Как снизить ставку по ипотеке до 8%
Очередное поручение президента сложно выполнить без очевидных издержек – от президента тут мало что зависит
Любит наша власть ставить всякие цели, обычно в виде красивых цифр. Коммунизм к 1980 г., всем отдельные квартиры – к 2000 г., удвоить ВВП и обогнать Португалию, войти в пятерку крупнейших экономик мира (по паритету покупательной способности, но все же), на Луну к 2030 г. (это, правда, не лидер страны, а Дмитрий Рогозин)... Ипотечные ставки – задача, конечно, не столь масштабная, зато постоянная. Одно из поручений президента по итогам послания Федеральному собранию 2019 г. – подготовить меры по снижению ставок до 8% годовых.
Спору нет: чем меньше процент, тем лучше. Платить меньше, больше людей смогут взять кредит – на радость банкам, застройщики больше продадут и построят, радость и прибыль с ними разделят чиновники и поставщики. Свобода лучше, чем несвобода.
Вот только ипотека – одна из тех сфер, где от президента мало что зависит. Ее цена определяется главным образом стоимостью денег в экономике. Попросту говоря, ключевой ставкой Центробанка. Кредиты эти обеспеченные, перестанет заемщик платить – банк заберет залог. От того, что этот залог сильно подешевеет, неплохо страхует первый взнос.
Поэтому – с минимальными упрощениями – снизить ставку ипотеки можно ровно тремя способами. Или комбинируя их.
Первый – снизить ключевую ставку ближе к 6% годовых. Пока речи об этом нет – сейчас она 7,75% и вопрос, не повысит ли ЦБ ее еще. Его главная цель – инфляция в 4%. Издержки для экономики запредельные – скачок цен и разбалансировка финансовых рынков, но одно заседание совета директоров – и вот они, 8%. Можно и ниже.
Второй – любимое властью субсидирование. Для всех или для каких-то категорий, например семей с детьми или бюджетников. Несколько бюджетных миллиардов – и вот они, 8% годовых для конечного потребителя. Можно и ниже.
И третий – небольшие маркетинговые хитрости. Почти у всех застройщиков есть совместные программы с банком-кредитором – так выдается бо́льшая часть ипотеки. И почти все дают скидки – уже много лет в России рынок покупателя. Скидку можно заменить меньшей ставкой ипотеки. Цена на 7–10% выше, но вот они, 8% годовых для конечного потребителя. Можно и ниже.
Банки, кстати, так делали. «Санкт-Петербург», несколько акций которого принадлежало Владимиру Путину, предлагал ипотеку под 6% на квартиры своего заемщика: цена квартиры – «базовая», первый взнос – 50%. Результат – примерно тот же, что с рыночной ставкой, но со скидкой. «Вариация на тему» от Сбербанка на юге: первый взнос копится несколько лет на депозите под символическую ставку 1–2% годовых, добавляется региональная субсидия, после чего ипотека должна была дешеветь с 9,5–15 до 6–8%.
Оба примера – от 2012 г., вскоре после того, как Путин впервые заговорил о желаемой ставке ипотеки – 6%. Ее тогда выдавали под 12% годовых с небольшим. После всплеска 2014–2015 гг. ставки снижались и приближались к цели: в прошлом году достигли минимума – 9,41%. Что же пошло не так? Падение рубля после угрозы новых санкций и повышение НДС заставили ЦБ поднимать ключевую ставку. Перефразируя классика, когда они говорят о снижении ставки, это означает, что они должны «лупить себя по затылку». Если ЦБ собьет инфляционные ожидания, ключевая ставка начнет снижаться, а с ней и ипотечные. Герман Греф не лукавит, когда говорит, что в следующем году мы можем увидеть если не 8%, то близко к ним.
И что тогда? Ипотечный бум на радость всем? ЦБ, например, в этом не уверен. Доходы россиян падают который год, и увлечение ипотекой чревато пузырем. Регулятор ужесточил правила выдачи кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом. А что касается доступности жилья, то, как видно из примера выше, не менее важна его цена. Там, полагаю, много резервов для снижения, но здесь мы рискуем вступить на деликатную тему бюрократической составляющей в себестоимости недвижимости.
Ипотечная цель меняется вместе с экономикой. В 2011 г. Путин (тогда премьер) ставил задачу добиться 6%. Год назад, также в послании Федеральному собранию, требовал уже 7–8%, «но стремиться нужно к 7%, это уж точно». Теперь вот просто 8%. Пора уже взяться за дело – времени на раскачку, как говорится, нет. Движение – все, цель – ничто.