Как построить офис для миллениалов

Современные офисы претерпевают радикальные изменения, и это далеко не только следствие пандемии, которая заставила компании перейти на удаленный и гибридный режимы работы. Целый ряд факторов – от поколенческого до технологического – заставляют работодателей пересматривать свои подходы к организации труда.

На процесс трансформации офисов влияет быстрое развитие цифровых технологий рынков недвижимости (PropTech), которые ускоряют, автоматизируют и упрощают все операции по созданию и управлению недвижимостью. По данным EY и CREtech, c 2015 г. по III квартал 2019 г. инвестиционные фонды инвестировали в мировой PropTech более $75 млрд. Уже в ближайшие годы управлять офисом можно будет при помощи мобильного телефона – так, как сегодня мы дистанционно управляем, например, автомобилем в каршеринге.

«Сегодня существует высокий запрос рынка на новый тип офиса, на его трансформацию после пандемии, а также на технологии для управления офисной недвижимостью. Обе эти потребности составляют основу инновационной концепции «офис как сервис» (Space-as-a-Service) на российских рынках недвижимости», – комментирует директор инвестиционного фонда WS Capital Андрей Малышев.

При такой организации работы оператор берет на себя все заботы – от создания офиса под ключ до уборки, обслуживания офисной техники и покупки капсул для кофе-машин. По прогнозам компании JLL, в ближайшие 2–3 года доля таких пространств достигнет 2,5% от общего объема предложения на офисном рынке Москвы. Только до конца 2021 г. планируется прирост более 100 000 кв. м. Таким образом, общая площадь предложения в этом формате составит около 300 000–500 000 кв. м. При этом спрос на сервисные офисы остается высоким: только за III квартал 2021 г. объем сделок составил 46 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за весь 2020 год.

«К 2025 г. миллениалы будут составлять до 75% сотрудников мировых компаний, а их представления о комфортном офисе сильно расходятся с тем, что по этому поводу думают сегодняшние 40–50-летние. Соответственно, уже в ближайшее время на рынке появятся совсем другие офисы. На трансформацию таких пространств влияют растущий эффект цифровизации, новые способы коммуникации и общий тренд на изменение концепции офиса как комфортной среды», – говорит генеральный директор компании Manufaqtury Ольга Володина.

Гибридные офисы вместо классических

Пандемия показала, что 59% глобальных компаний оценили опыт удаленной работы как «положительный» или «чрезвычайно положительный», вытекает из исследования Knight Frank, опубликованного в 2021 г. Оно базируется на опросе, в котором приняло участие почти 400 международных компаний с общей численностью сотрудников более 10 млн человек.

Это справедливо и для российского рынка. Согласно исследованию аналитического центра онлайн-сервиса для управления бизнесом «Битрикс24», на которое ссылается «РИА Новости», более половины (53%) российских компаний планируют внедрить гибридный формат работы. Это значит, что часть рабочих дней сотрудники будут проводить в офисе, часть – дома. Такой формат станет нормой для всех российских компаний, уверены 65% респондентов.

Готовясь к тому, что в офисах будет находиться все меньше сотрудников, многие арендаторы пошли на заметное сокращение занимаемых площадей или частичную реконфигурацию и реконцепцию офисного пространства. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 г. в Москве средний размер сделки аренды составил 1757 кв. м. Для сравнения: в 2019 г. аналогичный показатель составлял 2169 кв. м. В I квартале 2021 г. средний размер сделки аренды стал еще меньше – 1230 кв. м.

Те, кто пока не готов расстаться с дополнительными метрами, модернизируют существующие площади, делая их более гибкими и удобными для всех сотрудников. Так, почти половина компаний заявляют о желании повышать качество офисных помещений, которые они занимают, следует из опроса Knight Frank среди почти 400 международных компаний. В пятерку самых популярных удобств, которые работодатели намерены добавить в офисы, вошли постаматы с едой и напитками (65%), тренажерный зал (47%), парковки или места для хранения велосипедов (46%), уединенные пространства для отдыха и релаксации (45%), пункты самовывоза для заказов (45%).

Аналитики компании BCG вывели формулу: офис может считаться гибридным, если свыше трети сотрудников больше половины времени работают удаленно. Такая организация труда отражается и в физическом наполнении офиса: существующие пространства перестраиваются под совместную работу проектных команд, активно используются коворкинги, которые заменяют собой закрепленные рабочие места. Под термином «гибридный офис» понимают не только сочетание офисного и удаленного режимов работы, но и физическое пространство с традиционными и новыми функциями и способ коммуникации сотрудников.

Built-to-suit: офис под ключ

В последние годы все более популярным способом создать современное рабочее пространство становятся офисы в формате built-to-suit: бизнес подписывает договор аренды, а built-to-suit оператор инвестирует денежные средства в создание или трансформацию офиса в соответствии с требованиями и задачами по оптимизации от заказчика. При этом компания выступает одновременно инвестором создаваемого офиса, генеральным подрядчиком, а также управляющей компанией корпоративного офиса после его ввода в эксплуатацию. После создания офиса компания занимается управлением и офисной эксплуатацией, беря все бытовые вопросы корпоративного офиса на себя. При этом бизнес платит лишь за аренду, и старт арендных платежей в рамках сделки предполагается только после окончания строительно-монтажных работ и ввода офиса в эксплуатацию. Built-to-suit оператор отвечает перед заказчиком за сроки, стоимость и качество ремонта. Арендатор, в свою очередь, избавляется от больших затрат на ремонт и обслуживание, которые, по словам сооснователя Manufaqtury Андрея Кулагина, могут составлять несколько сотен миллионов рублей, и может направить деньги на развитие бизнеса (подробнее см. колонку Андрея Кулагина «Офис больше не место для работы»).

Компании с государственным участием отмечают, что такой подход не требует проведения десятка тендеров по выбору всех поставщиков офиса – все офисные потребности закрывает единый оператор в рамках одного договора, говорит Ольга Володина.

По данным компании CBRE, 82% всех новых офисных площадей в 2020 г. относится именно к формату built-to-suit. Эти данные подтверждают в компании Manufaqtury, которая с 2019 г. создает офисные пространства для среднего бизнеса и корпораций. Среди ее клиентов – «Сбер», «Самолет», А101, Ferronordic и другие компании. За 2020–2021 гг. компания нарастила офисные объемы под управлением до 10 000 кв. м и 150 рабочих мест. За 2022–2023 гг. компания планирует стать российским лидером сегментов PropTech и built-to-suit, увеличив портфель под управлением до 35 000 кв. м и внедрив в созданных офисах технологическую платформу Q:OS для интеллектуального управления корпоративным офисом.

По данным CBRE, в запланированных к вводу до конца 2021 г. бизнес-центрах доступно для аренды или покупки лишь 20% офисных площадей, в 2022 и 2023 гг. – уже менее 70%. Это связано с тем, что сокращаются объемы спекулятивного строительства, т. е. строящиеся крупные комплексы уже законтрактованы и не будут предлагаться на рынке для аренды или покупки.

«В ближайшие пять лет мы будем наблюдать дефицит качественной офисной недвижимости, особенно в классе А/А+. Многие крупные арендаторы уже с этим столкнулись. Те же площадки, которые высвобождаются для аренды, зачастую морально устарели и не отвечают современным требованиям. Единственным вариантом для больших компаний остается создание собственного офиса или заключение договора аренды задолго до ввода объекта в эксплуатацию, причем все чаще за пределами исторического центра Москвы. Децентрализация уже стала важным трендом и будет только нарастать», – прогнозирует Александр Расп, директор built-to-suit дивизиона Manufaqtury.

В апреле 2021 г. Manufaqtury заключила договор на создание штаб-квартиры шведской компании Ferronordic (главный дистрибутор Volvo). Перед оператором стояла задача значительно уменьшить размеры офиса и снизить затраты на его содержание, разместив в нем 290 сотрудников. Manufaqtury подобрала пространство площадью 1394 кв. м в БЦ «Кантри парк» в Химках и отремонтировала его за полгода. Инвестиции Manufaqtury в проект превысили 100 млн руб., договор аренды был заключен сроком на пять лет. Офис создавался с учетом внедряемой Ferronordic гибридной модели работы. «Формат built-to-suit был выбран в первую очередь благодаря его экономической эффективности – мы снижаем издержки на неиспользуемые квадратные метры, уменьшая общую площадь офиса практически в 2 раза», – объяснял выбор формата директор по строительству региональной сети Ferronordic Олег Сафронов (цитата по Inc. Russia). Кроме того, компании не пришлось задействовать в создании офиса собственную команду и инвестировать средства в ремонт, говорил он.

Еще один договор Manufaqtury заключила с группой компаний «Самолет» в июле 2021 г. Оператор инвестирует более 300 млн руб. в создание офиса площадью 3000 кв. м в МФК «Кунцево плаза». Он рассчитан на 300 рабочих мест, но за счет использования гибридного подхода к организации рабочего процесса в нем сможет работать свыше 1000 человек. «Наш новый офис <...> станет не просто open space с рабочими местами, а в первую очередь местом общения, продуктивного сотрудничества, работы в группах, нетворкинга. Нам близок новый технологический подход Manufaqtury. С помощью партнера мы сможем использовать пространство на новой площадке примерно в 3 раза эффективнее», – говорила в июле HR-директор группы «Самолет» Марина Романова (цитата по Inc. Russia).

Кроме того, формат привлекает внимание инвесторов: этим летом Manufaqtury получила 2 млрд руб. инвестиций от международного инвестиционного фонда WS Capital, который специализируется на вложениях в технологические проекты. Часть этих средств будет потрачена на создание PropTech-платформы Q:OS, которая призвана интеллектуально управлять оптимизированными офисными пространствами. &