Метры на триллион
Как частному инвестору вложиться в недвижимостьРоссияне, в том числе и состоятельные инвесторы, традиционно воспринимают недвижимость как один из самых надежных инструментов. По данным Knight Frank, 20% россиян, обладающих активами более $30 млн, инвестируют в недвижимость помимо той, которой они пользуются. Розничному инвестору, который хочет вложиться в коммерческую или арендную недвижимость, доступны закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Активы закрытых фондов недвижимости насчитывают почти 1 трлн руб. Как устроен этот инструмент?
Екатерина Черных, директор по бизнесу «Сбербанк Управление Активами»:
«Качественные объекты, приносящие стабильный доход, пользуются спросом на рынке. Поведенческие аспекты потребителей меняются очень стремительно, и скорость изменений будет только нарастать. Бизнес должен очень быстро перестраиваться под эти изменения. Недвижимость всегда будет востребована, если есть гибкость в управлении и набор базовых параметров, таких как расположение и архитектура. Чем быстрее и более гибко можно адаптировать объект под изменения, чем меньше затраты на эту перестройку — тем лучше перспективы открываются перед ним и его владельцами».
На фоне падения ставок по депозитам растет популярность инвестиционных инструментов, в том числе коллективных. По данным Центрального банка, активы паевых инвестиционных фондов выросли с 3,6 трлн руб. в III квартале 2018 г. до 4,5 трлн руб. в III квартале 2019 г. (из них 3,5 трлн руб. приходится на закрытые фонды). Самый распространенный вид активов закрытых фондов (956 млрд руб.) – недвижимость, в том числе ипотечные ценные бумаги и закладные.
Востребованность коллективных инвестиций на рынке недвижимости объясняется тем, что прямые вложения в коммерческую недвижимость требуют больших средств (в России – от нескольких сотен миллионов рублей). Снизить порог входа на рынок помогают фонды, управляющие деньгами пайщиков: минимальный размер вложений составляет 1 млн для квалифицированных инвесторов (с размером активов более 6 млн руб.) и 300 000 руб. для обычных инвесторов.
ЗПИФы недвижимости относятся к инструментам долгосрочного инвестирования, рассказывает директор по бизнесу «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных. В фонды недвижимости стоит вкладывать на срок 5–10 лет – до 15% свободного капитала, как это принято на Западе, считает она. Дело в том, что ликвидность недвижимости очевидно ниже, чем, например, у ценных бумаг, и реализация объектов – дело сложное и часто небыстрое, объясняет Черных.
Например, у управляющей компании «Сбербанк Управление Активами» несколько фондов, специализирующихся на вложениях в разные типы недвижимости в Москве и регионах: складские помещения, торговые центры и офисы. Недвижимость приносит доход от сдачи в аренду и от прироста цены при продаже объектов. Вся прибыль от аренды и продажи активов принадлежит пайщикам фондов, средняя доходность фондов, раскрывающих информацию, составляет около 11% годовых.
Компания выбирает объекты, исходя из нескольких критериев, рассказывает Черных. Во-первых, здание не должно потерять в своей стоимости в долгосрочной перспективе: советские универмаги теряют привлекательность для арендаторов из-за особенностей планировки, приводит пример она. Зато растет популярность современных торговых центров в пределах Третьего транспортного кольца – москвичи уже не готовы тратить время на дорогу к торговым комплексам за пределами МКАД. У объекта должна быть правильная локация. Если объект правильно построен и правильно расположен, то он сохранит своих покупателей и привлекательность даже при падении доходов населения и росте онлайн-торговли. Поэтому при принятии решения об инвестировании пайщикам фондов недвижимости стоит самостоятельно посещать объекты и убедиться в правильности выбора.
Сегодня на рынке без профессиональной оценки рисков и качественного управления невозможно принять грамотное решение – как отдельное частное лицо инвестор не всегда может потратить достаточное количество времени и средств на полноценный аудит проекта.
Недвижимость была и остается востребованным объектом вложений во всем мире вне зависимости от ситуации в экономике. Меняется лишь структура спроса. После бума жилой недвижимости 5–7 лет назад, последние пару лет и в будущем году ситуация в этом секторе вряд ли может побудить инвестора вложить туда деньги. Склады, офисы и торговые центры продолжают оставаться основными типами инвестиционной коммерческой недвижимости, несмотря на появление и быстрый рост новых форматов. По словам Черных, ситуация в сегменте коммерческой недвижимости лучше, но везде есть рискованные проекты.