Застройщики в сетях

Подключение к электричеству жилого комплекса в Коммунарке (новая Москва) в 2015 г. обошлось девелоперу «А101» минимум в 150 млн руб., следует из постановления Региональной энергетической комиссии Москвы. Огромному жилому комплексу на 11 000 квартир требовалась мощность 12 000 кВт ч. Таких объектов за год крупнейшие московские энергосбытовые компании ОЭК и МОЭСК подключают около десятка.

Стоимость технологического подключения для менее грандиозных проектов определяют региональные власти. При подключении к свету и теплу она зависит в первую очередь от мощности, которую будет потреблять объект. Застройщикам хотелось бы, чтобы в стоимости подключения учитывалась сложность прокладки сетей: пока застройщики платят одинаково вне зависимости от того, находится точка подключения на расстоянии 50 м от их объекта или в километре, говорила ранее председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Но тарифы на подключение новых объектов волнуют застройщиков меньше, чем сроки исполнения оплаченных договоров. По закону срок подключения к основным инженерным коммуникациям не должен превышать четырех месяцев. В Москве несоблюдение сроков договоров технологического присоединения носит массовый характер, рассказывает Цветкова. Опрошенные изданием «Ведомости&» крупные застройщики Москвы и Подмосковья не припомнили ни одного случая своевременного подключения объектов.

Простой готовых объектов заставляет застройщиков нести огромные убытки: они не могут эксплуатировать объект, но вынуждены при этом платить по кредитам, взятым на строительство, говорит руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин.

Сроки не соблюдаются по всей России, сказал заместитель начальника управления регулирования электроэнергетики Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Алексей Воронин на круглом столе «Возможно ли радикальное сокращение сроков присоединения строящихся объектов к инженерным сетям?» в ноябре.

Так, из 916 случаев нарушения антимонопольного законодательства, которые зафиксировали территориальные органы ФАС в 2016 г. и первом полугодии 2017 г., 80% связано с нарушением сроков подключения к инфраструктуре. Потребители, по данным Воронина, чаще всего за защитой своих прав идут именно в антимонопольные органы, хотя некоторые направляются напрямую в суд. В случаях, когда нарушение признает территориальный орган ФАС, суды в 95% дел поддерживают его позицию, продолжает чиновник.

До судебных дел доходит только часть историй с неисполненными договорами технологического присоединения: застройщики, не сумев вовремя получить оплаченную услугу, далеко не всегда идут в ФАС или в суд из нежелания портить отношения с сетевыми компаниями, говорят менеджеры нескольких девелоперских компаний. «Нам потом наши объекты эксплуатировать», – объясняет один из них.

Штрафы ФАС для сетевых компаний незначительны по сравнению со стоимостью крупных объектов, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Административный кодекс предусматривает за первое нарушение установленного порядка технологического подключения субъектом естественной монополии штраф в 100 000–500 000 руб., за повторное – от 600 000 до 1 млн руб. При этом суды не компенсируют застройщику убытки от затягивания сдачи объекта, продолжает он.

Нарушение сроков часто связано не с нежеланием сетевой организации выполнять свои обязательства, а с несовершенством законодательства, не связанного с подключением к инфраструктуре, признает Воронин. В частности, с земельными отношениями. Чиновники рассчитывают, что ситуацию улучшит закон о публичном сервитуте для линейных объектов, который позволит сократить срок согласования размещения сетей с года до нескольких месяцев (законопроект находится в Госдуме).

Большинство подключений для сетевых компаний сейчас невыгодно, говорит заместитель министра энергетики Вячеслав Кравченко. Например, энергетики не заинтересованы выполнять льготные технологические подключения, потому что затраты не будут компенсированы за счет увеличения объема предоставляемых услуг, объясняет он. Кравченко отмечает, что заявители и сами часто злоупотребляют своими правами – от неисполнения своих обязательств по процедурам до ухищрений, позволяющих снизить стоимость подключения. Например, при подключении крупных объектов к электросетям часто бывает, что вместо одной заявки на запроектированный объект сетевая организация получает множество – на отдельные присоединения от физических лиц, которые будут собственниками помещений в объекте, – и в результате собирает существенно меньше денег за подключение. «Заявители заплатят 100 000 руб., тогда как необходимые для подключения объекты могут обойтись в десятки миллионов рублей», – объясняет замминистра. Заявки до 150 кВт оформляются в упрощенном режиме и потребители зачастую необоснованно дробят свою заявку, чтобы вписаться в этот объем, подтверждает первый заместитель генерального директора ПАО «Россети» Роман Бердников.

Другая проблема – заявители в нарушение порядка обращаются в сетевую организацию, когда строительство объекта уже почти завершено, иногда при подаче заявки не хватает тех или иных документов, продолжает Бердников.

Но в первую очередь на сроки все же влияет сложность оформления земельных отношений и другой документации, объясняет он. Например, согласование прокладки коммуникаций под автодорогой занимает около двух месяцев, а под железной дорогой – до 200 дней. Чтобы это исправить, нужно менять законодательство, отмечает он. Если права застройщика нарушаются, ему необходимо защищать их в ФАС и в суде, уверен Кравченко. Такие вопросы не должны решаться в ручном режиме, обращением к чиновникам регионального или федерального уровня, подчеркивает он.

«Не бойтесь испортить отношения с сетевыми организациями. Испортить отношения лучше, чем обанкротиться», – призывал застройщиков и инвесторов директор Фонда энергетического развития Сергей Пикин. &

Текст: Татьяна Щукина