экологичности пока уступает таким параметрам, как локация, цена, парковка, срок аренды. Но у международных компаний этот вопрос уже точно в топ-5, и многие компании даже не будут включать здание в шортлист, если оно не сертифицировано по зеленым стандартам.

– Есть три вещи, где государство точно может стимулировать развитие темы зеленого строительства: льготы по аренде земли, налогу на имущество и стоимости присоединения к коммунальным сетям. Это большие затраты, которые на этапе строительства и последующей эксплуатации несут девелоперы и собственники. Прозрачное понимание экономии по данным статьям при внедрении зеленых технологий может стать серьезным стимулом для более активного внедрения и использования данных технологий.

Текст: Анфиса Воронина