Жилье в стиле лофт – это не более 2% в элитном предложении Москвы

Лофты – редкий тип жилья в Москве – стараниями девелоперов быстро вошли в моду. Классические комплексы с лофтами – исторические производственные здания, выгодно расположенные и пригодные к перестройке под жилье. Таких в столице осталось немного.

Большинство заказов на проектирование лофтов за последние пять лет исходило от крупных застройщиков и не менее состоятельных частных инвесторов, рассказывает Сергей Труханов, глава архитектурного бюро T + T Architects. Основные поставщики этого товара на столичный рынок – компании KR Properties и Red Development. Также проекты с жилыми лофтами реализовали NAI Becar Apartments, ГК «Брик», «Крайс девелопмент» и др.

По данным Kalinka Group, средняя цена 1 кв. м в лофт-проектах на сегодняшний день – от 262 000 руб., в современных комплексах с апартаментами – не лофтами – 277 000 руб. В целом более низкая цена обусловлена тем, что существенная часть лофт-комплексов находится рядом или на территории промзон, с плохой транспортной доступностью. Новостройки, как правило, расположены удачнее. Но разброс цен достаточно велик. В «Рассвет Loft Studio» средняя цена – 300 700 руб. за 1 кв. м, в «Ривердейле» – 176 800 руб. за 1 кв. м. «Цена зависит в большей степени от места и качества проекта, а не от стиля, в котором он реализован», – заключает руководитель Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Оригинал и новодел

Труханов выделяет два вида жилых лофтов: в приспособленных под новые функции зданиях бывших заводов, складов и промышленных строений (такие проекты реализует KR Properties, Red Development и др.) и в новостройках, стилизованных под популярный стиль. По данным Халина, на каждый «классический» лофт-проект с сохранением фасадных решений старых зданий приходится четыре лофт-новостройки. В Kalinka Group считают, что настоящих лофтов, а не стилизованных под них объектов в общем предложении элитного рынка в настоящее время не более 2% – всего около 300 апартаментов. «Большинство реализуемых проектов с лофтами так или иначе строится на месте бывших производственных площадок. Однако зачастую мы все равно имеем дело с новым строительством, так как существовавшие на этом месте здания не приспособлены к другому использованию. Также есть объекты, которые стилизованы под лофты, но построены вне бывших заводских площадок, например Loft River», – объясняет Румянцева.

В компании «Savills Россия» насчитали на рынке в открытой продаже 13 проектов с лофтами. В восьми из них продажи завершены – на «Даниловской мануфактуре», в The Loft, «Николаевском доме», Clerkenwell House, Studio 8, «Кадашевских палатах», «Парке мира» (1-я очередь) и Manhattan House. «В совокупности за последние пять лет в этом сегменте было реализовано не менее 600 лотов», – подсчитал Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия».

Сохранить и приспособить

Для архитектора при работе над лофт-проектом важно найти баланс между новым строительством и использованием уже построенных зданий, говорит Труханов: «Сохранить историю места, привнести в него новую функцию и создать качественное пространство для работы и жизни». С ним согласен Павел Хегай, архитектор, партнер IND Architects: бережное отношение к материалам и конструкциям при реновации должно сочетаться с созданием комфортного помещения. Поэтому, продолжает Хегай, необходимо тщательно разобраться с состоянием конструкций, инженерией, экологическими характеристиками здания и площадки: если это бывшие заводы и фабрики, их деятельность могла негативно отражаться на окружающей среде.

Специфика проектов реконструкции зависит от типа здания. Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex, считает, что для административных или индустриальных зданий советской постройки (больше всего подобных объектов, возведенных по пространственно-каркасной системе, датируется 1960–1980-ми гг.) наиболее рациональным будет демонтаж фасадов, кровли, старых инженерных систем и всех элементов отделки. То есть остается только железобетонный каркас и несущие стены, их укрепляют, затем здание получает современный фасад и кровлю и оснащается современными системами водоснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, монтируются электрические и слаботочные сети и проч. Минус старых административных корпусов – невысокие потолки от перекрытия до перекрытия, что затрудняет отделку помещений. Но, по мнению Кудрявцева, этот недостаток компенсируется спецификой каркасной системы, которая позволяет практически заново организовать пространство. К примеру, в одном из проектов Pridex по вертикали были объединены холлы двух этажей и верхний этаж выполняет функцию второго света.

Индустриальные строения XIX – начала XX в. переделывать еще сложнее, продолжает Кудрявцев. В них несущими оказываются внешние и внутренние стены, что делает невозможной свободную планировку помещений. В результате появляются, например, комнаты без окон. Кудрявцев говорит, что в ряде случаев приходилось прорубать световые шахты для доступа естественного освещения. Центральные инженерные системы в современном понимании в таких зданиях могут отсутствовать, поэтому под технические помещения зачастую используют целиком первый этаж – а это негативно сказывается на объеме продаваемых площадей. Ко всему старые строения часто имеют скрытые дефекты (к примеру, распространен стенной грибок), от которых проблематично избавиться.

Плюсом зданий рубежа XIX – начала XX в. считаются высокие потолки и оригинальная архитектура. Историческая ценность является одним из ключевых конкурентных преимуществ подобных предложений на рынке – если иметь в виду конечного покупателя. Но может требовать дополнительных серьезных затрат от собственника в процессе редевелопмента.

По словам Кудрявцева, значительным преимуществом проектов реконструкции является наличие у старого здания выделенных мощностей, стоимость приобретения которых сопоставима с затратами на проект.

Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties, рассказывает, что компания всегда оставляет конструктив старого фасада и далее в зависимости от объекта либо частично ремонтирует фасад, либо добавляет какие-либо элементы в соответствии с архитектурной концепцией. Капитальному ремонту подлежат кровля, фасад, перекрытия, которые усиливаются, инженерные системы. Элементы, которые разрушены или не подлежат восстановлению, могут быть заменены.

Есть примеры, когда старую кирпичную фасадную кладку восстанавливали с применением кирпича, аналогичного по возрасту и фактуре, но лучше сохранившегося в других строениях. Например, в ЖК Loft Factory (застройщик «Брик») на ул. Новорязанской фасады стилизованы, а кирпич завезен из Ярославской области из разобранного дома постройки XIX в.

В старых зданиях нет вентиляции, необходимо заменять или восстанавливать электросети, лифты, водоснабжение, оптоволоконные системы связи и т. д. – без этого проект не продать, – рассказывает Подусков. Процесс редевелопмента, как правило, менее предсказуем, чем новое строительство, и на каждом этапе необходимо более тщательное исследование здания на предмет возможности эксплуатации основных конструктивных элементов, добавляет эксперт.

Ошибки и просчеты

Труханов предупреждает: не выявленные своевременно дефекты в конструкции, плитах перекрытия скажутся на стадии строительства. Тогда работы придется остановить и серьезно менять проектные решения. «Это как клубок: начинаешь тянуть за ниточку – и сразу разворачивается целый ком дополнительных проблем, – сетует архитектор. – Например, усиление плиты перекрытия потребует изменения высоты потолков и расположения инженерных систем, что приведет к увеличению сроков реализации проекта и многим другим дополнительным сложностям».

В большинстве случаев может быть необходим частичный демонтаж и замена перекрытий и усиление фундамента, дополняет Кудрявцев. Могут быть выявлены дефекты, связанные, например, со степенью износа конструкций, с несоответствием старых норм проектирования и проектных решений или с дефектами предыдущего монтажа, – и объект не примут в эксплуатацию без их устранения. В ряде случаев требуется уже практически полный демонтаж каркаса, крыши, перекрытий. По данным Pridex, расходы на конструктив составляют от $100 до $400 на 1 кв. м в зависимости от исходного состояния объекта, но могут существенно вырасти непосредственно в процессе строительства. Проектирование и монтаж центральных инженерных систем обходятся в $500–800 за 1 кв. м.

В Pridex к распространенным ошибкам также отнесли неправильную оценку состояния инженерных коммуникаций и инженерных помещений на предварительном этапе. Это чревато необходимостью реализовывать неэффективное или дорогостоящее решение, чтобы компенсировать, например, недостаточную высоту потолков или невозможность подведения коммуникаций по стандартной схеме. Существенной проблемой, которую влекут за собой эти ошибки, также может оказаться необходимость в получении разрешительной документации на дополнительные объемы работ. Время, которое потребуется на согласования, в свою очередь, увеличит общий срок реализации проекта и объем затрат застройщика.

На пике спроса лофты стали строить многие, зачастую «не в тех местах, не в том виде и качестве, это несколько девальвировало формат лофта в глазах покупателей», говорит Халин. «Понижать планку качества при работе с такими проектами – это гиблое дело», – уверен он.

Выгоды и условия

Если ошибок при разработке проекта и его реализации удалось избежать, то, по словам Подускова, при редевелопменте для компании меньше рисков, чем при новом строительстве. Цикл основных строительно-монтажных работ, как правило, ограничен годом. Новое строительство занимает около двух лет с момента появления идеи: необходимо дополнительно получить разрешительную документацию, основной объем времени идет на градостроительный анализ и проч., еще год идет отделка фасадов, отделка зон общего пользования, монтаж современных инженерных систем. На любой стадии редевелопмента эти квадратные метры существуют, что важно и для потенциальных клиентов, и для банков – есть предмет залога, поэтому банки охотнее кредитуют уже существующие объекты, добавил Подусков.

Оптимальный размер – небольшие клубные комплексы на 10 000–15 000 кв. м в хорошем месте. На продажу одновременно выводится не более 100 небольших по площади лотов, но с возможностью объединить помещения, делится рецептом устойчивой к рискам модели лофт-проектов Подусков.

По подсчетам Кудрявцева, при редевелопменте стоимость реконструкции будет сопоставима со сметой строительства нового здания: около $2000–2500 за 1 кв. м. В случае устройства дополнительных перегородок из фактурного кирпича или изготовления и монтажа сложных металлических конструкций (тех же антресолей) стоимость может быть больше на 10–20%.

Цена отделки жилых лофтов зависит от состояния здания, архитектурного проекта и варьируется от $700 до $1300 за 1 кв. м. В указанную сумму входит монтаж инженерных коммуникаций. По данным Pridex, пескоструйная обработка кирпичной кладки (восстанавливает внешний вид кирпича) стоит 600–700 руб. за 1 кв. м. Если кладка утрачена, то работы по ее воссозданию могут потребовать значительно больших затрат из-за необходимости подбора сопоставимого по форме и фактуре кирпича (2500–3000 руб. за 1 кв. м). Для сравнения: стоимость возведения перегородки из гипсокартона под ключ – около 2500 руб. за 1 кв. м.

В Pridex отмечают, что трудно говорить о «средней стоимости» в случае с лофтами: в данном сегменте все зависит от конкретного проекта и степени его проработанности. Например, в комплексе St. Nickolas девелопер принял решение о заказе деревянных стеклопакетов, разработанных по оригинальным чертежам, на итальянской фабрике – российские стеклопакеты очевидно обошлись бы дешевле. «Стоимость устройства наливных полов, характерных для лофтов, может варьироваться от 1500 до 15 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от используемых материалов и квалификации привлекаемых рабочих», – добавляют специалисты Pridex.

Поскольку статус этих помещений – апартаменты, строгих ограничений, характерных для жилых проектов (например, по размещению «мокрых точек»), для лофтов нет, напоминает Халин. Возможные ограничения касаются внешней кирпичной кладки и установки окон – это нужно согласовывать с управляющей компанией. С определенными проблемами могут столкнуться покупатели, которые планируют ставить антресоль. Далеко не всегда высота потолков в лофтах позволяет это сделать. Довольно часто в таких помещениях есть несущие балки, которые зрительно съедают пространство. В двух уровнях довольно сложно сделать две полноценные спальни (обычно это проблема даже для площади 140 кв. м). То есть общее пространство объективно тяжелее зонировать с правильной инсоляцией, появляются темные места.

Часто в подвергшихся переделке исторических фабриках нет подземного паркинга или только один лифт. Довольно редко покупатель лофт-апартаментов получает роскошные виды из окна. Просто потому, что небольшая этажность таких проектов – чаще всего 2–4 этажа – ограничивает обзор. Иногда покупателей смущает коридорная система: входные двери 10–12 апартаментов расположены вдоль одного коридора, что создает эффект гостиницы. Но на практике это мало кого отпугивает. Определенный дискомфорт может возникать в проектах, где двери находятся одна напротив другой, что снижает уровень приватности.

Румянцева отмечает, что лофты не способны быть по вкусу всем и каждому. «Есть категории людей, которым покупка лофта противопоказана и которые сами никогда не приобретут супермодные апартаменты, – говорит она. – К примеру, жить в двухуровневой квартире с необходимостью ежедневно подниматься в спальню по лестнице будет некомфортно людям в возрасте. Кирпичные стены и промышленный дизайн – не самое уютное решение для семьи с младенцем». Но у такого формата есть свои поклонники. Как правило, это творческие люди, которым нужна студия или мастерская либо же для них место жительства становится местом самовыражения. «У нас был клиент, который приобрел два лофт-апартамента, чтобы рядом с холостяцким жильем оборудовать мини-офис», – приводит пример Румянцева. По данным Kalinka Group, типичные покупатели лофтов – это молодые свободные мужчины или пары без детей. «На вторичном рынке есть предложения от семей, женщин или мужчин, которые в своих отношениях переросли лофт и стремятся к более классическому варианту жилья», – рассказывает она.