Застройщики освоили ремонт

Около четверти квартир в новостройках старой Москвы и половины в регионах продается уже с отделкой. Это выгодно всем: покупатели не тратят лишних денег на ремонт, а игроки рынка DIY зарабатывают за счет роста оптовых продаж застройщикам.

Доля квартир с отделкой в продажах новостроек (речь прежде всего о массовом сегменте) выросла в 2014-2017 гг. с 6 до 26% в старой Москве, с 5 до 46% в новой Москве, с 20 до 60% в Санкт-Петербурге, свидетельствуют данные аналитической компании «Infoline-аналитика». В целом по России продажа новых квартир с отделкой в этом году превысит 35%, прогнозирует гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров.

Как правило, девелоперы новых проектов отводят под лоты с ремонтом от 30 до 50% предложения, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE. Группа ПИК (один из крупнейших в России застройщиков, строит жилье в Московском регионе, Петербурге, Екатеринбурге и др.) в этом году планирует продать с отделкой 75% квартир комфорт-класса (он для застройщика основной), а в следующем – уже 100%, передал через представителя Марко Михич-Ефтич, руководитель продукта группы ПИК. И в эконом-сегменте, и в комфорт-классе люди хотят покупать готовые квартиры, этот тренд идет вслед за трендом на ипотеку, объясняет он. «Около 20 лет назад индустрию массовой сдачи жилья с отделкой практически уничтожили, можно сказать, что последние 3-4 года мы заново изобретаем этот процесс», – рассказывает он.

В петербургских проектах масс-маркета доля квартир с отделкой – около 65%, пять лет назад она была меньше на 20 п. п., говорит Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl City). У «Главстрой-СПб» с отделкой продается 55% новостроек, из них до 2% – с частичной или полной меблировкой, отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

В Екатеринбурге с чистовой отделкой сдается больше половины новостроек, говорит Юрий Старков, коммерческий директор компании «Синара-девелопмент» (Екатеринбург). Такое жилье интересно молодым семьям, которые покупают первую квартиру в ипотеку и не располагают лишними средствами на дорогостоящий ремонт, считает Старков.

В масс-маркете жилье в ипотеку приобретают более 60% покупателей, для них дополнительные вложения в ремонт – серьезное обременение, согласна Ружицкая. Кроме того, при покупке квартиры с отделкой стоимость отделки попадает в ипотечный кредит – чаще всего это выгоднее, чем ремонт собственными силами с привлечением потребительского займа, отмечает Ружицкая. По данным ЦБ, средняя стоимость ипотечного кредита на начало апреля составляла 9,73%, а средняя полная стоимость потребительских кредитов – от 15,5 до 23%.

В элитном сегменте покупатели в основном предпочитают проводить отделочные работы по собственным дизайн-проектам и привлекать специализированных подрядчиков, говорит Дмитрий Лехмус, партнер консалтинговой компании Rusland SP. Впрочем, и в этом сегменте есть покупатели квартир под ключ. Это, например, люди, которые хотят переселить детей или пожилых родителей и не готовы тратить много времени в ожидании завершения ремонта, указывает Литинецкая.

От застройщика – дешевле

Цена на квартиру с отделкой складывается из стоимости квартиры и стоимости отделки, говорит Михич-Ефтич. Но застройщику за счет объемов ремонт обходится в 2–3 раза дешевле, чем обошелся бы покупателю, делай он его самостоятельно, объясняет он. Молодая семья, купившая в ипотеку квартиру примерно в 60 кв. м, тратит на ремонт в среднем 400 000–600 000 руб. – эта сумма включает стоимость материалов и работ, говорит Филипп Мужо, директор по маркетингу «Leroy Merlin Россия».

Для девелоперов в среднем отделка увеличивает стоимость строительства объекта на 8-15%, говорит Старков. Для них продажа квартир с отделкой – это способ диверсифицировать предложение, а не получить дополнительный доход, объясняет Литинецкая: конкуренция между девелоперами рекордная, и рентабельность проекта вне зависимости от того, представлено в нем жилье с отделкой или нет, одинакова.

Наполняй сам

Покупатель может сам влиять на стоимость и наполнение отделки. Девелоперы предлагают набор опций – разные цветовые решения, разные стили, вместе с отделкой могут предложить и мебель, рассказывает Литвинова. В сегментах «комфорт» и «бизнес» застройщик, по словам Ружицкой, может предложить покупателю 3-5 вариантов дизайн-проектов в разных цветовых гаммах и стилях.

Самые востребованные стили, по словам Михича-Ефтича, – лофт, прованс, минимализм, классический и современный. Цветовая гамма и потребительские свойства отделочных материалов изначально прорабатываются с учетом потребностей будущих жильцов – нейтральные светлые оттенки дверей и пола позволяют подобрать мебель и предметы интерьера на любой вкус, а обои можно покрасить в любой понравившийся цвет, говорит Старков.

Распространение получают умные материалы и технологии. В современной архитектуре уже не так важно, как выглядит здание снаружи, важно, из чего и как оно построено и как спроектировано для удобной жизни, рассказывал Kес Каан, главный архитектор KAANArchitecten, выступая на выставке MosBuild 2018. Иностранные строительные компании уже используют умные материалы в строительстве: они способны приспосабливаться и менять свои свойства в зависимости от температуры, очищать воздух. Существует самоочищающаяся краска, на поверхности которой не остается следов копоти и никотина. Все эти материалы уже активно внедряются в европейских странах и постепенно приходят в Россию.

DIY получает шанс

Рост строительства жилья с отделкой дает шанс на дополнительную выручку ритейлерам DIY. По оценке «Infoline-аналитики», рынок DIY по итогам 2017 г. вырос на 1,8% до 1,4 трлн руб., причем в первом полугодии динамика была негативной и только с лета потребительская активность усилилась – на фоне стабилизации экономики улучшились покупательские настроения.

В 2017 г. сети DIY запустили 240 торговых объектов общей площадью около 500 000 кв. м и закрыли более 250 общей площадью около 300 000 кв. м. Не выдерживают конкуренции и закрываются преимущественно региональные сети.

Общий бюджет клиента на ремонт за последние 2-3 года существенно не менялся, в то время как цены на рынке DIY выросли из-за кризиса, говорил Мужо из «Leroy Merlin Россия» в ходе дискуссии в рамках деловой программы MosBuild 2018.

В условиях сокращения и стагнации розничного рынка в 2015-2017 гг. развитие продаж профессиональным и корпоративным клиентам стало для ряда ритейлеров DIY стратегическим направлением, говорит Бурмистров. А в среднесрочной перспективе это может обеспечить более высокие темпы роста, чем розничный бизнес, считает он.

«Петрович» активно сотрудничает с застройщиками в Москве и Санкт-Петербурге, говорит представитель компании (при этом доля оптовых продаж в течение нескольких лет неизменна). «Петрович» активно развивает и розничный сегмент, но компания намерена увеличить количество оптовых клиентов (строительных компаний) во всех регионах присутствия, добавляет представитель компании.

Leroy Merlin нашла еще одну форму сотрудничества с застройщиками: компания открыла в Одинцове в квартале «Сколковский» застройщика ФСК «Лидер» павильон площадью 140 кв. м, в котором построена экспозиция дизайнерских проектов отделки квартир, адаптированных в соответствии с квартирографией квартала (на фото). Покупателям предлагается на выбор 21 готовое интерьерное решение и возможность заказать комплексную отделку квартиры по фиксированной цене (она включает и работы, и материалы), рассказывает Мужо. «Если покупать материалы в розницу в Leroy Merlin, то их стоимость будет такая же. Но мы помогаем клиентам делать корректные расчеты – смета включает в себя ровно тот набор материалов, который необходим для проекта. Пример на основе первых заказов: клиент приходит к нам со своей сметой, мы делаем аудит расчетов, выявляем и исправляем неточности, делаем корректную смету и в итоге получается экономия до 20-30% от изначального бюджета», – объясняет Мужо. Ремонт, по его словам, осуществляет подрядчик, с которым ритейлер сотрудничает более двух лет. После успешного завершения тестовой стадии в Москве проект будет масштабирован в городах присутствия компании, в том числе в Петербурге, обещает Мужо.

В конце концов на рынке останутся только квартиры с отделкой, уверен Михич-Ефтич из ПИК. Бизнес-класс будет предлагать клиентам вариативность, а в люксовом сегменте застройщики будут делать коллаборации с именитыми дизайнерами, считает он. «Мы на пути к шеринг-экономике, и универсальные конструкторы дизайна квартиры и готовые планировки – просто один из этапов. Индивидуальный дизайн не потеряет свою ценность, но будет интересен лишь определенному кругу людей, которые готовы платить за это», – полагает Вяземский из архитектурной студии Norr. &

Текст: Мария Власова