Проживать и трудиться в одном месте – очередной столичный тренд

Формат «где живу, там и работаю» отнюдь не новый. «В царской России, например, архитекторы или врачи отдавали первый этаж дома под «приемную». Зачем гонять лошадей, если можно просто спуститься этажом ниже, а потом подняться этажом выше на обед?» – рассуждает партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

С коллегой согласен старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов: «Такой формат востребован у тех, кто не хочет тратить время на перемещения по городу и стоять в пробках. Кроме того, так легче осуществлять контроль за сотрудниками, если бизнес предполагает ненормированный рабочий день. Близость офиса к жилью дает также возможность присматривать за детьми или престарелыми родителями».

А еще «совмещение жилья и офиса сулит существенную экономию на транспортных расходах и коммунальных услугах, которые оплачиваются по пониженным тарифам для частных лиц (в отличие от повышенных ставок, которые применяются для арендаторов офисных площадей)», объясняют специалисты Юридического центра адвоката Олега Сухова. Тенденция набирает обороты еще и потому, что помимо предпосылок существуют условия, а именно массовое строительство апартаментов и многофункциональных комплексов, где в пределах одного квартала жилые дома соседствуют с офисными зданиями.

Впрочем, некоторые эксперты сомневаются в целесообразности совмещения дома и офиса. По подсчетам аналитиков Knight Frank, на конец августа 2015 года апартаменты на первичном рынке в среднем стоили $11 130 (739 900 рублей) за кв. м, цена квартир составляла $14 190 (943 100 рублей) за кв. м. При этом офисы класса А внутри Садового кольца стоят 360 000–495 000 рублей за кв. м, в «Сити» – 400 000–550 000 рублей за кв. м.

«Странная получается экономия: купить дороже то, что можно приобрести дешевле! А кому и за сколько этот офис потом сдать, продать?» – удивляется директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Дмитрий Котровский считает, что подобный формат недвижимости сегодня в первую очередь интересен малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям. Он подходит для организации юридической конторы, дизайнерского или архитектурного бюро, кабинета психолога, психотерапевта или массажиста, офиса креативного агентства или компании, занимающейся интернет-маркетингом. «Среди моих клиентов был адвокат по семейному праву, который искал для своей работы квартиру в старом фонде. Ему было принципиально наличие большой площади и особенно черного хода», – соглашается генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

«Запросы на «квартиры-офисы» не распространены на элитном рынке, поскольку требования к безопасности на премиальных объектах весьма высоки, а офис – это приходящие люди, – продолжает Могилатова. – И все-таки такие предложения есть. Так, например, один наш клиент-продюсер целенаправленно искал жилье-офис в лофт-проекте, где можно было бы устроить студию звукозаписи. Конечно, помещение пришлось адаптировать под его запросы: разбить на функциональные зоны – приватную и рабочую, сделать звукоизоляцию».

Представители творческих профессий чаще других стремятся объединить жилье и помещение для работы. И девелоперы идут им навстречу. Несколько лет назад в ходе реконструкции старого промышленного предприятия у станции метро «Аэропорт» был возведен лофт-квартал Studio#8 с учетом потребностей творческой интеллигенции.

«Мы предложили несколько типов апартаментов, – рассказывает основатель и глава архитектурного бюро «T+T Architects» Сергей Труханов, работавший с этим проектом. – Одноуровневые лофты, большие студии с антресолями, где первый «этаж» можно использовать для шоу-румов, и трехуровневые помещения. Трехуровневое решение – классический пример организации рабочего и жилого пространства для художника или скульптора: 1-й этаж – выставочная галерея, 2-й – творческая мастерская, 3-й – личное пространство. При проведении приемов и встреч два нижних уровня объединяются в огромную гостиную для вечеринок». Проект пользовался успехом, поскольку цена на старте продаж составляла $4500–7000 за кв. м. «Это сопоставимо с ценой хрущевки на окраине города. А тут площадь недалеко от центра, в престижном районе, в квартале малоэтажной застройки», – говорит Труханов.

Еще одна группа «потребителей» формата «живи и работай» – гости столицы. «Помещения с функциями жилого и офисного пространства нужны приезжим специалистам, работа которых связана с частым приемом гостей», – уверен Юрий Филиппов. Пример: компания Calzedonia, которая купила два этажа в башне «Санкт-Петербург» МФК «Город столиц» («Москва-Сити»). «Наш зарубежный заказчик целенаправленно искал здание, где было бы возможно совмещение жилой и офисной составляющих, чтобы организовать быт командировочных, приезжающих в московский офис компании, – делится управляющий партнер компании Pridex Сергей Кудрявцев. – На 53-м этаже были обустроены апартаменты для топ-менеджеров и корпоративный апарт-отель для рядовых сотрудников, на 15-м разместились офисы. С одной стороны, единственный транспорт, которым придется пользоваться по дороге от дома до офиса, – это лифт. С другой – зоны для жизни и работы разделены так, что не происходит нарушения личного пространства человека».

Последнее особенно важно, ведь мало кому хочется превращать свое жилье в проходной двор. «Наиболее приемлемым является формат «рядом, но не вместе», – уверен Дмитрий Котровский. – Мало кто захочет жить в офисе или пускать «офис» на частную территорию, вынося частную жизнь на суд сотрудников».

«Приватная и служебная зоны должны быть разделены, и посетители не должны иметь доступ в приватную часть (спальня, детские). Помещение необходимо зонировать, а лучше – сделать отдельные входы», – согласен Юрий Филиппов.

Это учли в компании «Химки Групп» при строительстве семейного спортивно-образовательного кластера «Олимпийская деревня Новогорск», где за последний год появилось несколько примеров формата «дом + офис» в многоквартирном доме. Так, бизнесмен, который занимается производством и поставками отечественных экологически чистых продуктов, купил сразу несколько квартир для жилья, а этажом выше, в однокомнатной квартире, оборудует офис, где будет встречаться с партнерами и проводить переговоры. «Ему удобно работать, имея возможность спуститься на этаж ниже и проконтролировать детей, – объясняет Дмитрий Котровский. – В комплексе есть и примеры горизонтальной планировки: большое помещение на одном этаже позволяет разместить общий холл, офис площадью 50–70 кв. м и жилые апартаменты».

Жилые комплексы с офисной составляющей представлены такими проектами, как «Имперский дом», «Легенда Цветного», «Кантри Парк», а также расположенными в деловом центре «Москва-Сити» зданиями «Империя», «Город столиц», «Око», «Евразия», «Меркурий» и Renaissance Moscow Towers. Апартаменты в «Москва-Сити» чаще всего приобретают молодые холостяки для постоянного проживания, семейные люди – чтобы переночевать, если заработались допоздна, бизнесмены из регионов – чтобы остановиться на время командировки. Поэтому тамошние небоскребы изначально рассчитаны на совмещение работы с жильем.

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, отмечает, что в «Москва-Сити» офисная и жилая недвижимость распределены как между этажами, так и между зданиями. «В МФК «Город столиц» апартаменты находятся на 19–73-м этажах в башне «Москва» и на 19–62-м – в башне «Санкт-Петербург». Под офисы отводятся 1–17-й этажи обеих башен. МФК «Око» состоит из двух башен: одна полностью жилая, вторая полностью офисная».

В «Кантри Парке» (Химки) верхние этажи двух офисных зданий позиционируются как апартаментные офисы. «Это пространство с большими открытыми террасами и панорамным видом на Москву и Химкинское водохранилище, с отдельными входом и лифтом. Там можно разместить жилье и небольшой представительский офис. Впрочем, пока эти помещения все-таки сдаются под офисы», – сетует Юрий Филиппов.

«Чаще всего девелоперы реализуют концепцию live & work («жилье и работа»), когда в рамках одного комплекса жилые помещения и офисы находятся в разных зданиях на территории одного комплекса.

Эта модель наиболее востребована у покупателей, – говорит Сергей Свиридов. – В наших клубных домах Tivoli и Berzarina 12, а также квартале «Парк мира», включающих жилые апартаменты и офисы, около 25% повторных сделок составляют именно такие покупки: человек сначала приобрел офис, а затем решил купить еще и апартаменты, и наоборот».

Такая модель используется также в ЖК «Садовые кварталы», «Аквамарин», «Четыре ветра», «Даниловская мануфактура», «Лотос», где офисы представлены отдельно стоящими зданиями