Вложения в лесные хозяйства Европы и Америки набирают популярность у международных инвесторов

Сила притяжения земли

Доходность сельскохозяйственных угодий в 1–2% годовых за последние два десятилетия практически не изменилась, они по-прежнему всухую проигрывают в сравнении с другими активами. Тем не менее за последние пару лет интерес к земле заметно усилился, а цены выросли. Например, в Великобритании 1 акр сельхозугодий стоит около 8000 фунтов стерлингов, тогда как в 1990-е гг. цена еле дотягивала до 1000 фунтов. За прошедший год их стоимость подскочила на 14%, а за минувшие 10 лет – более чем на 200%, затмив даже лондонскую элитную недвижимость. Сказалось представление о земле как о чем-то действительно надежном, помогающем сохранить капитал даже во время кризиса. Однако на деле о полном отсутствии рисков говорить не приходится.

Прежде всего, камнем преткновения для будущего инвестора становится специфика актива, стоимость которого напрямую будет зависеть от расположения участка и урожайности почвы. Чтобы разобраться, что же в итоге покупается, нужны хотя бы базовые знания по оценке качества земли, ее плодородности и климатической совместимости с теми или иными сельскохозяйственными культурами. Иначе насущной станет уже проблема продажи земли, на которой ничего не растет. Кстати, падение стоимости урожая, будь то кукуруза, бобы или злаки, производством которых занимаются фермеры на арендованной у инвестора земле, отражается и на прибыли. После того как доходы фермеров-арендаторов снижаются, землевладельцам приходится сокращать арендную плату. А восстановление цен в этом секторе происходит не быстро.

Эпитет «медленный» как нельзя лучше характеризует этот тип актива. Основным минусом сельхозземель станет поистине черепашья скорость получения прибыли. Кроме того, приобретение затрудняет непрозрачность и «гиперлокальность» рынка: покупку нередко совершают на аукционах в небольших городках или даже за столиками придорожных деревенских кафе. Цены продавец может устанавливать по собственному усмотрению, ограниченный запас земель на фоне довольно внушительного количества желающих их приобрести дает ему на это полное право. И покупатель, скорее всего, рискует столкнуться как минимум с 30%-ной наценкой – проверить-то данные проблематично. Из примеров, информация о которых есть в свободном доступе (uklandandfarms.co.uk): 13 акров в Восточном Сассексе за 180 000 фунтов стерлингов; ферма, подходящая для разведения крупного рогатого скота или лошадей, площадью 50 акров с традиционными хозяйственными постройками и жилым домом за 575 000 фунтов.

Охотники за дивидендами

Заработать можно на слабости заядлых охотников. Для тех, кто не является членом Всемирного фонда дикой природы и не поддерживает «Гринпис», приобретение охотничьих угодий может стать еще одним способом долгосрочного инвестирования. В отличие от фермеров, которые арендуют землю ради получения прибыли, большинство охотников в этой самой прибыли не заинтересованы: охота для них не способ заработать, а страсть всей жизни, на которую порой не жаль никаких денег. Особенно популярна такая «коммерческая охота» на территории США. К примеру, в Пенсильвании почти миллион (10% от населения штата) охотников на оленей.

Несмотря на то что множество лесных массивов находятся в собственности государства и поэтому чаще всего открыты и бесплатны в том числе и для охотников, некоторые готовы платить частным землевладельцам за «эксклюзивность», отсутствие конкуренции и более богатый животный мир. В договоре аренды охоты обычно есть ограничения относительно конкретных видов животных и конкретных сезонов. Договор, подписанный в присутствии адвоката, позволяет урегулировать множество нюансов, таких как, например, особая ответственность арендодателя при несчастных случаях с охотником.

Охотничьи угодья не зависят от урожайности. Такие вложения приносят до 3% годовых, зато регулярно. «Аренда для развлечения» оказывается самой распространенной и самой доходной. Земли запросто можно сдавать не только охотникам, но, например, и под кемпинги, для катания на лошадях, квадроциклах или для рыбной ловли – если есть водоем. Среди факторов риска можно назвать внезапное сокращение популяции животных, с самостоятельным поддержанием которой инвестор вряд ли справится, а также случаи незаконного проникновения и вандализма. Чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей, а арендаторов – от несчастных случаев, собственнику стоит тщательно осмотреть землю вместе с ними и предоставить подробные карты местности с указанием зон опасности, будь то деревья с высоким риском падения или места, где во время засухи могут начаться пожары.

Такой актив требует от инвестора 100%-ного погружения, управлять им дистанционно не получится. Поэтому большинство таких инвесторов – сами охотники и попросту совмещают приятное с полезным. Присмотреться к объектам можно на сайте andwatch.com. Например, за $20 000 в штате Невада предлагается участок площадью 40 акров с видом на горы и лесом, где водятся олени. В Колорадо 35 акров с ручьем (и тысячами акров прилегающего леса) и ранчо с гаражом оценили в $525 000.

Хозяин леса

На планете более 3 трлн деревьев (и за 12 000 лет люди примерно столько же вырубили, подсчитала группа ученых под руководством Томаса Кроутера из Нидерландского института экологии). Получение древесины, которая ежедневно используется как топливный, строительный и сырьевой материал, напрямую зависит от лесных хозяйств, поставляющих деревья для дальнейшего превращения в тот или иной продукт: от срубов и парусных судов до паркета и бумаги. Спрос на древесину по всему миру растет, однако ее цена, влияющая на стоимость земли, подвержена довольно резким колебаниям на фоне серьезной конкуренции среди стран-производителей. Лидерами по продаже в Европе в настоящее время считаются Великобритания, Германия и ряд скандинавских стран, в частности Финляндия и Швеция. Например, несколько островов в Восточной Финляндии с лесным массивом 10,5 га на реке Вайккойоки стоят 70 000 евро (metsatilat.tornator.fi). Смешанный лес в Северной Шотландии (ольха и ива с подлеском из чистотела и колокольчиков, а также дуб, ясень, бук и тис) на 7,5 акра предлагается за 75 000 фунтов (woodlands.co.uk). Дорогой фунт делает европейскую древесину более дешевой (и более выгодной), чем британская.

Как и в случае с сельским хозяйством и охотничьими угодьями, лесная промышленность требует глубокого погружения в процесс. Безусловно, пригодится умение отличать деревья по видам и владеть минимальной информацией для выбора потенциально ликвидного объекта. К примеру, на рынке ценится гибридная осина, также довольно популярная у диких животных, способных уничтожать ее тоннами, что означает не только большую прибыль, но и дополнительные траты на установку дорогостоящей ограды. Ценность тополя ниже, зато и животные к нему равнодушны. Затяжные ливни или лесные пожары способны за раз уничтожить весь приобретенный инвестором лес. Прицениваясь к объекту, стоит задуматься о страховке, предполагающей различные варианты неблагоприятного развития событий, иначе риск потери вложенного капитала окажется слишком велик.

Доходность лесов чуть выше, чем у пашен или охотхозяйств, но все равно не превышает 4% годовых. Генерировать серьезную доходность способны лишь крупные лесные площади от 50 акров. Вообще, подобные инвестиции имеют смысл только для состоятельных покупателей. Ежегодно с молотка уходит лишь небольшая часть всего предназначенного на продажу леса, а значит, актив может оказаться в ловушке, годами не принося никакого дохода.

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru