Как малому бизнесу снять офис на выгодных условиях

До кризиса 2014 г. бизнес-центры появлялись как грибы после дождя. Но офисов не хватало, собственники бизнес-центров класса А сдавали площади целыми этажами, отдавая предпочтение международным компаниям и не замечая малый бизнес. Однако девальвация рубля, санкции и другие макроэкономические события конца 2014 г. в корне изменили ситуацию на офисном рынке. Арендные ставки, прежде валютные, в 90% случаев стали рублевыми, владельцы даже лучших бизнес-центров начали сдавать малые площади – менее 100 кв. м. У малого и среднего бизнеса появился шанс снять офис в хорошем месте и за разумные деньги.

Малый и средний бизнес занимает офисы в пределах ТТК, там хорошая транспортная доступность и разумные ставки. Офис в пределах ТТК обойдется дешевле сопоставимого помещения в самом центре в 1,5 раза. Имеет смысл выбирать офисы класса В или В+: они в 1,5–2 раза дешевле офисов класса А, которые зачастую имеют не нужные малому бизнесу излишества вроде рояля в холле.

Небольшим компаниям офисные площади зачастую сдаются на менее выгодных условиях, чем крупным международным арендаторам. Но и небольшая компания может получить если не эксклюзивные, то вполне приемлемые условия. Для этого она должна обратить внимание на ряд деталей.

 Возможность субаренды. Это поможет компании выстоять, если придется увольнять людей и образуются лишние квадратные метры.

 Обременение арендуемой площади. Если помещение находится, например, в залоге у банка, не исключено, что собственник лишится своей недвижимости и арендаторам придется играть по правилам нового владельца здания.

 Срок аренды, указанный в договоре. При краткосрочном договоре аренды (до трех лет) целесообразно снимать офис, не требующий ремонта. Обычно, если арендатор делает ремонт, собственник предоставляет арендные каникулы.

 Наличие штрафных санкций или требований неустойки. Чтобы добиться более выгодных условий, во время переговорного процесса арендатору необходимо подчеркивать все недостатки помещения и бизнес-центра.

Наличие скидок для инфраструктурных арендаторов. К ним относятся столовые, продовольственные магазинчики, фитнес-центры, салоны красоты и т. д. Собственнику выгодно сдавать им помещения, поскольку инфраструктурные арендаторы повышают лояльность к бизнес-центру других арендаторов.

Средняя ставка на офисы класса В (без учета местоположения) в Москве составляет 12 700 руб. за 1 кв. м в год, на офисы класса А – 25 000 руб. за 1 кв. м в год. Арендная ставка в офисных центрах в пределах Садового кольца во II квартале составляет 26 800 руб. за 1 кв. м в год и 16 000 – за его пределами. Сегодня малому бизнесу можно найти офисы в ЦАО по приемлемой цене, но, как правило, это неликвидные помещения площадью 20–50 кв. м.

 Освещенность и кондиционирование. Малый бизнес ради более выгодного местоположения и экономии на аренде часто соглашается на помещения без окон или с недостаточным их количеством. Следствие – значительные расходы на электричество из-за постоянно включенных светильников. Поэтому, если компании нужны современные площади с хорошим освещением, вентиляцией и в хорошем месте, можно выбрать офис в лофте. Лофты относятся к классу В и В+ и поэтому имеют более приемлемую ставку. Или можно снять офис в коворкинге. Они обычно имеют хорошую транспортную доступность и необходимую инфраструктуру – однако это не лучший вариант, если нужна высокая безопасность.

Арендная плата за небольшие офисы в центре обычно взимается помесячно, но, если арендатор не собирается проводить косметический ремонт, собственник может потребовать залог – месячную или двухмесячную плату.

Самое главное, что сейчас на рынке офисных площадей правила диктует не арендодатель, а арендатор. Это означает, что даже малый бизнес, снимающий небольшое помещение, вполне может добиться выгодных условий при заключении договора аренды.