Старинные особняки могут быть не только музеями, но и офисами, и жилыми домами

По данным Департамента культурного наследия Москвы на 2013 г., в столице около 4000 памятников истории и культуры. Часть из них имеют федеральное, часть – региональное значение. Какие-то здания реставрирует город и они становятся музеями, как, например, недавно превращенные в Музей Москвы «Провиантские склады». А какие-то переходят к частным владельцам. Дело в том, что, по данным Москомнаследия, 30% московских памятников требуют ремонта, а 5% и вовсе практически разрушены. И главная забота городских чиновников – пристроить их в хорошие руки.

Тут тоже есть два пути развития событий – продажа памятника или его долгосрочная аренда. Что касается последней, то в 2012 г. в Москве была принята программа сдачи памятников в аренду по ставке один рубль за квадратный метр в год. Распространяется она только на объекты, находящиеся в неудовлетворительном (руинированном) состоянии. Правда, передавать руины в собственность город побаивается: велика вероятность того, что новый владелец ничего восстанавливать не будет, дом внезапно сгорит, а на его месте появится новодел – таких примеров немало.

Аренда исторического здания сопряжена с целым рядом условий. Для начала надо выиграть аукцион, после чего с победителем заключат договор на 49 лет. Полный комплекс ремонтно-реставрационных работ необходимо провести за пять лет, в течение которых инвестор платит за аренду по полной ставке – той, с которой памятник был выставлен на аукцион. Льготная ставка начинает действовать лишь в том случае, если работы проведены в установленные сроки и с надлежащим качеством. С 2012 по 2014 г. по этой программе было отреставрировано и сдано в аренду всего три объекта, еще один, по данным Департамента Москвы по конкурентной политике, – в первой половине 2015-го. Сейчас в работе находятся еще 14 объектов культурного наследия, пять из них город планирует сдать по льготной ставке в 2015 г., сообщили в департаменте.

Показатели, прямо скажем, невысокие. Эксперты объясняют: в начале 2015 г. вступили в действие поправки в Федеральный закон об охране наследия, и чиновникам пришлось заново готовить всю документацию. Но и желающих присоединиться к программе пока, увы, немного. В основном, по мнению специалистов, из-за того, что после реставрации памятник остается в собственности города, а город может не принять объект, например по причине несоответствия проведенной реставрации проекту, или затянуть сроки согласования проектной документации и потом попросту разорвать договор аренды – тогда вложенные средства уже не вернуть.

Другое дело, если памятник находится в собственности инвестора. Правда, доходность подобной недвижимости зависит от ее охранного статуса, который столичным домам с историей присваивает Мос­комархитектура. Предметом охраны может быть здание целиком со всеми историческими планировками, и тогда оно подлежит научной реставрации (девелопер обязан восстановить его в первозданном виде вплоть до интерьеров), или его часть, например фасад, тогда у собственника есть возможность приспособить дом к современным нуждам.

«Мечта девелопера – памятник архитектуры в центре Москвы, в районе с хорошей транспортной доступностью и частичными охранными обязательствами, – рассказывает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. – В этом случае инвестор может оставить от здания только коробку, а все остальное сделать на свой вкус, в частности оборудовать мансарду или надстроить один-два этажа, устроить подземный паркинг, заменить перекрытия, установить современные инженерные системы». Примером идеального баланса между сохранением истории и инвестиционной привлекательностью Некрасова считает Кадашевские палаты, Wine House, деловой квартал «Красная роза», «Даниловскую мануфактуру» – все эти объекты находятся в собственности инвесторов и после реставрации приносят ощутимый доход.

Среди исторической недвижимости наибольший интерес представляют особняки. «Основной спрос сегодня сконцентрирован на особняках под реконструкцию, расположенных внутри Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы, по цене до $3000 за 1 кв. м», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group Наталья Блохина. Если в течение десятилетий за зданием следили, вовремя делали ремонт, то при реконструкции можно уложиться в $3500 за 1 кв. м. Сюда входят инженерное обследование, проектная документация, получение необходимых разрешений, собственно реконструкция объекта, в том числе внутренняя отделка. Если здание лежит в руинах, на реконструкцию может потребоваться от $10 000 за 1 кв. м.

Но даже при таких затратах восстановленный памятник неплохо окупается. Как отмечает глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко, хороший пример – деловой квартал «Романов двор». Исторические фасады со стороны Романова переулка были восстановлены по рисункам и фотографиям начала XX в. с использованием методов научной реставрации, а «начинка» сделана по современным стандартам. Сочетание местоположения, новейших конструктивных решений и исторического фасада дало отличный результат: при очень высоких ставках аренды здесь всегда очередь из желающих снять помещение. «Престижно занимать офис с вековой историей, где до тебя жили графы и находилось родовое поместье», – говорит гендиректор IND architects архитектор Амир Идиатулин.

Некоторые памятники можно даже приспособить под жилье. «В фасадных особняках, которые представляют архитектурную ценность, логично устроить премиальные апартаменты», – уверена генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. По оценке агентства, себестоимость особняка в ветхом состоянии может составлять $5000–6000/кв. м, затраты на реставрацию и приспособление – еще около $3000/кв. м, а на рынок премиальные апартаменты выходят по цене $15 000–40 000/кв. м. Инвестиции окупаются через пять-семь лет.

По такому пути пошла компания Vesper, вложившая $40 млн в реновацию памятника истории и культуры «Шереметьевское подворье» на Никольской, где разместится комплекс апартаментов премиум-класса St. Nickolas. «Поскольку центр Москвы привлекает массу покупателей, а под новое строительство места нет, реновация является отличным решением для девелоперов», – говорит гендиректор Vesper Борис Азаренко. «Исторический особняк – эксклюзивный товар, ликвидность которого несопоставима с новостройками. Более 70% премиум-апартаментов в проекте St. Nickolas были реализованы в течение трех месяцев», – поддерживает коллегу Ирина Могилатова.

Сложнее обстоят дела, если памятник требует научной реставрации. «С домом, который признан памятником истории и культуры федерального или регионального значения и входит в реестр Москомнаследия, лучше не связываться, – предупреждает Елизавета Некрасова из бюро Must Have. – Обычно в этом случае допускается только реставрация: недопустимы перепланировка, замена деревянных конструкций на металлические, установка бетонных перекрытий – не разрешат даже проводить водопровод и устанавливать кондиционеры! Кроме того, к реставрации можно привлечь лишь организацию с лицензией на проведение реставрационных работ. При этом объект должен быть доступен для общественности, то есть о спокойной рабочей атмосфере в таком офисе можно только мечтать. При столь жестких ограничениях вывести на рынок успешный жилой комплекс или офисный центр невозможно».

«Сдать или продать памятник истории и культуры еще сложнее, чем отреставрировать», – добавляет Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, отреставрировавшей дом «Усадьба Всеволожских» на территории делового квартала «Красная роза». По словам эксперта, арендатора искали около года, так как анфилада комнат, характерная для зданий XIX века, совсем не подходит для размещения современных офисов. В результате усадьбу снял концерн «Калашников» – для этого бизнеса историческое окружение идеально подошло.

Особняки в основном реставрируют «под себя» крупные банки, способные платить за престиж. Так, в 2010 г. Росэнергобанк под свой представительский офис купил усадьбу купцов Хлудовых (XIX в.) в  Подсосенском переулке, 30. На исследование фундамента, грунта, перекрытий, стен и инженерных коммуникаций он уже потратил около 10 млн руб­., а еще предстоят ремонт фасадов и внутренних помещений, реставрация сохранившихся каминов, зеркал, светильников, мебели. Работы займут около года, а пока они ведутся, в усадьбе проходят экскурсии для горожан. Но и по окончании реставрации банку придется устраивать «дни открытых дверей».

Ничего удивительного в том, что инвесторы с опас­кой относятся к объектам культурного наследия. Хотя в обозримом будущем тренд, судя по всему, изменится. Новое строительство в центре столицы запрещено, а желание иметь престижный офис остается, так что есть все предпосылки к тому, чтобы московские памятники архитектуры получили шанс на новую жизнь.