Какой тип офиса подойдет вашей компании?

Спрос на офисы в Москве растет на протяжении последних нескольких лет. По данным JLL, в первом полугодии 2021 г. был заключен рекордный за восемь лет объем сделок аренды и купли-продажи офисной недвижимости – 644 000 кв. м. Несмотря на то что многие компании отказались от аренды и покупки дополнительных помещений или даже прибегли к оптимизации своих площадей, офисы не только остаются привлекательным форматом коммерческой недвижимости, в том числе для инвесторов, но еще и продемонстрировали рекордные показатели в 2021 г. Однако при всем разнообразии предложения на рынке выбрать идеальный офис для своей компании – дело непростое.

Подходить к решению этой задачи нужно исходя из потребностей компании и стратегии ее развития, советуют консультанты рынка офисной недвижимости. То, что сегодня кажется важным, завтра утратит свою актуальность и потребует замены по разным причинам. Такой сценарий нужно заранее учитывать в планах развития бизнеса.

Российская компания Manufaqtury сделала аналитический обзор, в котором рассмотрела четыре способа организации офиса.

Первый способ – аренда помещения «в бетоне». В этом случае компания самостоятельно проводит его ремонт, с нуля создавая нужное бизнесу пространство.

Второй способ – аренда офиса с ремонтом, который сделал предыдущий арендатор (так называемый офис «за выездом арендатора»). Этот вариант чаще всего встречается на рынке, является наиболее универсальным, но требует больших временных затрат на поиск – выбор действительно качественных предложений на рынке сильно ограничен.

Третий способ – аренда коворкинга или сервисного офиса, но такой вариант подойдет далеко не всем компаниям. На рынке офисной недвижимости сервисным называют офис, который создает оператор, а затем ищет в него арендаторов, предлагая полностью обеспечивать все офисные функции в формате «одного окна». Свои расходы оператор закладывает в арендную ставку.

Наконец, четвертый способ – built-to-suit, т. е. строительство и/или создание офиса под запросы конкретного клиента. Именно этот формат сейчас получает наибольшую популярность у бизнеса, прежде всего крупного, говорят опрошенные «Ведомости&» эксперты. По оценке компании Cushman & Wakefield, в 2021 г. новое строительство офисов впервые за пять лет перешагнет планку в 0,5 млн кв. м, в том числе за счет ввода крупных built-to-suit объектов, и составит 510 000 кв. м.

Вместе с экспертами рынка недвижимости «Ведомости&» разбирались, какой формат офиса стоит подобрать компании для своего бизнеса и как правильно оценить его потенциал.

Быстро растущие компании

Для таких компаний, где численность команды может увеличиться на 50–100% в течение года-двух, оптимальным решением будет аренда рабочих мест в коворкинге или сервисном офисе, считают опрошенные «Ведомости&» эксперты рынка офисной недвижимости. «Как правило, на первом этапе жизни таких компаний численность сотрудников быстро меняется, и в случае роста компании нуждаются в оперативном наращивании дополнительных площадей. Формат коворкинга или сервисного офиса для них оптимален именно как эффективное, быстрое, но также временное решение до того момента, пока развитие компании не стабилизируется, а горизонт ее планирования не составит несколько лет», – говорит директор built-to-suit дивизиона компании Manufaqtury Александр Расп. Также этот формат отвечает трендам гибридного формата работы, который становится актуальнее с каждым днем: можно арендовать рабочие места в удобной локации, например рядом с домом, продолжает он.

Сервисные офисы, коворкинги, бизнес-инкубаторы, технопарки – все это гибкие решения аренды, говорит старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Для них характерны короткие сроки аренды (от нескольких часов до нескольких месяцев) готовых рабочих мест и/или ограниченного офисного пространства, прямой арендой которых, как правило, управляет сторонняя организация. По словам Денисовой, классическая проблема при аренде коворкинга – сохранность конфиденциальной информации, поскольку в одном пространстве одновременно работают незнакомые люди или компании. В сервисном офисе ставка аренды выше, чем в классическом офисе, говорит Денисова. «Это смущает компании, не понимающие ценность дополнительных услуг, которые они получают в сервисных офисах», – подчеркивает эксперт.

Средний бизнес с ограниченным офисным бюджетом

Для компаний, которые понимают, как они будут развиваться в ближайшие 2–3 года, и хотели бы обзавестись собственным офисом, но не готовы к высоким единовременным затратам на ремонт, оптимальным выбором по цене может стать офис «за выездом арендатора». Такие помещения предлагаются в состоянии «как есть», говорит Денисова. «Основное преимущество аренды офиса «за выездом арендатора» заключается в том, что арендатор получает готовое решение с минимальными капитальными затратами. Но это же может стать и недостатком. Чтобы получить пространство с нужной планировкой, качеством отделки и IТ-инфраструктурой, потребуется сначала все снести или существенно перепроектировать», – рассказывает Денисова.

Формат «за выездом арендатора» – хорошее решение для компаний, но надо иметь в виду, что сегодня на рынке очень мало офисов со свежей и качественной отделкой, соглашается Александр Расп. Поэтому не исключено, что при въезде в подходящий бизнес-центр компании придется потратить деньги на ремонт или быть готовым к серьезным компромиссам, в том числе в части соответствия нормам, предъявляемым к офисным пространствам. В этом случае, чтобы избежать больших единовременных затрат на ремонт, имеет смысл обратиться к built-to-suit оператору, добавляет он.

Но на каком бы из перечисленных вариантов ни остановилась компания, консультанты рынка рекомендуют внимательно их проанализировать, взвесить все «за» и «против» и принять решение в зависимости от приоритетов бизнеса.

Стабильный бизнес

Большой горизонт планирования позволяет средним и крупным компаниям выбирать более выгодные долгосрочные стратегии. Например, наиболее выгодным вариантом может быть аренда помещений в состоянии shell & core («под отделку») c последующим ремонтом и эксплуатацией офиса собственными силами, говорит генеральный директор Manufaqtury Ольга Володина. «Такой подход позволяет сэкономить при сроках эксплуатации от трех лет, но требует больших финансовых и административных ресурсов для реализации: оплачивать ремонт придется еще до заезда в готовый офис, а управление и приемка результатов ремонта требуют наличия в компании сотрудников с соответствующими компетенциями», – объясняет она.

По мнению Александра Распа, альтернативным вариантом может стать реализация офиса по модели built-to-suit, при которой затраты на организацию офиса берет на себя оператор: проводит ремонт, меблирует, организует сервисы и возвращает затраты через повышенную по сравнению с арендой классического офиса ставку, но при этом ставка аренды не выше, чем в сервисных офисах. Этот подход значительно сокращает административные издержки компании-заказчика, связанные с операционными процессами при создании и эксплуатации офиса. «Крупный бизнес получает единый продукт, который упрощает и стандартизирует решение вопросов, связанных с организацией офисных помещений компании, и при этом не требует от клиента капитальных затрат. Все затраты и ответственность – на built-to-suit операторе», – говорит Александр Расп.

Built-to-suit подойдет компаниям, которым нужны новые решения и подходы к работе сотрудников. Формат эффективен для компаний, которые с помощью офиса борются за лучшие умы, и не столь эффективен для консервативных компаний, считает руководитель департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Клиенты, которые приходят с запросом построить офис в формате built-to-suit, хотят иметь прогрессивный офис, пробовать разные форматы и иметь возможность динамично меняться, добавляет она. «Это те, кого затронули изменения, связанные с гибридной моделью работы, у которых изменилась конструкция, и им сейчас в офисе такого формата легче будет понять, кто они в новом мире», – рассуждает она. Например, built-to-suit подойдет компаниям, которые уже имеют большой бизнес-центр в столице, но хотят или отделить проектный офис, или расширить географическое присутствие в Москве, открыв несколько дополнительных офисов, перечисляет Зимина. В любом случае заказчики не несут капитальных расходов, самостоятельно не занимаются ремонтом, но принимают самое деятельное участие в проекте.

Многие российские гиганты, в том числе «Сбер», Ozon и ГК «Самолет», пошли именно по такому пути. Штаб-квартиры для них создаются по индивидуальному техническому заданию с привлечением известных архитектурных бюро и с соблюдением корпоративных стандартов. При этом процесс создания проекта и ремонта полностью контролирует и оплачивает оператор. Благодаря этому формат built-to-suit позволяет компании-заказчику сэкономить время и деньги, считают эксперты рынка недвижимости. «Создание built-to-suit офиса – это возможность перевести капитальные расходы (CAPEX) в операционные расходы (OPEX). Клиент не платит до того момента, пока офис не будет введен в эксплуатацию. Финансирование проектирования, ремонта, мебели, декора и оборудования осуществляет built-to-suit оператор. Итоговая цена аренды built-to-suit офиса сопоставима c арендой сервисного офиса. Получается, что за одни и те же деньги можно арендовать сервисный офис, а можно создать свой офис», – комментирует сооснователь Manufaqtury Андрей Кулагин.

«Крупные компании умеют планировать на несколько лет вперед и часто имеют специфические требования к организации офиса или техническому наполнению, что невозможно учесть при создании сервисных офисов. Вариант built-to-suit отвечает всем этим запросам. Не менее важно и то, что при большом сроке контракта эта модель становится сравнима с арендой классического офиса. Из минусов можно отметить лишь то, что этот срок должен составлять не менее трех лет», – рассказывает Александр Расп.

Один из клиентов Manufaqtury – девелоперская группа компаний «Самолет». «Наши сотрудники живут в совершенно разных районах Московского и Северо-Западного регионов, а теперь мы нанимаем людей в разных регионах и даже по всему миру: бизнес растет, а технологии позволяют обеспечить сотрудникам полноценный доступ ко всем корпоративным информационным ресурсам. Тем не менее мы пришли к выводу, что нам необходимо иметь центральный офис и функциональное гибкое пространство для очных встреч. Именно эти задачи и будет решать наш новый офис в формате built-to-suit», – объясняет выбор формата для офиса HR-директор ГК «Самолет» Марина Романова. &