Почему коммерческая недвижимость остается привлекательной для инвестиций

Несмотря на экономический кризис и массовый уход иностранных компаний из России, объем инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости вырастет в 2022 г. на 20–30% и составит 160–170 млрд руб., прогнозирует NF Group. На какие сегменты недвижимости стоит обратить внимание инвесторам в 2023 г. и почему инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды стали еще более актуальны?

Инвесторы покупают готовое

Недвижимость всегда считалась одним из самых надежных сегментов инвестиционных вложений. Прошлый, 2021 год стал рекордным по объему вложений в коммерческую недвижимость за всю историю наблюдений: тогда в российские объекты было инвестировано 390 млрд руб., подсчитали в NF Group (бывшее российское подразделение международной консалтинговой компании Knight Frank). Больше половины инвестиций – 65% – пришлось на участки под девелопмент, на 2-м месте – сегмент складской и логистической недвижимости с долей инвестиций 14%, на 3-м – офисная недвижимость с долей 13%. Брокеры прогнозировали, что объем инвестиций в 2022 г. сохранится на уровне 2021 г.

Однако уход западных компаний спровоцировал снижение спроса на аренду и падение арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости по итогам первого полугодия 2022 г., писал Forbes. Объем инвестиций тоже сократился. NF Group прогнозирует, что по итогам 2022 г. падение составит 20–25% год к году до 290–310 млрд руб. При этом инвестиции в готовые объекты коммерческой недвижимости составят 160–170 млрд руб., что на 20–30% больше, чем в прошлом году.

Несмотря на общее сокращение объема инвестиций, NF Group оценивает инвестиционную активность в 2022 г. в России как высокую. «Активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 гг. Исключением является 2021 год, ставший рекордным за всю историю наблюдений», – говорится в отчете NF Group.

Такого же мнения придерживаются в АО «Российский аукционный дом». В своем пресс-релизе компания подчеркивает, что конкуренция за привлекательные активы сегмента коммерческой недвижимости сохраняется. Прежде всего – за коммерческие площади в жилых комплексах, объекты стрит-ритейла (не только в центре городов, но и в спальных районах), складскую недвижимость.

Склады и заводы

Cкладская недвижимость остается одним из самых перспективных направлений инвестирования, поскольку в России продолжает расти онлайн-торговля, говорит Руслан Надров, руководитель направления развития розничного бизнеса УК «Современные фонды недвижимости». По прогнозу аналитической компании Infoline, на данные которой ссылается Forbes, в 2022 г. общий объем электронной коммерции вырастет на 40% год к году до 4,9 трлн руб., в 2023 г. – до 6,6 трлн руб.

Появился на рынке инвестирования и новый тренд – вложение в производственные объекты, рассказывает генеральный директор IBC Real Estate (бывшее подразделение международной компании JLL) Алексей Ефимов. Он отмечает, что этому способствовал общегосударственный фокус на импортозамещение. По оценке IBC Real Estate, с января по октябрь текущего года объем сделок по покупке таких объектов вырос по сравнению с предыдущим годом в 2,5 раза и составил 26 млрд руб.

Дата-центры как объект инвестиций

Еще одним привлекательным сегментом для инвестиций опрошенные «Ведомости&» эксперты считают дата-центры (центры обработки данных, ЦОД). Уход с российского рынка глобальных облачных провайдеров вынудил бизнес перенести IT-инфраструктуру и сервисы из зарубежных в отечественные облака, писал в октябре «Коммерсантъ». Но российские дата-центры не справляются с растущим спросом.

В этом году российский рынок ЦОДов увеличится всего на 3000 стойко-мест и достигнет 56 000 шт., в то время как в предыдущие несколько лет он ежегодно рос на 4000–5000 шт., подсчитали аналитики консалтинговой компании iKS-Consulting и сети дата-центров 3data. Основные причины снижения динамики ввода мощностей – трудности с поставками зарубежного оборудования и высокая стоимость привлечения долгового финансирования, объясняют они. «На рынке ЦОДов спрос сильно превышает предложение уже много лет, поэтому мы ожидаем, что интерес инвесторов будет сохраняться, – говорит генеральный директор 3data Илья Хала. – Более того, сейчас наблюдается активное развитие регионального рынка».

Игорь Ситников, генеральный директор компании «Миран», в собственности которой находится два дата-центра в Санкт-Петербурге, рассказал «Ведомости&», что раньше заказчики в основном хотели размещать свою IT-инфраструктуру в Москве, поэтому более 75% объема российского рынка ЦОДов сейчас приходится на столицу. Петербург заказчики рассматривали преимущественно как резервную точку присутствия. Но сегодня в связи с дефицитом места и мощностей в Москве ситуация меняется, поэтому петербургские ЦОДы начинают заполняться активнее, в том числе московскими клиентами, говорит Ситников.

Обострение геополитических рисков стимулирует бизнес искать решения внутри страны и в меньшей степени использовать зарубежные мощности, объясняет Надров из «УК Современные фонды недвижимости». Поэтому сформировавшийся в стране существенный дефицит стойко-мест позволяет инвесторам получать при вложении в этот сегмент недвижимости дополнительную премию, так как на фоне низкой вакансии стоимость аренды в качественном ЦОДе увеличивается, утверждает он.

Ефимов из IBC Real Estate считает дата-центры перспективным развивающимся сегментом городской инфраструктуры, в который активно инвестируют банки, крупные госкорпорации, IT-компании, телекомоператоры, онлайн-ритейлеры и маркетплейсы. Порог входа в этот бизнес высокий: инвестиции только в оборудование для дата-центра составят от 500 млн руб., а еще нужно вложиться в покупку земли и строительство здания, а также учесть расходы на электроэнергию, говорит Ситников.

Инвестирование через ЗПИФы

Несмотря на высокий порог входа, частные инвесторы тоже могут вложить свои средства в ЦОДы, логистические и складские комплексы и другую коммерческую недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости.

На балансе таких фондов могут находиться разные объекты. Управляющие компании (УК) аккумулируют средства пайщиков и вкладывают их в недвижимость. Таким образом, через ЗПИФ человек становится совладельцем крупных складов или дата-центров. Согласно требованиям Банка России, минимальный размер вложений в ЗПИФ недвижимости составляет 1000 руб. для квалифицированных инвесторов и 100 000 руб. для неквалифицированных.

В последнее время интерес частных инвесторов к вложениям в недвижимость через ЗПИФы заметно вырос. Например, количество пайщиков ЗПИФ УК «Современные фонды недвижимости» с января по сентябрь 2022 г. удвоилось и достигло 46 000 человек, а по итогам года превысит отметку в 55 000, прогнозируют в компании.

«Рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в России достаточно молодой. Раньше наши соотечественники предпочитали инвестировать в жилую недвижимость, считая такой способ наиболее эффективным с точки зрения сохранения капитала. На фоне динамичного развития финансовой грамотности населения в последние пять лет у инвесторов появился запрос на более детальную диверсификацию активов», – объясняет вложения в ЗПИФ Надров из УК «Современные фонды недвижимости».

Интенсивно растут вложения именно в ЗПИФы, которые инвестируют в недвижимость. По данным УК «Современные фонды недвижимости», с января по ноябрь 2022 г. пайщики вложили в ЗПИФы недвижимости компании более 55 млрд руб., в то время как за весь прошлый год инвестиции в аналогичные фонды составили 33 млрд руб. При этом пайщики рентных фондов недвижимости получили за девять месяцев 6,7 млрд руб. инвестиционного дохода, что на 15% больше, чем за весь 2021 год.

«В 2022 г. фонды наглядно показали способность качественной недвижимости защищать накопления клиентов от высоких инфляционных показателей и геополитических рисков, – заключает Надров. – Наиболее успешными будут фонды, в которых УК применяет диверсифицированный и взвешенный подход при подборе и управлении объектами».