Как малому бизнесу подготовить залог для банка

Недвижимость – ликвидный актив, который можно использовать, когда срочно понадобятся деньги для бизнеса. Схема передачи имущества в залог давно отработана, но есть ряд нюансов, которые могут затормозить или остановить сделку.

1. Квартиры и дома. Требования банков к залогу отличаются для жилой и коммерческой недвижимости. Для залога подходят только целые квартиры в жилых многоквартирных домах. Банк вряд ли примет в залог комнату или долю в квартире, неприватизированную квартиру, с неохотой банки имеют дело с жильем, собственник которого несовершеннолетний. Не подойдет для залога и недвижимость с обременением – как жилая, так и коммерческая. Банки внимательно смотрят степень износа материалов (он не должен быть выше 50–60%), на фундамент и коммуникации – обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация.

Важно помнить, что свидетельство о собственности правоустанавливающим документом не является. Это устаревшая форма, которая говорит лишь о том, что на дату приобретения и регистрации вы были владельцем этого объекта недвижимости. Сегодня право собственности подтверждает выписка из ЕГРН, в которой указан собственник, и именно ее и будет требовать банк.

Рекомендуется как минимум раз в год запрашивать выписки из ЕГРН по своему имуществу, чтобы убедиться, что никаких изменений за этот период не произошло: не появились новые собственники, не возникло никаких обременений, о которых вы не знали, или технических ошибок. Это нужно делать для себя, а если впереди предстоит сделка по залогу, это тем более актуально.

Дополнительно банк может запросить договор, на основании которого приобреталась недвижимость. Это важный документ, рекомендуем его хранить. Для передачи имущества в залог необходимо также представить выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по ЖКХ, налогу на имущество. Также банк потребует отчет об оценке передаваемого в залог имущества.

При желании можно заверить договор залога у нотариуса. Нотариус проверит принадлежность имущества, наличие обременений, прав третьих лиц на имущество, выяснит дееспособность участников сделки и проч. Не все сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному заверению – участие нотариуса обязательно, например, если речь идет о доле несовершеннолетнего, но в большинстве случаев такой обязанности у участников нет. Но нужно иметь в виду, что нотариальная форма существенно дороже, чем обычная, так как нотариусы рассчитывают стоимость заверения от цены контракта.

2. Склад и офис. В подготовке к залогу коммерческой и жилой недвижимости есть ряд различий. В первую очередь они касаются требований банков и страховых компаний к самому процессу.

Если вы готовите к залогу коммерческую недвижимость, проверьте все платежи по ЖКХ, по налогу на имущество и т. п. – задолженности быть не должно. Проверьте правоустанавливающие документы на все коммуникации, поскольку при оформлении сделки может выясниться, что коммуникации на объекте подключены нелегитимно либо на них не оформлены нужные документы. Эти ошибки могут привести к срыву сделки.

Также нужно иметь кадастровый паспорт – документ, содержащий основные сведения об объекте недвижимости, он потребуется при оформлении залога. Его важно обновлять раз в 2–3 года.

Если вы отдаете в залог здание, нужно проверить, правильно ли оформлены права на земельный участок под ним. Желательно побеспокоиться об этом заранее, поскольку, если у вас в собственности только здание без прав на земельный участок, процесс регистрации потребует времени, что может повлиять на сделку.

Убедитесь перед сделкой, что ваше здание не относится к самовольным постройкам. Перечень таких объектов содержится в постановлении правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. № 829-пп. В этом списке более трех сотен зданий.

3. Подводные камни с жильем. Сделки между родственниками могут вызвать подозрение у банка и страховой компании. Например, даже такая, казалось бы, общеизвестная схема, как перевод собственности с отца на сына, может не получить одобрения страховой компании. На практике сделка между родственниками несет в себе риск, что один из участников может оспорить сделку – например, пожилой отец скажет, что не понимал, что подписывает договор купли-продажи. Сегодня контроль сделок с недвижимостью ужесточился, необходимо, чтобы схема приобретения объекта была абсолютно прозрачна. Поэтому, если все-таки схема продажи родственникам – ваш случай, понадобится справка о дееспособности продавца. Ее обязательно запросят банк и страховая компания.

Риски несет также неузаконенная перепланировка. Если вы не делали технический паспорт, то его необходимо сделать, банк у вас его попросит. Если будет выявлено, что перепланировка не узаконена, надо будет это сделать – это не так долго и дорого, как кажется. Но если были снесены несущие стены, вынесен балкон и т. п., такую квартиру в залог банк просто не возьмет.

4. Роль страховых компаний. Важный участник цепочки по оформлению залога – страховая компания. Банк не возьмет имущество в залог без страхования, а у страховщиков свои ограничения. В частности, страховая компания может отказаться застраховать залог, если имущество было в собственности меньше трех лет. Это срок исковой давности, в течение которого может быть оспорена сделка с применением мошеннической схемы при приобретении имущества. В результате оформить недвижимость в залог вам помешает не банк, а страховая компания. Страховщики также внимательно смотрят на сделки с родственниками.